Всё о залоге и кредите под земельный участок: максимально подробно о главном!

/ Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/na-zemelnyj-uchastok/pravovye-osobennosti.html

Как и где получить кредит под залог земельного участка?

Последние изменения: январь, 2018 года

Взять кредит под залог земельного участка можно в нескольких банках, а также в кредитных организациях. Но потенциальный заемщик, который хочет это сделать, сталкивается с рядом сложностей.

Все потому, что данный вид кредитования является рисковым для финансовых учреждений.

Те из них, которые готовы выдать денежные средства под залог земли, выдвигают немало требований, как заемщику, так и по отношению к залогу.

Почему мало предложений

Кредиты под залог земли не входят в перечень распространенных банковских продуктов. Это объясняется тем, что такой залог является низколиквидным.

Если у заемщика возникают серьезные финансовые проблемы, и он не может выполнять свои обязательства, то найти покупателя на землю для их решения в короткие сроки удается не всегда.

Кроме того, юридическая сторона продажи земельных участков имеет много нюансов. Если банк пропустит один из них, то может вообще участок не продать.

Требования к предмету залога

Практически все финансовые учреждения выдвигают к земле как к предмету залога одинаковые требования, а именно:

1. Земельный участок должен быть в единоличной собственности потенциального залогодателя.
2. Назначением использования земельного участка должно быть строительство или ведение приусадебного хозяйства. Отдельные кредитные учреждения также принимают в залог землю сельскохозяйственного назначения.
3. Если потенциальный заемщик предоставляет в залог землю, где планирует строительство, то на него также должен быть полный пакет документов. В него входит: разрешения от местной исполнительной власти, проект и договор с подрядной организацией.
4. Если на участке находится строение, то в банк необходимо представить документы и на него. Стоит отметить, что в ситуации, когда здание принадлежит другому лицу, шансы получить кредит под залог земли минимальны.

Сумма кредита зависит в первую очередь от стоимости участка. Ее расчет выполняется с учетом следующих нюансов:

• Местонахождение и назначение участка.
• Наличие коммуникаций на участке или подведенных к нему.
• Наличие и состояние подъездных путей.
• Характеристика почвы (если участок имеет сельскохозяйственное назначение).

Куда обратится

Сбербанк

Кредит под залог земельного участка выдает Сбербанк. На текущий момент они предлагают оформить физическому лицу такой кредит на следующих условиях:

1. Сумма не может быть меньше полумиллиона рублей, но и не может превышать 60% от стоимости земельного участка.
2. Срок кредита не может превышать двадцать лет.
3. Процентная ставка от двенадцати процентов годовых.

К потенциальным заемщикам банк выдвигает следующие требования:

• Возраст от 21 года до 75 лет.
• Стаж работы не менее полугода на текущем месте работы. Общий же стаж должен быть больше одного года.
• Уровень дохода достаточный для погашения ежемесячных платежей.

При этом банк не будет рассматривать заявку, если заемщик или созаемщик являются:

• частным предпринимателем;
• участником фермерского хозяйства.
• руководителем или собственником малого предприятия (численность трудового коллектива не превышает тридцати человек).

Залогодателю необходимо предъявить в банк следующие документы, касающиеся земельного участка:

• Документы, которые подтверждают право собственности на участок. К ним относится договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Отчет об оценки земельного участка. Этот документ может быть выдан только оценочной компанией, аккредитованной в банке.
• Согласие супругасупруги на передачи земельного участка в залог или заявление залогодателя о том, что на момент приобретения земли он в брачных отношениях не состоял.

Банк в обязательном порядке потребует застраховать залоговое имущество. Также заемщику будет предложено оформить договор личного страхования. Если он откажется банк выдаст кредит под более высокую процентную ставку.

https://www.youtube.com/watch?v=YwpLEuo9D4w

Юридические лица (малый бизнес), а также индивидуальный предприниматели, имеют возможность получить кредит в Сбербанке под залог земельного участка на следующих условиях:

1. Срок кредитования не менее полугода и не более четырех лет.
2. Сумма кредита от трехсот тысяч до пяти миллионов рублей, при этом она не может превышать 60 % стоимости земли.

