Собираем пакет документов для продажи квартиры и разбираемся в нем

Последнее обновление: 24.02.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» – выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.

А дальше – дело техники. Нам надо будет собрать пакет документов необходимый для оформления продажи нашей квартиры.

Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но – надо. На это может уйти не одна неделя.

Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов. Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир, существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.

Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства).

И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза).

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п.), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.

Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует регистратор), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, снижающие его риски, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ипотеку). Разберем это по порядку.

К обязательному пакету документов, необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора) относятся:

1. Документ-основание получения права собственности на нашу квартиру
   – Это наш главный правоустанавливающий документ, определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности. Подробнее – см. по ссылке;
2. Договор купли-продажи квартиры
   – Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией – об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ;
3. Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца)
   – Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность;
4. Заявление о государственной регистрации
   – Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию;
5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
   – Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.

Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже).

К слову сказать, Свидетельство о собственности на квартиру, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее – по ссылке.

При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, иначе сделку оформить не получится.

Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки), и не регистрировал своего права (не было нужды), то есть не подавал документы на регистрацию.

 Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя.

Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи квартиры (см. выше), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже).

Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть – захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры.

Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

В каких случаях при продаже квартиры можно не платить налог – смотри здесь.

Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации) следующие документы для оформления продажи квартиры:

А. По требованию регистратора (дополнительные документы):

• Кадастровый паспорт квартиры- Он понадобится, если наша квартира не стоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства. Подробнее – по ссылке (в т.ч. как узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете);
• Согласие супруга на продажу квартиры- Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру);
• Согласие органов опеки и попечительства- Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок. Подробнее – по ссылке;Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в дееспособности.
• Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры- Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
• Согласие получателя ренты- Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
• Документ, подтверждающий, что мы известили других участников долевой собственности на квартиру- Это если мы продаем свою долю в квартире.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается.

Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):

• Выписка из ЕГРП на квартиру- Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРП Покупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия;
• Выписка из Домовой Книги или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или Единый жилищный документ- Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом – см. по ссылкам;
• Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам- Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире.
• Справки из НД и ПНД- Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры;
• Справка об оценке квартиры- Если наш Покупатель использует для покупки ипотечный кредит, то его банк потребует такую справку. Выбор и оплата оценщика здесь – это забота Покупателя;
• Техпаспорт и Разрешение на перепланировку квартиры- Если Покупатель обнаружил у нас в квартире следы перепланировки. В таком случае он, вероятно, захочет еще убедиться, что эти технические изменения внесены в реестр данных кадастрового учета, т.е. может потребовать еще и свежий Кадастровый паспорт квартиры;
• Акт приема-передачи квартиры- Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ);
• Расписку о получении денег за проданную квартиру- Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.

Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.

Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат – показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было).

Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.

Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!

Об этом – на следующем шаге.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/paket-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry/

Каков перечень необходимых документов для продажи квартиры?

Подготовить документы для продажи квартиры представляет собой непростую задачу даже для опытных риелторов или юристов. Для большинства рядовых граждан этот вопрос порой представляет неразрешимую проблему, ведь от наличия необходимых документов зависит не только подготовка текста договора, но и судьба самой сделки.

Обязательный перечень документов для совершения сделки купли-продажи

​Какие документы нужно подготовить для продажи квартиры? Совершение сделки по приобретению объектов жилой недвижимости заключается не только в составлении текста договора и его государственной регистрации в органах Росреестра, но и в проверке юридической чистоты квартиры, благонадежности и порядочности сторон. Помимо этого, от представленных документов напрямую зависит возможность наступления неблагоприятных последствий для каждой из сторон – потеря денежных средств или имущества.

Исходя из указанных целей, комплект документов можно условно разделить на две категории:

1. обязательный перечень, который потребуется для официальной регистрации сделки в органах Росреестра;
2. дополнительный список, который позволит сторонам избежать возможных рисков.

