Порядок обмена квартиры: договор с доплатой и без, неприватизированной, на меньшую

Обмен квартиры принадлежит к числу наиболее сложных сделок с недвижимостью, поскольку включает элементы трудоемкой процедуры купли-продажи жилья.

Сегодня вопрос обмена приватизированного жилья является очень актуальным, это обуславливается наличием ряда преимуществ этого сегмента на рынке недвижимости.

С проблемой размена приватизированной квартиры сталкиваются многие владельцы, которые заинтересованы в приобретении другого варианта недвижимости в обмен на имеющийся.

Современное законодательство предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса:

• продать квартиру и приобрести на вырученные деньги новое жилье;
• обменять приватизированную квартиру на приватизированную (для этого владельцам необходимо просто оформить сделку в регистрационной палате).

В случае совершения такого обмена удается исключить обременительные расходы и дополнительные затраты.

Права владельца жилья

Владелец приватизированного жилья имеет право выставить на продажу имущественный объект (квартиру). Когда найден покупатель, можно начинать поиски нужного варианта жилья.

Владелец вправе обменять свою квартиру на объект недвижимости с похожими характеристиками.

Споры

Когда вопрос обмена является предметом многочисленных споров, уладить конфликт можно такими способами:

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

Сегодня существует несколько способов данного вида обмена.

Принудительный обмен

В случае обмена приватизированной квартиры небольшой площади, когда ее владельцы – несколько человек, единственным оптимальным решением будет ее продажа с последующим разделением вырученных средств (зависимо от доли собственников).

Гражданским жилищным законодательством принудительный обмен не предусматривается.

Приватизированная принудительно квартира не может размениваться. Эта сделка может осуществляться только с жильем муниципальным.

Родственный обмен

Современным законодательством не предусмотрен термин «родственный обмен» приватизированных квартир. Поэтому договор мены, заключаемый между родственниками, оформляется с учетом всех прав и обязанностей, предусмотренных для стандартного договора.

Такой обмен по юридическим нормам равен договору купли-продажи и документы нужны одинаковые:

1. Доказывающие право собственности (дарственная, приватизационный сертификат, договор купли-продажи, мены и т.п.).
2. Свидетельство о регистрации права собственности.
3. Кадастровый номер.
4. Справка об оценочной стоимости.
5. Копия лицевого счета.
6. Выписка из домовой книги.
7. Паспорта участников сделки.
8. Справка о прописке.
9. Свидетельство о браке или о его расторжении.

В случае обмена квартиры, приватизированной одним из супругов, подаренной/унаследованной, если брачным контрактом предусмотрено единоличное владение, разрешение не понадобится.

В случае участия в приватизации детей несовершеннолетнего возраста, для заключения сделки потребуются их свидетельства о рождении и разрешение органа опеки.

На неприватизированную

В данном случае речь идет о договоре смешанного типа. В нем сочетаются элементы мены и обмена, которые прописываются в соответствующих разделах документа.

Этот вариант обмена считается самым сложным, поскольку участниками сделки являются объекты недвижимости разных правовых статусов:

• один принадлежит государственному или ведомственному фонду;
• другой является собственностью физического / юридического лица.

Кроме сложностей в оформлении этого вида обмена, его недостатком является и условие, при котором новый наниматель неприватизированного жилья не сможет ее приватизировать, если уже воспользовался правом бесплатной приватизации.

Отдать государству в обмен на меньшую жилплощадь

Согласно нормам закона о приватизации, граждане могут передавать приватизированные квартиры в собственность государственному/муниципальному фонду в обмен на меньшую жилплощадь.

Госорганы в таком случае заключают с такими владельцами договор социального найма.

Отдают государству приватизированные квартиры и участники проектов по улучшению жилищных условий (это касается владельцев квартир в аварийных и старых домах, хрущевках).

На приватизированную землю

Обменять приватизированную квартиру можно и на приватизированную землю, сделка оформляется в виде договора купли-продажи. Чтобы обойтись без получения разрешения органов опеки, детей несовершеннолетнего возраста на время лучше выписать в другое место.

Перед заключением такой сделки следует тщательно проверить все документы на недвижимость, их законность, для этого обеим сторонам можно:

• обратиться в Росреестр по месту расположения собственности;
• прибегнуть к услугам юриста, риэлтора.

Стоимость квартир

В случае обмена квартирами их владельцы уже признают, что их можно считать равноценными. Но часто обмениваемые квартиры имеют разную рыночную цену.