Предварительную заявку можно сделать не только при личном посещении отделения банка, но и по телефону.

Россельхозбанк

Также кредит под залог земли можно получить в Россельхозбанке. В частности банк выдает средства под залог участков сельскохозяйственного назначения представителям малого и микробизнеса.

Кредитование банк осуществляет на следующих условиях:

1. Срок кредитования до восьми лет.
2. Возможна отсрочка погашения на два года (при этом проценты необходимо оплачивать с первого месяца оформления кредита).
3. Сумма кредита не может превышать 70% от стоимости земельного участка.
4. Оформление поручительства основных собственников, если кредит берет юридическое лицо.

К земельному участку банк выдвигает следующие требования:

• Земля может иметь исключительно сельскохозяйственное назначение.
• Участок принадлежит залогодателю на правах собственности согласно действующему законодательству РФ. Ели заемщик берет кредит на покупку участка, то данное требование выдвигается в отношении продавца.
• Земельный участок свободен от любых обременений согласно законодательству.
• Земля не изъята из оборота и не ограничена в обороте.

По требования банка заемщик обязан застраховать земельный участок.

Кроме банков на рынке работают и другие финансовые учреждения, которые готовы выдать кредит под залог земли. Как правило, они выдвигают более мягкие требования к заемщику и залогу.

В то же время условия предоставления кредита будут менее выгодными, чем в банке. В частности МФО дают кредиты под высокие проценты и на небольшой срок.

Поэтому к ним стоит обращаться, если средства нужны в очень сжатые сроки или потенциальный заемщик не может выполнить все требования банка.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kredit-pod-zalog-zemelnogo-uchastka

Регистрация ипотеки земельного участка

21 мая 2015, 21:17

Земельная ипотека – вид кредитования, при котором залогом выступает земельный участок. В последнее время данный способ заимствования набирает популярности.

На это влияют увеличение темпов загородного строительства и необходимость привлечения дополнительных средств в сельское хозяйство. Процедура выдачи кредита на земельный участок предполагает своевременную регистрацию ипотеки.

Об этом – далее. 

Основными терминами в договоре земельного ипотечного кредитования являются:

• Залогодатель (заемщик) – юридическое или физическое лицо, которое передает объект недвижимости в ипотеку.
• Залогодержатель (кредитор) – кредитное учреждение, которое на время действия кредита принимает объект недвижимости в качестве обеспечения требований по кредитному договору.
• Ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства по кредитному соглашению. При этом она остается в собственности и распоряжении залогодателя. При невыполнении обязательств, прописанных в договоре, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки (например, он может продать его на аукционе).
• Предмет ипотеки – недвижимое имущество, которое передается залогодателем залогодержателю.  Является гарантией выполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению. Обычно под данным термином понимают земельные участки, перечень и назначение которых определяется законодательством. Заемщик может ими распоряжаться согласно договору. На их отчуждение на время действия кредитного соглашения налагается нотариальный запрет, так называемый арест. Если на земельном участке находятся какие-либо постройки, то они передаются в ипотеку вместе с участком, если другое не оговорено договором.

1. Необходимо написать заявление в фин.учреждении на получение ссуды под залог земельного участка.
2. Далее следует получить документ, подтверждающий назначение участка, который передается в ипотеку. Перечень земель, которые не могут быть переданы в залог, определяется законодательно.
3. Проведение оценки участка. Этот процесс довольно сложный, так как оценка земельного участка должна учитывать большое количество факторов.
4. Составление договора ипотеки и нотариальная регистрация его в реестре вещных прав на недвижимое имущество. Этой записью в реестре налагается запрет на отчуждение, пока не будет прекращено действие договора кредитования.

Договор ипотеки земельного участка регистрируется в том же порядке, что и ипотека под залог жилой недвижимости. Единственная особенность этого вида залога: запрет на отчуждение земельного участка автоматически налагается на все возведенные на нем постройки, без исключения. 

Это регулируется законодательно (ст. 65 Закона «Об ипотеке…»). Если договором оговорено другое, то постройки могут не передаваться в залог, но продать их можно будет только по согласию залогодержателя.