Состав обязательных документов напрямую следует из анализа Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В данных нормативных актах перечислены документы, без которых юридический факт перехода права собственности не будет зарегистрирован.

В состав обязательного перечня документов входят:

• паспорта, свидетельства о рождении, а также иные документы, удостоверяющие личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости: свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или иные виды документов;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• договор купли-продажи и акт передачи имущества.

При наличии данных документов сделка может быть зарегистрирована в установленном порядке, а право собственности перейдет к приобретателям квартиры.

Документы, удостоверяющие личности сторон

Документы, удостоверяющие личность, позволяют идентифицировать каждого гражданина, принимающего участие в сделке. Помимо стандартных бланков паспорта или свидетельства о рождении, к таким документам могут относиться временные удостоверения личности, выдаваемые на период замены паспорта.

Для малолетних граждан в возрасте до 14 лет предоставляется свидетельство о рождении, а если ребенок достиг указанного возраста – общегражданский паспорт.

Обратите внимание! При подписании договора и иных формальных документов дети до 14 лет не имеют права подписи, это будет делать один из родителей. Для детей в возрасте от 14 до 18 лет подпись ставит сам ребенок с согласия законного представителя.

Документы, подтверждающие право собственности продавца

К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

• свидетельство о праве собственности;
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, если квартира была приобретена на рынке вторичной недвижимости или у застройщика;
• договор о передаче квартиры в собственности, если право собственности возникло в результате приватизации;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство.

До июля 2016 года свидетельство о праве было основным документом, подтверждающим законность владения объектом недвижимости.

С указанного момента при возникновении или переходе права собственности органами Росреестра стала выдаваться выписка из ЕГРН, которая является полным аналогом свидетельства.

Граждане, у которых имеется свидетельство, не обязаны менять его на выписку из ЕГРН, такая процедура будет осуществляться по факту совершения сделок с жильем.

Если продаваемая квартира находится в долевой или совместной собственности, правоустанавливающие документы должны быть представлены на каждого владельца доли.

Договоры, подтверждающие законность права владения жильем, должны содержать отметку о прохождении государственной регистрации. Исключение из этого правила сделано только для объектов, которые были приобретены до момента введения система государственной регистрации прав.

Кадастровый паспорт

По итогам постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, сведения о нем вносятся в ЕГРН, а квартире присваивается уникальный кадастровый номер. В подтверждение факта проведения такого учета собственникам выдается на руки кадастровый паспорт, который будет содержать сведения о кадастровом номере объекта, а также об основных параметрах и характеристиках жилья.

Кадастровый номер должен обязательно включаться в условия договора купли-продажи, так как он действует на протяжении фактического существования объекта. Дополнения в кадастровый паспорт вносятся только по факту изменения характеристик жилья, либо при переходе права собственности на новые лица.

Договор купли-продажи и акт передачи имущества

Регистрация сделки будет осуществляться на основании письменного договора, подписанного всеми участниками сделки. В содержание данного документа должны быть включены следующие сведения:

• предмет сделки – подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат и т.д.);
• цена сделки – стоимость, которую стороны определили самостоятельно;
• порядок оплаты – полная или частичная оплата, с использованием кредитных средств и т.д.;
• наличие действующих обременений – установленный залог, иные ограничения;
• состав лиц, сохраняющих право на пользование жильем после совершения сделки;
• момент перехода права собственности;
• иные условия, определенные сторонами.

Обратите внимание! Если продается доля в квартире, договор подлежит нотариальному удостоверению. Без прохождения данной процедуры сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра.

В акте фиксируется текущее состояние жилого помещения, а также определяется момент фактической передачи квартиры новым собственникам. От условий акта может зависеть возможное возникновение претензий в отношении качеств и свойств жилого помещения.

Дополнительные документы

Без наличия дополнительных документов совершение сделки может осуществляться на общих основаниях, однако их анализ позволяет сторонам защитить свои экономические и имущественные интересы.

