Вопрос самовольного, по одностороннему решению местной администрации, расторжению договора аренды земельного участка и возврата земли волнует многих арендаторов. К сожалению, такая практика есть и чаще всего люди предпочитают не спорить, памятуя о том, что «против лома нет приёма…»
Верховный суд посмотрел на это дело иначе и в своём Определении указал следующее: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Обстоятельства дела были таковы: Администрация города в рамках самоконтроля отменила ранее вынесенное постановление о выделении земельного участка в аренду гражданину и обратилась в суд с иском к гражданину N, в котором указала, что поскольку постановление о выделение земельного участка отменено, соответственно и отпали правовые основания для исполнения договора аренды участка и потребовала расторгнуть договор аренды и вернуть участок в пользование администрации.
Районный суд отказал администрации в иске, указав, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков. При этом суд указал, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.
Администрация обжаловала данное решение суда в апелляционном порядке и областной суд с её доводами согласился, решение районного суда было отменено, принято новое решение о расторжении договора аренды, возврате земельного участка администрации, при этом апелляционная инстанция указала, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.
Верховный суд посмотрел на дело иначе, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение районного суда, указав следующее:
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
Судом установлено, что договорами аренды земельных участков, заключенными между сторонами спорных отношений, возможность их расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.
На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства.
Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано ни в постановлении администрации об отмене постановлений о предоставлении земельных участков, ни в исковом заявлении, ни в апелляционном определении, ни в возражениях истца на кассационную жалобу.
Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.
Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, явилась отмена “в порядке самоконтроля” органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что по существу является расторжением договора по требованию одной из сторон.
Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено.
То есть, по сути, самовольным действиям местных администраций поставлен довольно жёсткий заслон и этим решением Верховного суда они лишены возможности в одностороннем порядке отменять свои решения о предоставлении имущества в аренду и/или пользование.
А. Полищук
Источник:
https://juristirk.ru/news/2015-03-13/rastorzhenie-arendy-zemli-po-resheniyu-administratcii-spornye-voСодержание
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика
Верховный Суд РФ рассмотрел дело о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Суть дела заключалась в следующем: Администрация одного из муниципальных образований (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к гражданину, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка, об его расторжении.Администрации, в своем исковом заявлении, просила суд о расторжении договора аренды земельных участков и возложении на гражданина обязанности возвратить земельные участки.
В обоснование исковых требований Администрация указала, что ответчик по договорам аренды пользуется тремя земельными участками с целевым назначением «для строительства».
Администрация муниципального образования вынесла постановление «в порядке самоконтроля», которым были отменены ранее принятые постановления о выделении земельных участков, на основании которых были заключены оспариваемые договоры аренды.
Суд первой инстанции решил, что основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков, отсутствуют. При этом суд в отметил, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции и отменил его.
В апелляционном определении указано, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.
В результате, данное дело попало на рассмотрение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции, признала выводы суда апелляционной инстанции противоречащими нормам материального права по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
Судом установлено, что договорами аренды земельных участков, заключенными между сторонами спорных отношений, возможность их расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.
На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства.
Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано.
Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.
Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, явилась отмена «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что, по существу, является расторжением договора по требованию одной из сторон.
Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение договоров аренды нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности, является необоснованным.
Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства.
При этом право собственности на данные объекты строительства зарегистрировано надлежащим образом, а законность их возведения никем не оспорена.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 29-КГ14-3).
Адвокат Светлана Жмурко
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08
Земля и строительство
Последние публикации в прессе (Все публикации)
Источник:
http://ya-advokat.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-sudebnaya-praktika/5. Прекращение аренды земельного участка
Основания прекращения аренды земельного участка определяются по правилам ст. 46 Кодекса. Прежде всего, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46).
Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно: а) в связи с истечением срока, на который был заключен договор; б) в случае досрочного расторжения договора. Об общих основаниях прекращения обязательств см. ст. 407-419 ГК РФ.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (см. ст. 610 ГК РФ).
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (см. п. 1 ст. 450 ГК РФ).
На основании ст.
619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом, например, в случаях, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На основании ст.
620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом, например, в случаях, когда: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора; участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (см. п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст. 451 ГК РФ.
Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
Помимо указанных выше оснований аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 Кодекса случаях:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 Кодекса.
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Таким образом, п. 2 ст. 46 Кодекса содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 Кодекса.
Следует обратить внимание на то, что в новой редакции п. 2 ст. 46 указанный перечень более не является исчерпывающим. В настоящее время он сформулирован как открытый: в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 46 Кодекса арендодатель вправе требовать расторжения договора и в иных случаях, помимо указанных в подп. 1-6 данной статьи.
Например, согласно п. 5 ст. 21 ФЗ от 22.07.2005 г. “Об особых экономических зонах в Российской Федерации” *(22), в случае прекращения действия соглашения о ведении промышленно-производственной деятельности договор аренды государственного и (или) муниципального имущества и договор аренды земельного участка, заключенные на условиях, предусмотренных указанным соглашением, прекращаются.
В соответствии с п. 15 ст.
3 Вводного закона договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Кроме того, согласно п. 5 ст. 32 Вводного закона, органы государственной власти субъекта Российской Федерации временно наделены правом прекратить аренду земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с указанной статьей, в предусмотренном Кодексом порядке.
Императивные нормы п. 3 ст.
46 Кодекса запрещают прекращение договора аренды земельного участка, использование которого арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (см. подп. 2 п. 2 ст. 46), в случаях, предусмотренных в п. 3 ст. 46, а именно: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях.
В связи с этим следует пояснить, что в соответствии со ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 г.
“О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения” *(23) понятие “плодородие земель сельскохозяйственного назначения” означает способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений. Государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
Источник:
http://www.adhdportal.com/book_3614_chapter_6_5._prekrashhenie_arendy_zemelnogo_uchastka.html