С целью определения этой стоимости приглашают профессионального оценщика. Это позволит узнать различие стоимости жилья и определиться с возможной доплатой.

Интересы несовершеннолетних

Когда в квартире, которая запланирована для обмена, прописаны несовершеннолетние дети, важно позаботится о соблюдении их прав.

Эта сделка в обязательном порядке должна контролироваться органами опеки. Они проверяют:

• сохранена ли доля ребенка;
• при необходимости согласовывают ее увеличение.

Органам опеки, в случае такого обмена, необходимо представить такие документы:

1. Документы, подтверждающие право собственности, с указанием всех правообладателей.
2. Документы, удостоверяющие степень родства жильцов.
3. Копии счетов на квартиру.
4. Выдержку из домовой книги.
5. Техпаспорт.
6. Кадастровый номер.
7. Справку о стоимости квартиры.

Порядок действий

Процедурой обмена приватизированной квартиры на приватизированную подразумевается осуществление зеркальных действий обеих сторон.

Наличие некоторых нюансов и деталей допускается, но действия не меняются.

Пошаговая инструкция

Современная процедура обмена недвижимостью сегодня сводится к продаже квартиры с одновременным приобретением альтернативного варианта. Граждане имеют возможность подобрать себе квартиру в пределах бюджетных средств (стоимости своего жилья и денежных сбережений).

Последовательность выполнения действий по осуществлению обмена максимально проста и состоит из таких этапов:

• оценки стоимости своей квартиры;
• оценки стоимости альтернативного варианта;
• поисков покупателя;
• подписания договора мены/купли-продажи;
• осуществления сделки.

Необходимые документы

В регистрационный орган по месту проживания, необходимо подать такие документы:

1. Заявление владельца.
2. Документы (правоустанавливающие) на квартиру.
3. Выдержку из домовой книги.
4. Справку из налоговой об отсутствии задолженности.
5. Справку о регулярной квартплате.
6. Техпаспорт.
7. Поэтажный план и экспликация.

Прежде чем подавать документы, необходимо уплатить пошлину за регистрацию сделки. Оригинал квитанции об оплате прилагается к пакету документов.

На его основании регистрируется договора мены, подписанный сторонами и заверенный нотариусом.

Договор мены

Для передачи одной приватизированной квартиры в обмен на другую обменивающимися сторонами подписывается договор мены. Одна из сторон этой сделки становится покупателем, (принимает объект в собственность), другая – продавцом (передает эту квартиру в собственность).

Согласно документу квартира, которая передается по этому договору, предоставляется только в качестве обмена на другую. При этом предусматривается сохранение полного перечня граждан, приобретающих право на пользования данной квартирой.

Договор обмена приватизированной квартиры на приватизированную обязательно нужно зарегистрировать.

Согласно действующему законодательству государственная регистрация:

1. осуществляется в несколько этапов;
2. должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подачи заявления и пакета документов.6

Налог при обмене

Налогом не облагаются сделки, связанные с обменом жилья, которое находится в собственности больше 3 лет (независимо от того, каким образом оно получено в собственность), согласно Налоговому кодексу РФ. В противном случае на доход от мены налог составит 13% от стоимости квартиры.

Альтернативная сделка

В договоре мены стоимость недвижимости прописывается как одинаковая (для удобства и освобождения от уплаты налога стороны, получившей доплату).

Этот вариант обмена считается оптимальным для всех:

• сокращается время выбора вариантов;
• создаются выгодные условия для многоступенчатых сделок перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную.

Регистрационный орган после анализа документации может увидеть существенное различие рыночной стоимости меняемых квартир и на этом основании признать недействительным договор мены.

На видео о размене квартиры

Источник: http://77metrov.ru/kak-obmenjat-privatizirovannuju-kvartiru-na-privatizirovannuju.html

Порядок обмена неприватизированной квартиры

Обменять неприватизированную квартиру позволяют нормы Жилищного кодекса РФ, однако при заключении договора обмена не допускается изменение формы собственности. В этом случае граждане не смогут получить жилье в свою собственность, поскольку существующее право пользования на условиях соцнайма возникнет в отношении другого объекта недвижимости.

В представленном материале можно узнать особенности правового статуса неприватизированных квартир и условия их обмена между гражданами.

Правовой статус неприватизированных квартир

До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

• при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
• обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
• при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
• договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

• наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
• аварийное состояние здания;
• утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
• иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней.

Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора.

В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

• обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
• в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
• после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

Источник: http://law03.ru/finance/article/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry

Помощь в обмене неприватизированных квартир

Владелец неприватизированной квартиры может обменять ее на другое жилье, предоставленное на условиях социального найма. Для этого требуется согласие всех нанимателей, а также Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Все это делает процесс заключения сделки весьма сложным и длительным. Специалисты ОБМЕН.РУ будут рады ответить на все ваши вопросы по обмену неприватизированных квартир в Москве.

Мы также предлагаем ознакомиться с существующими вариантами недвижимости.

Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

• заявление об обмене жилого помещения по установленной форме;
• для ведомственной жилой площади – разрешение на обмен;
• договор найма;
• выписка из ФЛС;
• выписка из домовой книги в составе членов семьи;
• поэтажный план квартиры;
• справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
• согласие органа опеки и попечительства (если проживают несовершеннолетние).

Отметим, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

• Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
• Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.
• Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
• Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
• Если помещение является служебным или находится в общежитии.
• Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РФ).

16 июня 2010 года Московский городской суд окончательно запретил производить обмен неприватизированных квартир на помещения, находящиеся в собственности. Хотя, изначально этот запрет фигурировал в Жилищном кодексе от 01 марта 2005 года.

Условия размена неприватизированных квартир

Жилищным кодексом (от 01.03.2005 г.) был отменен раздел лицевых счетов в жилых помещениях, этого нельзя добиться даже в судебном порядке. Кроме того, с 2010 года Московским городским судом окончательно запрещен обмен неприватизированного жилья на объекты недвижимости, находящиеся в собственности.

Перед заключением сделки важно учитывать следующее: если нанимателю жилого помещения по договору социального найма не удается достигнуть соглашения с проживающими вместе с ним членами семьи в вопросах обмена занимаемой жилплощади, то каждый из них имеет право требовать принудительного выполнения процедуры в судебном порядке. В такой ситуации учитываются интересы лиц, проживающих в обмениваемой квартире (согласно ст.74 Жилищного кодекса). Возможность обмена доли жилплощади, которая приходится на члена семьи нанимателя, исключается законодательством.

При обращении в судебные инстанции необходимо предоставить не менее 2 альтернативных вариантов, на один из которых планируется произвести обмен. Необходимо также согласие собственников подобранного жилого помещения.

Суд рассматривает техническое состояние таких квартир, оценивает интересы всех лиц, права которых затрагивает спор.

Существует множество других обстоятельств, которые должны существовать одновременно, чтобы сделать реальным возможность принятия судом решения об обмене квартир, что практически, как было сказано выше, маловероятно.

В связи с вышеизложенным, настоятельно рекомендуем вам находить компромисс среди всех пользователей Жилого помещения и воспользоваться своим законным правом приватизации.

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ. Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны.

Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения. Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.

Еще одно из главных преимуществ – собственники приватизированного жилья имеют право выбирать обслуживающую дом организацию.

Вы можете обратиться в Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ ежедневно с 9:00 до 21:00. Мы также работаем в выходные и праздничные дни. Чтобы связаться со специалистом, позвоните по телефону +7 (495) 223-70-00 или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: http://www.Obmen.ru/information/obmen_neprivatizirovannih_kvartir

Как обменять неприватизированную квартиру

Неприватизированная жилплощадь предоставляется гражданам по договору социального найма. Это означает, что фактически вы не являетесь ее собственником, а снимаете квартиру у государства. По закону, вы не можете продать, подарить или оставить ее в наследство.

Единственный способ изменить свои жилищные условия без приватизации – это обмен на другое муниципальное жилье.

• паспорт;
• заявление;
• нотариально заверенное согласие других нанимателей;
• договор найма (ордер);
• разрешение на обмен.

Найдите один или несколько вариантов обмена.

Жилье, которое вы ищите, может быть в этом или в другом городе, но на территории РФ. Обмен можно произвести только на муниципальное жилье, условия проживания не должны при этом ухудшиться, а площадь на одного человека должна остаться не менее 12,5 квадратных метров. Никаких других ограничений по площади или количеству комнат нет.

Получите письменное согласие всех нанимателей этой жилплощади. Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, наниматель может совершить обмен при одобрении всех зарегистрированных в квартире лиц.

В том числе временно отсутствующих: находящихся в армии, в местах лишения свободы, на учебе в другом городе, в длительной командировке или не проживающих в квартире по другим причинам.