В состав таких документов входят:

1. согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости – требуется только в случае распоряжения квартирой одним из супругов, если квартира была ранее приобретена на общие средства;
2. поквартирная карточка или выписка из домовой книги – позволяет установить количество граждан, зарегистрированных в данной квартире;
3. утвержденное разрешение на перепланировку – если в квартире были произведены изменения, не отраженные в кадастровом паспорте;
4. справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на момент совершения сделки.

На стадии подготовки договора покупателю предстоит провести проверку юридической чистоты сделки. В состав данной проверки входит установление прямых и скрытых обременений жилого помещения.

К прямым обременениям относятся зарегистрированный залог, либо действующее право пользования квартирой. Наличие официального залога позволит совершить сделку только с согласия залогодержателя, которого можно установить из выписки ЕГРН.

К скрытым обременениям относятся лица, не проживающие в жилом помещении, но имеющие потенциальное право требовать оформления на них права собственности.

На практике, такие случаи возникают в процессе приватизации жилья, когда из состава участников программы необоснованно исключаться отсутствующие граждане, не потерявшие право пользования квартирой.

Если указанные лица оспорят договор приватизации, аналогичные действия могут быть предприняты в отношении сделки купли-продажи.

Также в качестве дополнительных документов могут выступать:

• договор об использовании ипотечных средств для приобретения жилья;
• сертификат на материнский капитал, с помощью которого полностью или частично будет уплачиваться стоимость квартиры.

Наличие данных документов потребует отражения их содержания в тексте договора и напрямую повлияет на условие о порядке оплаты по сделке.

Если у вас возникли вопросы или вам требуется помощь в подготовке документов для продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Источник: http://law03.ru/finance/article/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry

Полный список документов для продажи жилья: ипотека, наличные

Сегодня на Habrealty.ru:
какие документы нужны для продажи квартиры помимо паспорта на сделку, если покупатель с ипотекой или наличными деньгами. Узнаете, основной и дополнительный  список, чтобы продать недвижимость побыстрее.

В настоящий момент, следует заранее готовить документы для любого типа покупателя, чтобы он быстрее принял решение об оформлении купли жилья.

Основные типы покупателей:

• с наличными деньгами
• ипотекой, военной ипотекой
• сертификаты, маткапитал и т. д.

Сегодня мы разберем только, какие необходимы документы для продажи квартиры для покупателей с наличными и ипотекой.

При продаже квартиры за наличку

№ п/п	Список	Примечание
1.	Удостоверение личности	Касается совершеннолетних и несовершеннолетних совладельцев, если у них есть доля в собственности.Паспорта со взрослых и удостоверение о рождении (паспорт при достижении 14 лет) с ребенка.
2.	Подтверждение собственности: Свидетельство о собственности Выписка ЕГРП, подтверждающая право собственности	Документ от Росреестра необходимы для продажи квартиры. На гербовой бумаге (старого образца) или на обычной бумаге (нового образца) форматом А4, где указаны все совладельцы и сведения об объекте недвижимости. Выписка: справка из Росреестра, либо электронная версия с ЭЦП (электронно-цифровой подписью)
3.	Документ-основание	Единственное доказательство того, что собственником жилья являетесь только вы и никто другой. Свидетельство такой силы не имеет.Примерный перечень документов-оснований: договор мены, ренты, ДКП, приватизации Свидетельство о наследовании жилья решение судьи и т.д. Поэтому, если вы утеряли его, то обязательно получите дубликат в том органе, который его выдавал. Он обязателен для продажи квартиры.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужен на регистрацию