1. Заявление по установленной Министерством юстиции форме.
2. Паспорт заявителя.
3. Платежное поручение, удостоверяющее внесение платы за предоставление выписки из реестра прав.
4. Документ об уплате госпошлины.
5. Копия справки о присвоении номера физического лица-плательщика налогов.
6. В случае подачи заявления уполномоченным лицом потребуются доверенность и документы, удостоверяющие его личность.
7. Ипотечный договор, которым предусматривается передача имущества в залог.
8. Дополнительно при передаче в ипотеку земельного участка необходима выписка из земельного кадастра.

Такое обращение готовит залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств, прописанных в договоре ипотеки. При этом, чтобы продать залоговое имущество через торги кредитор должен доказать то, что условия соглашения были нарушены. 

Банк имеет право готовить обращение взыскания, если заемщик:

• допустил просрочку платежа по кредиту;
• без ведома банка сдал в аренду участок или начал на нем строительство;
• пытается изменить назначение участка, не известив об этом банк.

Данное обращение является правом залогодержателя, но не обязанностью. Что касается земельных участков сельхоз. назначения, законом предусмотрен запрет на их взыскание, пока не закончится срок сезонных работ. Такая норма действует до 1 ноября года, когда истекает срок погашения обязательств.

1. При передаче земельного участка в ипотеку оговорите с банком возможность строительства на нем. Помните: без разрешения залогодержателя вы не сможете построить даже сарай на этой площади.
2. При заключении договора внимательно читайте условия, по которым банк может подать обращение взыскания.
3. Старайтесь не доводить дело конфликтной ситуации, а всегда поддерживайте контакт с банком. Стоимость реализованного через аукцион имущества гораздо ниже рыночной.

Источник: https://cbkg.ru/articles/registracija_ipoteki_zemelnogo_uchastka.html

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков.

Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес.

Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков,  сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=1zh6xE6T2gs

Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права  на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка,  присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает  оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г.

№ 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст.

3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

1. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
2. Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54]  ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал.

На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и  довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

1. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.  Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем,  М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает,  что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права — земельным участком.

Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст.

67  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.

1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон, что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого  договор заключен его  сторонами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован

https://www.youtube.com/watch?v=41CbOJHn5-I

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем,  а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Источник: http://ur-fakt.ru/osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-predmeta-zaloga-pri-zaklyuchenii-dogovora-ipotechnogo-kreditovaniya/

Особенности ипотеки под залог земельного участка

Покупка земельных участков без строений — это примерно 25% сделок на рынке загородной недвижимости.

Если приобретать землю с привлечением заемных банковских средств, то это можно сделать тремя способами:

— оформить кредит под залог другой недвижимости (городской квартиры, офисного помещения);

— взять целевой кредит под строительство;

— попытаться получить ипотеку под залог земельного участка.

Казалось бы, что последний из представленных вариантов – самый очевидный и логичный: покупаем земельный участок в кредит – отдаем его же в залог.

Однако на практике ипотеку под залог земли получить не так-то просто…

Давайте попытаемся взглянуть на этот вид ипотеки «глазами» банков. Почему отечественные кредитно-финансовые учреждения в большинстве своем не горят желанием принимать в качестве залога землю?

Неопределенность ликвидности земельного участка

Спрос на городские квартиры (особенно в крупных городах) всегда предсказуемо стабилен и высок. ЛЮБАЯ квартира, выставленная на продажу по цене на несколько тысяч ниже среднерыночной, гарантированно продастся за пару дней.

Когда заемщик по какой-либо причине перестает выполнять свои обязательства по кредиту, банк быстро реализует заложенную квартиру и возвращает себе одолженные клиенту средства плюс все набежавшие проценты, штрафы и пени.

Кстати, именно по этой причине, банк оценивает кредитуемый объект в 60-70% от его реальной стоимости. Ведь только так он наверняка сможет продать квартиру в любой момент БЫСТРО и ЛЕГКО (по заниженной цене, разумеется).

Теперь вернемся к нашим земельным участкам. Продать землю намного сложнее, чем городскую квартиру. Спрос на земельные участки традиционно меньше, стоимость на них через пару лет может резко измениться, а сам процесс вынужденной продажи – затянуться на неопределенный срок. Естественно, такой «ненадежный» объект залога отечественные банки стараются не рассматривать вообще.