Если такого согласия не достигнуто, любой из нанимателей вправе потребовать в суде принудительного обмена, но суд будет рассматривать только готовые варианты обмена.

Подайте собственнику жилья заявление установленного образца на обмен квартиры. Приложите пакет необходимых документов на оба жилья. В него войдут ордер на данное жилье или договор найма, кадастровые выписки, копия паспорта, акт комиссии о санитарном состоянии квартиры, выписка из домовой книги, согласия членов семьи, нотариально заверенные.

Если хотя бы в одном из этих жилых помещений прописаны несовершеннолетние дети, для совершения обмена необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Подайте заявление в данную организацию с копиями документов на квартиру, в которую вы желаете переехать. Решение этих органов принимается в письменной форме в течение 14 рабочих дней.

Получите согласие на обмен у наймодателя, то есть муниципалитета вашего города.

Наймодатель в праве отказать в таком разрешении, но только если ситуация попадает под статью 73 ЖТ РФ:- если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;- жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;- право пользования данным жилым помещением оспаривается в суде;- принято решение о сносе соответствующего дома;

– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень смотрите в Жилищном rодексе).

После получения положительного ответа от межведомственной комиссии, составьте договор обмена с регистрацией в ФУГРЦ. Перезаключите договор найма с собственником жилья, предъявив паспорт и свидетельства о рождении детей. Произведите регистрацию на новом месте жительства.

а сегодняшний день большая часть жилья уже приватизирована, и база данных по обмену муниципальных квартир существенно мала и продолжает уменьшаться. Немаловажным является и то, что большинство хочет улучшить условия своего проживания без доплаты, что ведет к завышению требований к выбору вариантов.

Как же обменять муниципальную квартиру?Определите примерную стоимость своей квартиры. Государственная квартира не является вашей собственностью, но имеет рыночную цену и исходя из этого будут производиться все расчеты.

Цена муниципального жилья зависит от ряда факторов: месторасположение дома, тип дома, площадь, этаж, планировка, состояние жилья и многое другое.Узнайте рыночную цену желаемой квартиры и сравните ее со своей, насколько они равнозначны. Если обмен неравноценный, каждый участник сделки может требовать материальной доплаты.

По закону, обладатель более дешевой квартиры должен компенсировать владельцу более дорогой квартиры разницу в стоимости. Размер доплаты определяют стороны сделки, в зависимости от конкретного варианта муниципального обмена. Порядок внесения компенсации осуществляется по договоренности сторон до совершения сделки.

Загляните в свой кошелек и решите, сколько денег вы готовы потратить на осуществление своей мечты. Знайте, что рыночная цена неприватизированного жилья процентов на тридцать ниже стоимости приватизированного. Но прежде всего, стоимость муниципального жилья определяется спросом. Решить эту проблему помогут профессионалы своего дела.

Обратитесь к специалистам – риэлторам, которые занимаются обменом муниципального жилья. Они смогут дать вам обстоятельные ответы на ваши вопросы. Обычно риэлтерское агентство располагает большим количеством вариантов обмена квартир и домов, а также имеет опытных сотрудников, которые обеспечат персональный подход к каждому клиенту.

Сроки обмена зависят от его сложности – в среднем процесс поиска подходящего варианта и обмена длится до года и дольше.Помните, что обмен без материальных затрат практически нереален. Рынок недвижимости имеет свои законы и цены на оказываемые услуги, и лишь определенная денежная сумма позволит вам значительно улучшить условия своего проживания.

При правильном подходе к делу, имея в запасе терпение, идя на компромиссы, используя предлагаемые шансы, можете быть уверены – обмен будет совершен удачно.Не стоит обращаться к частникам, которые готовы посодействовать вам с обменом квартиры. Обычно такие сделки заканчиваются неудачно.Для экономии средств и времени обращайтесь в агентства, которые специализируются на обмене муниципальной жилплощади.Как обменять неприватизированную квартиру

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-130232-kak-obmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Как самостоятельно совершить обмен квартиры

Как уже давно известно, квартирный вопрос — вопрос далеко не простой и требующий не только юридической подкованности и осведомленности, но и немалого терпения и значительных средств.

Что касается юридических аспектов, то, при намерении совершить сделку с недвижимостью, недостатка в знающих и опытных помощниках не будет. Рынок риэлтерских контор многолик и разнообразен.

И самым верным решением здесь будет выбор агентства, клиентами которого уже были ваши друзья, знакомые.