4.	ДКП	Договор купли важный документ и составляется по установленным правилам и должен содержать пункты защищающие ваши интересы, поэтому лучше составить его, прибегнув к услугам толкового юриста.Договор не проходит регистрацию в Росреестре, но подписывать его лучше только в момент подачи документов на сделку на продажу квартиры.
5.	Приказ от органов опеки (ООП)	При наличии в сособственниках детей, понадобятся документы и на них. Родители получают разрешение опеки.Заявление на получение разрешения ООП пишут оба родителя даже если они разведены.
6.	Согласие жены/мужа, заверенное нотариусом	Если собственник: находится в браке (второй супруг не владеет объектом) не находится в браке, но находился, когда был в браке условие отчуждения собственности предусмотрено брачным договором понадобится документ согласия супруга(-и) на продажу квартиры.Оно имеет установленный образец и оформляется и заверяется у нотариуса. Согласие супруга не нужно, если: жилье подарили; условие отчуждения указано в брачном договоре; недвижимость получена по наследству.

Какие документы нужно собрать для продажи квартиры через ипотеку

Необходимый пакет документов по ипотеке то же самый, какой собирают за наличные плюс понадобится:

№ п/п	Список	Примечание
1.	Оценка объекта	Банк предоставляет список аккредитованных им оценщиков, у которых заказывается оценка стоимости (соответствия стоимости жилья, указанной в ДКП и рыночной стоимости).Обычно оценка изготавливается 1-2 дня. Пригласите сотрудника оценочной компании, он проведет фотосъемку и сбор данных для заключения.Услуги оценщика оплачивает покупатель.
2.	Техплан с экспликацией	Техплан не обязателен для продажи квартиры за наличный расчет, но требуется банку, если покупатель ипотечник. Техплан сравнивают с реальной планировкой для выяснения отсутствия/наличия перепланировок.Срок давности изготовления документа должен быть не более 5 лет.
3.	Кадастровый паспорт	Чаще всего необходим для покупателей-ипотечников, т. к. от них его требует банк. Если у вас еже есть этот документ, то срок его действия должен быть не более 5 лет, иначе необходимо получать новый.
4.	Выписка из ЕГРП	Справка из Росреестра, где указываются данные о хозяевах и квартире, а так же наличие/отсутствие обременения и арестов. Чаще всего справку получает сам покупатель, т. к. его прежде всего интересуют эти данные, но может получить и продавец.Обычно срок получения выписки до 5 дней в Росреестре или МФЦ, но вы можете получить ее за 20 минут на телефон или Email
5.	Справка из ПНД	Эту справку получает хозяин (сособственники) в местном психоневрологическом диспансере. Обычно ее требует банк, но могут просить и покупатели по собственной инициативе, особенно, если владельцы престарелые.Какие надежные сведения данная справка дает — это уже второй вопрос, но лучше получить ее заранее, чтобы потом не терять время.
6.	Справка на продажу	На регистрацию сделки в Росреестр не нужна, но важна для покупателя, т.к. удостоверяет отсутствие долгов по квартплате. Справку получает хозяин в РКЦ. В ней насчитают оплату вперед до момента передачи недвижимости новому владельцу.

Доп список документов для продажи квартиры

№ п/п	Какой дополнительный список	Примечание
1.	Копия финансово-лицевого счета	Справка из бухгалтерии домоуправления, предоставляет сведения: характеристики квартиры список предоставляемых коммунальных услуг список проживающих
2.	Справка из энергетической компании	Справка со сведениями об отсутствии/наличии задолженности по электричеству. Получает владелец в местной энергетической компании.
3.	Справка об оплате налогов	Справка из районного налогового отделения, где указано от отсутствии/наличии долга по оплате налога за недвижимое имущество.

Исходя из предложенного перечня, вы составляете свой список на продажу квартиры и готовите заранее, чтобы не терять время, при нахождении покупателя быстро оформить куплю недвижимости.

Сегодня вы узнали какие основные документы нужны для продажи квартиры за наличку и ипотеку. Кроме основного списка, узнали и дополнительный.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/dokumentyi-dlya-prodazhi-kvartiryi.html

Необходимый пакет документов для продажи квартиры

Перед продажей квартиры необходимо подготовить полный пакет документов, который может несколько различаться в зависимости от ситуации — количества собственников и формы собственности, состава семьи, от того, берет ли покупатель ипотеку и так далее. Оформление документов при продаже квартиры может стать настоящей головной болью если не знать всех нюансов.