Кроме того, и оценить такой залог намного сложнее, чем квартиру или офисное помещение – ведь, как правило, земельный участок и сравнивать особенно не с чем…

Постоянно меняющееся законодательство

То банкам запрещают кредитовать землю сельскохозяйственного назначения, то разрешают это делать.

То ежегодно меняют минимальные размеры кредитуемого участка.

То спорят о том, можно или нельзя банкам принудительно продавать землю заемщиков – должников, если других вариантов жилья у них на данный момент нет.

В общем, законодательная база по земле (в том числе, и ипотека под залог земельных участков) все еще находится в стадии доработки и тестирования. И пока все это дело не «устаканится» на государственном уровне, банки будут все так же настороженно относиться к «земельным» кредитам.

Повышенные требования к предмету залога

— права на участок должны быть зарегистрированы на заемщика;

— участок поставлен на кадастровый учет (есть четкий план с определением границ, присвоен кадастровый номер);

— земля должна находиться в том регионе, где работает банк (в крайнем случае, где есть хотя бы филиал кредитующей организации);

Иногда банки предъявляют к земельному участку практически невыполнимые требования. Например, обязательное наличие на участке ВСЕХ коммуникаций: канализация, водоснабжение, электричество.

Опять-таки все эти критерии банк придумывает не для собственного развлечения. Просто участок, расположенный в престижном районе со всеми коммуникациями и наличием подъездных путей в случае чего продать намного легче.

Банк не примет в залог земельный участок, если:

— он уже находится под обременением (ренты или залога);

— он расположен в специальной зоне (резервной, водоохранной, на территории национального парка или закрытого административного образования);

— документы на земельный участок оформлены неправильно;

— земля не принадлежит к разрешенной категории (список этих категорий меняется и корректируется практически ежегодно).

Эти и другие причины привели к тому, что земельные участки в ипотеку оформляет далеко не каждый банк и на более жестких для заемщика условиях:

— землю обычно оценивают в 50-60% ее рыночной стоимости;

— первоначальный взнос по ипотеке под залог земли будет составлять порядка 30-40%;

— годовые процентные ставки будут на несколько процентов выше, чем по обычной ипотеке;

— срок рассмотрения кредитной заявки составит от одной до нескольких недель;

Ну, а если говорить совсем откровенно, то реальные  шансы получить ипотеку именно под залог земельного участка есть лишь у владельцев элитных земель и собственников больших территорий.

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru

Источник: http://nebankir.ru/bank/2088

Как взять кредит под залог земельного участка

Среди множества предложений банков, особый интерес представляют кредит под залог земельного участка. Этот вид займа отличается длительностью срока и доступной процентной ставкой, которая гораздо ниже обычных займов. Однако для получения средств от банка необходимо пройти более долгую процедуру согласования и сбора большего количества документов.

• СКАЧАТЬ образец договора займа под залог земельного участка

Особенности кредитования под залог земли

Помимо длительности срока получения и низких ставок кредит под залоговое обеспечение имеет ряд других особенностей:

• заемщик рискует своей собственностью, оформляемой в качестве объекта залога, если кредитные обязательства не будут исполняться должным образом;
• предельный лимит средств, как правило, не больше 50% стоимости залоговой земли;
• часто банком предоставляется отсрочка по кредиту.

Требования к залоговому участку

Большинство банков выдвигает сходные требования к залоговой земле, без соблюдения которых кредит вряд ли будет предоставлен:

• земля не должна находиться в залоге, аресте, аренде, т.е. быть абсолютно свободной от обременений;
• в залог оформляется участок из земель сельхозназначения или в пределах поселений;
• на недвижимость должно быть зарегистрировано право собственности;
• место нахождения участка должно относиться к территории, в пределах которой имеется представительство кредитной организации;
• все постройки на рассматриваемой земле оформляются и регистрируются согласно российскому законодательству;
• участок должен быть ликвидным, чтобы в случае отказа заемщика от своих обязательств банк смог быстро реализовать его и погасить за счет продажи долг по кредиту.
• наличие доступа к земельному наделу для проезда машины;
• не допускается расположение надела на охраняемой, закрытой территории, в заповедниках.