Ну а если, знакомые счастливо живут, не прибегая к таким услугам, то положиться придется на себя и свой жизненный опыт, интуицию и здравый смысл.

Загляните в несколько агентств, выясните их условия, приглядитесь к сотрудникам, обстановке. Хорошо, если данное агентство состоит в гильдии риэлтеров, имеет многолетний опыт. В любом случае — не спешите.

Квартирный вопрос спешки не любит, здесь нужен основательный подход.

Если же вы решили, что с риэлтером вам не по пути, и вы сможет обменять квартиру самостоятельно, то такое тоже возможно. Но надо взглянуть правде в глаза — именно обмен является одной из самых сложных и длительных сделок с недвижимостью.

Итак, обмен квартиры напрямую зависит от того, кто является ее собственником. Так, муниципальное жилье обменять гораздо сложнее, чем приватизированную квартиру. Муниципальное помещение сложнее и продать, его стоимость по сравнению с приватизированными квартирами значительно ниже. Поэтому риэлтеры советуют перед любыми сделками с недвижимостью сначала ее приватизировать.

Однако если обменивается все же муниципальное помещение, то совершить подобную сделку возможно будет только с согласия наймодателя. Обмен муниципального жилья может оказаться и недопустимым в ряде случаев. Например,

• если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

• если квартира является предметом залога;

• если на квартиру наложен арест;

• квартира относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный фонд, помещение предназначено под общежитие);

• если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• если жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания, или принято решение о сносе соответствующего дома, или его переоборудовании для использования в других целях;

• если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Данный список оснований для отказа в обмене не является исчерпывающим.

Если обмен возможен, необходимо собрать ряд документов:

• заявление нанимателя, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, в том числе и временно отсутствующими;

• оригинал ордера или договора найма;

• справка о лицах, проживающих на данной жилплощади;

• справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нужно заручиться письменным согласием органов опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Далее между нанимателями, желающими совершить обмен, подписывается договор об обмене жилыми помещениями. Его оригинал представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Далее каждый из нанимателей заключает договор социального найма уже со своим новым наймодателем, и обмен считается завершенным.

Необходимо заметить, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен не только с другим нанимателем.

Такую сделку можно заключить и с собственником жилья с сохранением статуса обеих сторон.

Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник — станет также собственником некогда муниципального жилья.

Не стоит думать, что при обмене квартиры, принадлежащей на праве собственности, да и при совершении любой сделки с ней, собственник имеет право самостоятельно решать судьбу своей собственности. Такое не всегда возможно. В большинстве случаев и тут есть свои нюансы. Также необходимо будет собрать пакет документов и получить ряд письменных согласий. Такое согласие на обмен должны будут дать:

• лица, постоянно зарегистрированные на данной жилой площади, независимо от их родства с собственником;

• совладельцы;

• супруг(а), а при отсутствия такового у стороны сделки — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга(и).

И снова, как и в случае социального найма, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица — письменное согласие органов опеки и попечительства на совершение обмена.

Необходимый пакет документов для обмена приватизированной квартиры:

• заявление собственника;

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• выписка из домовой книги;

• справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты, коммунальным платежам;

• справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

• документы БТИ (технический паспорт, поэтажный план, экспликация и др.);

• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Таким образом, это практически тот же пакет документов, что и в случае обмена муниципального жилья. Однако регистрирующие органы могут затребовать и другие документы. Лучше предварительно уточнить этот вопрос в управлении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене. Размер же доплаты устанавливается на словах. Но при этом нужно понимать, что, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации права собственности на нее.

Для недвижимости, находящейся в частной собственности, практикуется также такой вариант, как продажа квартиры с одновременной покупкой новой квартиры. Это так называемая альтернативная сделка — скрытый обмен.

Такой метод обмена значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения многоступенчатых сделок и оформляется договорами купли-продажи.

В этом случае вам нет необходимости искать вариант, который устроит вас и одновременно при этом ваша квартира удовлетворит другую сторону сделки. Но эта сделка более сложная, и без помощи риэлтерской фирмы здесь вряд ли обойтись.

В любом случае — действуете вы через агентство недвижимости или самостоятельно — будьте внимательны и осторожны в своих действиях.

Семь раз проверь документы, прочитай договор и — соверши выгодную сделку! Руководствуйтесь этим правилом и не бойтесь показаться придирчивым и дотошным.