Основные документы необходимые для продажи квартиры

В число правоустанавливающих документов входят свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ-основание (его название указывается обычно в свидетельстве).

Чаще всего также необходим акт приема-передачи квартиры (в случае, если вы купили квартиру после 1 марта 1996 года).

В других случаях правоустанавливающими документами могут служить свидетельство о наследовании, договор инвестирования, договор купли-продажи.

Это те документы, которые уже, вероятнее всего, уже находятся у вас на руках, если вы – собственник квартиры. Если случилось так, что вы потеряли какой-либо из правоустанавливающих документов, восстановить его можно, обратившись в ФРС (Федеральную регистрационную службу).

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все необходимые сведения о вашей квартире.

В нем подробно указываются адрес, год постройки и этажность дома, характеристики квартиры, материалы стен и перекрытий, тип отопления, данные о проводившихся ремонтах. Этот документ необходим при государственно регистрации сделок с недвижимостью.

Получить кадастровый паспорт можно в кадастровой палате при Росреестре либо в МФЦ (многофункциональном центре).

Технический паспорт

Техпаспорт представляет собой экспликацию и поэтажный план дома. Этот документ можно получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Для этого нужно предоставить заявление на инвентаризацию, правоустанавливающий документ о собственности квартиры, паспорт, а также оплатить госпошлину (размер платы за изготовление техпаспорта не установлен законодательно и может варьироваться в зависимости от региона).

Согласие супруга

В случае, если квартира была куплена в браке и оформлена на одного из супругов (т.е. жилье считается совместно нажитым имуществом), на ее продажу потребуется согласие супруга собственника.

Получить этот документ можно у нотариуса в присутствии супруга.

Данная бумага не нужна, если брачные отношения оформлены договором, а также если муж или жена, состоя в браке, получили квартиру в собственность на безвозмездной основе (при вступлении в право наследования; при приватизации; по договору дарения).

Разрешение органов опеки

Разрешение органов опеки требуется в том случае, если одним из собственников квартиры является ребенок. Бумага не нужна, если ребенок в квартире только прописан, но не является собственником. Получить ее можно в опекунском совете по месту жительства. Этот документ лучше всего начинать оформлять как можно раньше, поскольку решение опекунского совета может затянуться.

Отказ от преимущественного права покупки

Этот документ может быть необходим в тех случаях, когда объект недвижимости находится в общей долевой собственности, и один из собственников решил продать свою долю.

Например, в общей долевой собственности соседей могут находиться комнаты в коммунальной квартире. В этом случае при продаже одной из комнат соседи имеют преимущественное право на ее покупку.

Если они не намерены покупать вашу долю, необходимо заверить их отказ у нотариуса.

Прочие документы

При продаже квартиры также понадобится собрать ряд справок:

• об отсутствии задолженностей по налогам (получается в налоговой инспекции)
• об отсутствии задолженностей за элетро-, газо- и водоснабжения (можно получить в управляющей компании)
• о зарегистрированных в квартире лицах (в паспортном столе).

Срок действия справок – 1 месяц.

Дополнительный перечень документов для продажи квартиры

Отчет о рыночной стоимости квартиры

Оценка квартиры необходима в тех случаях, когда жилье приобретается в ипотеку. Она нужна банку для того, чтобы кредитующая организация была уверена в оправданности предоставляемой суммы кредита.

Ведь теоретически продавец и покупатель могут вступить в сговор и заявить завышенную стоимость квартиры, не соответствующую реальной рыночной цене. Тогда банк выдаст заемщику заведомо завышенный кредит.

Чтобы обезопасить себя от такого риска, банки и выдвигают требование о независимой оценке.

Выдачей таких документов занимаются специализированные оценочные компании и некоторые агентства недвижимости.