Порядок оформления

Если собственность заемщика соответствует требованиям банка, шансы получить заемные деньги велики.

Получение займа с залоговым имуществом более длительно по времени, однако, придерживаясь определенной последовательности, оформить кредит будет несложно.

Порядок оформления кредита под залог недвижимости выглядит следующим образом:

1. Поиск оптимального варианта и подходящего банка. Сравнивают предложения нескольких кредитных учреждений, выбирая более выгодные и доступные варианты.
2. Рассмотрение заявки. Клиент подает предварительный запрос на предоставление займа.
3. Получив одобрение, заемщик готовит пакет документов.
4. Для оформления залогового обеспечения и самого займа потребуется провести экспертную оценку земли.
5. Заключить договор на условиях, учитывающих характеристики объекта залога, величину стоимости земли, дохода заемщика, наличии определенных акционных предложений.
6. После предоставления полного пакета документов, заемщик получает средства, а после подписания договора ему выдаются на руки договор, график платежей.

Многое при согласовании кредита зависит от характеристик объекта залога:

1. Особенности инфраструктуры, наличие коммуникаций ведет к удорожанию участка.
2. Удобный подъезд и близкое расположение к населенным местам.
3. Перспективность.
4. Экологическая обстановка, особенности мест, где располагается участок.

Рассмотрение заявки происходит с учетом конкретных обстоятельств и индивидуальных параметров по платежеспособности, ликвидности надела, кредитной истории и т.д.

Если вместе с участком в залог оформляется жилой дом, возведенный на данной земле, величина кредитной линии возрастает.

Актуальные предложения кредитования с залогом

Далеко не все кредитные учреждения предоставляют кредиты под низкие проценты, с оформлением земли в качестве залога.

Крупные российские банки предлагают выгодные варианты кредитования:

• Cбербанк;
• РосЕвроБанк;
• Московский кредитный банк;
• Россельхозбанк и другие.

Чтобы подобрать оптимальное предложение, будущему заемщику необходимо изучить варианты, предлагаемые банковским сектором в конкретном регионе. В качестве наиболее известного банка, предоставляющего займ под залог земли, интересно предложение Сбербанка. Более широкую линейку предложений предоставляет Россельхозбанк.

Сбербанк

К достоинствам кредита под залог недвижимости от Сбербанка относят:

• широкий диапазон сумм кредитования;
• длительность действия кредитного договоры – до 10 лет;
• наиболее выгодная ставка по кредиту;
• заемщик вправе обратиться за отсрочкой платежа и имеет высокие шансы на ее получение;
• предусмотрено целевое и потребительское кредитование.

Сбербанк предлагает следующие условия по займу:

• индивидуальное рассмотрение заявки и возможность получить крупные суммы;
• большинство актуальных предложений рассчитано на погашение в течение 7 лет;
• минимальный срок кредитования – от 3 месяцев;
• выгодная ставка – в пределах 14,5%;
• необходимость оформления страховки на залоговый объект.

Россельхозбанк

Наиболее широкий кредитный портфель с залоговым оформлением предоставляет Россельхозбанк. Отличительная черта предложений – возможность расчета дифференцированных платежей, что позволяет сэкономить на переплате, если частично погашать кредит.

Условия кредитования следующие:

1. Целевой займ на ведение личного хозяйства сроком до 5 лет под 14% годовых.
2. Целевой кредит на образовательные услуги – до 10 лет под 16% и максимальной суммой до 350 тысяч рублей.
3. Заём пенсионерам предоставляется под 15% на сумму от 10 тысяч до полумиллиона рублей сроком до 5 лет.
4. Потребительское кредитование сроком до 5 лет с 19-процентной ставкой и суммой до 1 миллиона рублей.

На видео об оформлении займа под залог земли

Кроме того, Россельхозбанк предоставляет широкие возможности по рефинансированию различных кредитов, включая займ на ЛПХ со ставкой от 15 до 18,5%.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/zemlya/kredit-pod-zalog-zemelnogo-uchastka.html