А если вы чувствуете, что не в состоянии уследить за всеми юридическими деталями этого процесса — обратитесь в проверенную контору и найдите себе опытного помощника — риэлтера.

Процесс продажи коммерческой недвижимости через агентство

Как быстро снять квартиру в Москве.

К списку статей

Источник: http://realty.flatco.ru/publikacii/20-kak-samostoyatelno-sovershit-obmen-kvartiry

Обмен приватизированных квартир | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

20, Окт 2015 by Admin in договор,жилищное право,купля-продажа     вопросы и ответы, законы, недвижимость   1 Comment

Мена приватизированных квартир

Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.

Надежность договора мены

Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по договору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру.

Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух.

Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.

При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы для обмена квартиры

Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:

1. Паспорта участников сделок и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей.
2. Письменное согласие временно отсутствующих совершеннолетних членов семьи, за которыми сохранено право на жилую площадь. Подлинность подписи таких лиц удостоверяется:
   • нотариальной конторой (доверенность оформляется на третье лицо, которое не участвует в обмене);
   • органом исполнительной власти (в населенных пунктах, где нет нотариуса);
   • для военнослужащих срочной и сверхсрочной службы и членов их семей – командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения;
   • посольским или консульским учреждением.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации прав).
4. Разрешение органов опеки и попечительства, органов здравоохранения, социальной защиты населения при существовании на то законных оснований (в случае, когда сделка совершается в отношении квартир, в которых проживают несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или обладающими ограниченной дееспособностью).
5. Справка жилищных органов об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам – для всех обмениваемых квартир.
6. Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
7. Справка по форме 11 “А” из Бюро технической инвентаризации (БТИ), где указана балансовая стоимость квартиры, поэтажный план квартиры.

Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.

Обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи

Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной).

Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов.

Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.

Нотариальное заверение при обмене квартир

Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре.

Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.

Источник: http://autoreflex.ru/obmen-privatizirovannyx-kvartir/

Обмен квартир

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

С развитием законодательства об имущественных правах граждан и активизацией рынка услуг по продаже недвижимости, купля-продажа оформилась как самый распространённый вариант опосредствованной мены.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.

Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.

Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.

При этом допускаются варианты:

• обмен с доплатой;
• город на город;
• частного дома на квартиру;
• расселение;
• иные варианты.

Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая – приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.

При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.

Необходимо иметь в виду, что эта процедура облагается налогом с продаж в размере 13% от общей стоимости согласно статье 567 ГК РФ и так же можно получить налоговый вычет.

От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:

• Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
• Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
• Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.

Обмен квартиры с доплатой

В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:

• Через равноценный обмен.
• С доплатой со стороны правообладателя жилья.
• С получением доплаты правообладателем жилья.

В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.

Получая определённое преимущество, например – престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.

Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.

Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.

При равном объёме метража площадей, определяется разница в удельной рыночной стоимости между объектами недвижимости разных достоинств или объектами, расположенными в различных районах города (населённого пункта).

При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.

При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.

Обмен квартир в разных городах

Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).

Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.

В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.

После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора. При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.

Обмен частного дома на квартиру

Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.

Муниципалитет не имеет права на одобрение сделки, так как при обмене жилплощади различных форм собственности, полученная жилплощадь отчуждается муниципалитету по договору социального найма.

А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.

При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.

Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.

При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:

• Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
• Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.

Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.

Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.

На участке, который расположен за чертой поселений, у владельца дома не будет возможности регистрации, так как на этого вида землях отсутствуют почтовые адреса, участки определяются исключительно в соответствии с кадастровыми адресами.

Для осуществления сделки необходимо подготовить:

• Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
• Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
• Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
• Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
• Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
• Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
• Гражданские паспорта.

Если в семье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица, при оформлении договора и его регистрации, потребуется приложить дополнительно согласие органов опеки и попечительства о разрешении на переезд и разрешение от опекуна недееспособного лица.

По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Договор обмена квартиры и правила его составления

Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.

Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:

• адрес;
• жилую и нежилую площадь;
• количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
• этажность дома и этаж;
• кадастровую стоимость;
• статус правообладателей и другие характеристики.

После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.

Нужно учесть ответственности сторон при исполнении условий договора и правовые последствия неисполнения одной из сторон вменённой ответственности.

Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.

В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:

• На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
• Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
• В каком размере будет передана доплата.
• Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.

Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.

Несуществующие в договоре пункты, которые могут подразумеваться одной из сторон или обеими сторонами априори, не имеют никакой юридической силы.

Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/obmen-kvartir.html