Оценщик должен осмотреть квартиру и составить отчет с учетом всех факторов, влияющих на ее стоимость на рынке (возраст и состояние дома, район, площадь, ремонт и т.д.).

За отчетом придется съездить в саму фирму. Далее этот документ предоставляется по необходимости в банк и в страховую компанию>.

Отчет об оценке должен содержать подробное описание объекта, стандарты оценки, порядок определения стоимости объекта недвижимости и итоговую цену. Средняя стоимость оценки квартиры в регионах России колеблется в пределах 2-5 тысяч рублей.

Выписка из ЕГРП

ЕГРП – это Единый государственный реестр прав. Выписка из ЕГРП – это гарантия чистоты сделки с вашей стороны. Она свидетельствует, в частности, о том, что квартира не является объектом залога, не обременена иными обязательствами. Получить этот документ можно в Росреестре при предоставлении паспорта, соответствующего заявления и оплате госпошлины.

Доверенность

В случае, если вы хотите перепоручить хлопоты по продаже квартиры третьим лицам (например, своему риелтору), необходимо оформить на него доверенность. Риелтор может взять на себя значительную долю забот по сбору необходимых документов. Правда, при этом следует иметь в виду, что доверенность может и открывать возможности для мошенничества.

Однако чаще доверенность устанавливает границы полномочий поверенного, в том числе цену и другие моменты. Самая элементарная проверка исполнения доверенным лицом своих обязанностей – отслеживание появляющихся объявлений о продаже вашей квартиры.

Если появляются малейшие сомнения в том, что поверенный действует в ваших интересах, доверенность лучше отозвать.

Интересное видео о подготовке документов к продаже квартиры от специалиста по недвижимости Ирины Андрейчук

Итак, в целом пакет документов, необходимых для продажи квартиры, достаточно внушителен. При этом большинство бумаг лучше всего начинать оформлять заранее.

Источник: http://sdelkaprosto.com/prodazha/oformlyaem-prodazhu/paket-dokumentov.html

Собираем документы для продажи квартиры – этап, который трудно переоценить

Продажа квартиры, как мы уже писали выше, состоит из многих последовательных шагов, каждый из которых имеет равноценную важность, как кирпичики, из которых мы складываем здание успешной сделки.

Здесь все имеет значение – придирчивый выбор риелтора, поиск вариантов жилья или покупателя, получение аванса и назначение сроков сделки.

И, конечно, этап, значимость которого трудно переоценить, — сбор документов для продажи/покупки квартиры.

Всю пачку необходимых для сделки документов на квартиру можно разделить на две основные группы – бумаги на жилье, без которых невозможно владение квартирой, и которые должны быть у любого собственника,
— и документы, собираемые непосредственно для осуществления сделки.

Документы на квартиру: что важнее?

Самая главная бумага, не позволяющая усомниться в том, кто же в доме хозяин, — «единственный и неповторимый» правоустанавливающий документ, то есть тот, на основании которого вы владеете данной жилплощадью.

Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или мены, справка о выплате пая ЖСК, договор передачи при приватизации, решение суда или свидетельство о праве на наследство, вне зависимости от того, получили вы его по завещанию или по закону.

Существуют и другие правоустанавливающие документы, но это уже частные случаи.

Еще одним обязательным документом на квартиру является свидетельство о государственной регистрации права.

Он выдается уполномоченным государственным органом – Росреестром, который и подтверждает ваше право собственности на квартиру красивой розово-зеленой бумагой с гербом, печатями и водяными знаками.

Соответственно и называется этот документ правоподтверждающим, то есть заверяющим основную правоустанавливающую бумагу.

Некоторые владельцы и покупатели жилья ошибочно считают основным документом на квартиру именно свидетельство о государственной регистрации. Но это не так. Чтобы разобраться, чем же правоустанавливающие документы важнее правоподтверждающих, рассмотрим несколько случаев.

Если квартира была куплена до 1998 года, свидетельства о собственности у нее не будет вовсе, так как в то время существовала другая система регистрации. Например, в Москве на правоустанавливающий документ ставился штамп Департамента муниципального жилья.

Если же вдруг окажется, что документы на квартиру утеряны, то свидетельство можно не восстанавливать вовсе, а если все же на этом настаивает покупатель, что получить новую справку можно в любом отделении Управления Росреестра. Стоит она 100 рублей, а изготовление займет не больше 15 минут. Единственная неприятность заключается в том, что придется выстоять неизбежную очередь.

Если же утерян правоустанавливающий документ, с его восстановлением могут появиться проблемы. Иногда бывает достаточно взять дубликат документа, обратившись к нотариусу, который оформлял сделку купли-продажи. А порой для подтверждения своего права на владение квартирой приходится обращаться в суд.

Поэтому делаем вывод: правоустанавливающие документы должны быть в порядке, вне зависимости от ваших намерений в отношении квартиры.

Получаем справки в БТИ…

Следующий шаг – сбор документов, необходимых непосредственно для оформления сделки. Первой инстанцией, которую приходится посетить продавцу квартиры, является Бюро технической инвентаризации.

Здесь выдают поэтажный план, кадастровый паспорт и экспликацию. Отделения БТИ имеются в каждом округе Москвы, а в некоторых – даже по два.

Обращаться нужно строго в «свое» БТИ, так как весь жилой фонд разделен по зонам ответственности отделений.

Необходимые документы изготовляются не дольше 10-15 дней. Средняя стоимость пакета составляет около 500 рублей, но может варьироваться в ту или иную сторону в зависимости от метража квартиры.

БТИ всегда пользовались дурной славой из-за огромных очередей, которые нужно было выстоять, чтобы получить справку.

Приходилось вставать затемно и целые дни проводить в душных и тесных коридорах, чтобы стать обладателем необходимого документа. Но в последнее время многое изменилось к лучшему.

Теперь можно записаться на прием через интернет или по телефону и прийти в назначенное время, избежав постылых очередей.…и в ЕИРЦ

Сбор документов мы продолжаем в жилищно-коммунальной организации, обслуживающей дом.

Здесь выдается выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире жильцы, и копия финансово-лицевого счета (ФЛС), которую иногда именуют «карточкой учета», что не меняет содержания документа.

В нем описываются достоинства квартиры в виде наличия электричества или горячего водоснабжения. Практического значения в таком документе немного, но его необходимость для регистрации сделки никто не отменял.

Если речь идет о Москве, то здесь большинство домов обслуживают так называемые ЕИРЦ. За этой аббревиатурой скрываются Единые информационные расчетные центры. В районном центре нам выдадут либо оба вышеназванных документа, либо один, их заменяющий, — Единый жилищный документ (ЕЖД). Это даже лучше, так как срок его действия – 60 дней, в отличие от выписки ФЛС, годной только в течение 30 дней.

Если же дом кооперативный, то выписку из домовой книги все равно придется брать в ЕИРЦ, а вот за копией финансково-лицевого счета придется обращаться к председателю кооператива, график приема которого зачастую весьма условен. Но, как правило, жильцы дома знают, где и когда можно «отловить» своего председателя.

И последнее. Формально получение вышеназванных справок бесплатно. Но, отправляясь в ЕИРЦ, запаситесь деньгами – на тот случай, если изобретательные коммунальщики не обнаружат у вас забытые долги, без оплаты которых справку вы ни за что не получите.

Какие документы могут еще понадобиться? Частные случаи

Кроме абсолютно необходимых для заключения сделки документов, существуют и такие, которые требуются часто, но не всегда.

Самым распространенным случаем является необходимость получить разрешение органов опеки и попечительства. Это происходит тогда, когда в продаваемой квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица (что бывает гораздо реже). Разрешение выдается в муниципалитете и имеет неограниченный срок действия.

Органы опеки призваны защитить интересы ребенка и не позволить, чтобы несовершеннолетний остался без крыши над головой. Поэтому разрешение на продажу квартиры выдается только в том случае, если за ней следует покупка другой, причем не меньше предыдущей.

Чиновники внимательно следят за тем, чтобы жилищные условия ребенка не стали хуже. Однако ответ на вопрос, что же на самом деле лучше для ребенка, не всегда однозначен.

Известны случаи, когда наличие детского садика, улучшение экологии, проживание рядом бабушки становились решающими доводами в разговоре с органами опеки даже при приобретении квартиры меньшего метража.

Еще один документ, который может понадобиться для продажи квартиры, – согласие супруга или супруги.

Если человек купил квартиру, состоя в браке, а затем развелся, то для продажи жилья ему понадобится согласие бывшего или бывшей.

Закон считает квартиру совместно нажитым имуществом, и самостоятельно распорядиться квартирой продавец не может, даже в том случае, если документы оформлены на него одного, а с бывшей половиной он не общается уже много лет.

Так что по-хорошему или по-плохому, а получить согласие на продажу надо. Согласие нужно заверить у нотариуса, услуга это платная и стоит около 1000 рублей.

Согласие не требуется при условии, что имеется соглашение о разделе имущества, заключенное при разводе или по решению суда, или в случае смерти супруга.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если покупатель для приобретения квартиры использует ипотечный кредит.

Банк может потребовать с него провести оценку квартиры, сделать выписку из ЕГРП об отсутствии ограничений или обременений и т. д. Но это уже головная боль покупателя, продавца эти тонкости не должны волновать.

Да и платить он за получение этих документов не обязан. Все, что от него требуется, — физическое присутствие в квартире к моменту приезда оценщика.

Как не стать жертвой мошенников

Все покупатели и продавцы жилья наслышаны о леденящих кровь случаях, когда вместо добросовестно полученных в государственных организациях документов людям подсовывали откровенные фальшивки. Ведь не каждый может отличить подделку от настоящего документа. Что делать в такой ситуации?

Если вы продаете квартиру, а не покупаете, вас должна волновать только подлинность денежных знаков, которыми покупатель с вами расплатится.

Подлинность же документов важна в первую очередь для того, кто приобретает недвижимость.

Если покупатель к тому же нанял риелтора, тот непременно захочет убедиться в том, что документы, предоставленные для сделки, не фальшивые. Как обеспечить ему такую уверенность?

Если вы не мошенник, а добросовестный продавец, то самое простое, что можно предпринять, — посещать все инстанции вдвоем с покупателем. В приятной беседе и время в очереди пролетит быстрее.

Со своей стороны, покупатель также может провести сбор документов. К примеру, узнать, кто является собственником квартиры, может любой желающий.

Взяв с собой паспорт и заплатив в Росреестр 100 рублей, можно получить выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца на квартиру.

Риелтор нам поможет

В конце надо сказать несколько слов о том, какую помощь может оказать риелтор в сборе документов. Если агент осуществляет продажу квартиры от А до Я, то денег за сбор документов он не возьмет – эта услуга уже учтена в его комиссии. Если же вы хотите привлечь риелтора только для сбора документов, он сделает это за отдельную плату по прейскуранту стоимости услуг агентства.

В одних агентствах сбор документов входит в так называемое сопровождение сделки, которое включает также организацию и проведение сделки купли/продажи. Такой пакет может стоить в среднем 80-90 тысяч рублей. Другие риелторы соглашаются просто собрать документы, стоимость такой услуги начинается от 20 тысяч рублей.

В любом случае, ответственность за сбор бумаг несет риелтор. Все, что требуется от вас, — чтобы были в порядке документы на квартиру и отсутствовали долги по коммунальным платежам.

Статья прочитана 4109 раз(a).

Источник: http://oktyab.ru/realty/sobiraem-dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry/