Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст.
130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских нрав к недвижимому имуществу:
- природные свойства — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);
- физические свойства — прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- объекты, указанные в законе, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:
- границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
- установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
- данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.
Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).
В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды.
Поэтому имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.
В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, на все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем».
Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.
https://www.youtube.com/watch?v=dZNlfqtpULE
Для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).
В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.
В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель
земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
ЗК РФ также установлено, что объектом куплипродажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37).
Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 «О землеустройстве».
Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.
Земельный участок как объект гражданских прав гаков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка:
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:
- земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;
- земля — пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;
- социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;
- земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.
При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.
Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.
Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.
В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ).
При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).
Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:
- спецификой данного объекта;
- неразработанностью нормативноправовой базы;
- неразвитостью земельного рынка в стране.
Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:
- невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;
- каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
- возможно многоцелевое использование земли:
- как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
- как пространства для социальноэкономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
- земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
- в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;
- использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Источник: https://proocenka.ru/statji/1664-osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-ob-ekta-otsenki
Содержание
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:
1) постановка задачи; 2) сбор, проверка и анализ информации; 3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка; 4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.
Постановка задачи.
На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки: — цель оценки; — назначение оценки; дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком); — стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость; — правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: — категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.); — разрешенное использование земельного участка; — форма собственности; — кадастровый номер; — сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
— наличие застройки.
Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту.
Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.
1.
Юридическое описание и регистрационные данные: а) договор на передачу титула собственности; б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в) информация о собственнике или арендаторе; г) характеристика сервитутов; д) правила зонирования и функционального использования; е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности.
Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.
Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования.
Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины.
Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся: а) размер (площадь); б) форма (конфигурация); в) топография (рельеф); г) ландшафт; д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились); е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.). 3.
Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.). 4.
Характеристика местоположения и прилегающей территории: а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.
); б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог; д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума; е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние); ж) состояние окружающей среды; з) негативное воздействие природных, экологических и социальных
факторов.
5.
Анализ экономических факторов: а) цены соседних участков; б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание; в) данные о продажах аналогичных земельных участков; г) данные о стоимости аренды земельных участков; д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации); е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е.
такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.
Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка.
Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах: 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с
Источник: http://snip1.ru/house/procedura-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/
atxp
- Оценка нематериальных активовКол-во материалов:0
- Оценка нематериальных активовВ данной категории представлена глава из монографии А.Н. Асаул, Б. М. Карпов, В. Б. Перевязкин, М. К. Старовойтов Модернизация экономики на основе технологических инноваций СПб: АНО ИПЭВ, 2008. – 606 с.Кол-во материалов:5
- Организация дорожного движенияКол-во материалов:0
- НалогиКол-во материалов:0
- НалогиВ данной категории представлено учебное пособие – Филина Ф.Н. Налоги и налогооблажение в Российской Федерации.Кол-во материалов:6
- Экономика и оценка недвижимостиКол-во материалов:0
- Цены и ценообразованиеКол-во материалов:0
- Цены и ценообразованиеВ данной категории представлено учебное пособие по ценам и ценообразованию под редакцией В.Ю. Карабинцева.Кол-во материалов:5
- МотоциклыКол-во материалов:0
- Мотоциклы ИМЗ (Россия)В данной категории представлены материалы по мотоциклам Ирбитского мотоциклетного завода.Кол-во материалов:21
- Каталоги On – LineКол-во материалов:0
- Расшифровка идентификационных номеровКол-во материалов:0
- Бухгалтерский учетКол-во материалов:11
- Судебная бухгалтерияВ данной категории представлен краткий курс – Судебная бухгалтерия, Романов В.В.Кол-во материалов:2
- Бухгалтерия – контрольВ данной категории представлена книга “Не дай себя надуть бухгалтеру! Книга для руководителя и владельца бизнеса”. Автор Алексей Гладкий.Кол-во материалов:7
- Баланс для начинающихВ данной категории представлена книга Баланс для начинающих. Автор ФеликсМедведевКол-во материалов:6
- Железнодорожный транспортКол-во материалов:0
- Проведение экспертизы и оценкиКол-во материалов:0
- Проведение экспертизыВ данной категории представлены наши возможности по проведению технических экспертиз.Кол-во материалов:1
- ПрограммаКол-во материалов:0
- Программы НАМИ – Сервис 5В данной категории представлена информация по назначению, возможностям и условиям приобретения программы для расчета величины ущерба причиненного в результате ДТП, утраты товарной стоимости и восстановительного ремонта автомобиля.Кол-во материалов:4
- Оценка оборудованияКол-во материалов:0
- Финансовый менеджментКол-во материалов:0
- Финансовый менеджментВ данной категории представлен конспект лекций по курсу “Финансовый менеджмент” А.М. Литовских. Издательство Таганрог ТРГУ 1999 год.Кол-во материалов:6
- Статьи по финансовому менеджментуВ данной категории представлены статьи по финансовому менеджменту и финансовому анализу.Кол-во материалов:1
- Автобусы ГолАЗКол-во материалов:0
- Автобусы ГолАЗВ данной категории представлен каталог автобусов Голицинского автобусного завода.Кол-во материалов:4
- Наши партнерыКол-во материалов:0
- Наши партнерыВ данной категории представлены сведения о Наших партнерах.Кол-во материалов:1
- НефазКол-во материалов:0
- Автобусы НефазВ данной категории представлен каталог техники Нефтекамского автомобильного завода.Кол-во материалов:16
- Автобусы ПазКол-во материалов:0
- Каталог автобусов ПаяВ данной категории представлен каталог автобусов Павлавского автобусного завода.Кол-во материалов:23
- Автобусы ЛиазКол-во материалов:0
- Автобусы ЛиазВ данной категории представлен каталог автобусов Ликинского автобусного завода.Кол-во материалов:12
- Автомобили УазКол-во материалов:0
- Импортные автомобилиКол-во материалов:0
- Оценка кредитно – финансовых институтовКол-во материалов:0
- Пожарная техникаКол-во материалов:0
- КразКол-во материалов:0
- Экономика предприятияКол-во материалов:0
- Экономика предприятияВ данной категории представлено учебное пособие “Экономика предприятия” Грузинов В.П. и Грибов В.Д.Кол-во материалов:4
- Оценка землиКол-во материалов:0
- Экономическая теорияКол-во материалов:0
- Экономика Липсиц И.В.В данной категории представлен учебник для 10 – 11 классов общеобразовательных школ Экономика Базовый курс Липсиц И.В.Кол-во материалов:16
- ИнвестицииКол-во материалов:0
- Микро и макро экономикаКол-во материалов:0
- Оценка бизнесаКол-во материалов:0
- БухгалтеруКол-во материалов:24
- ЗаконодательствоКол-во материалов:0
- Законодательство по оценкеВ данной категории собрано законодательные и нормативные акты по оценочной деятельностиКол-во материалов:7
- Законодательство сопутствующее оценкеВ категорию входят распоряжения, информационные письма и постановления, федеральные законы, указы, постановления Призидента России, правительств России и Москвы, приказы различных министерств и ведомств Российской Федерации.Кол-во материалов:28
- Стандарты РОО и МСО, методики по оценкеВ данной категории собраны стандарты Российского общества оценщиков, международные стандарты оценки, методики оценки и постановление правительства №361Кол-во материалов:37
- Законодательство по технической экспертизеВ данной категории собраны нормативные и законодательные документы регламентирующие техническую экспертизуКол-во материалов:1
- Инструкции и другие нормативные документыВ данной категории собраны инструкции, перечни и другие нормативные документы касающиеся экспертизы и оценкиКол-во материалов:2
- Нормативно – техническая документацияКол-во материалов:0
- Масла для автомобильных двигателейВ данной категории собраны материалы по горюче – смазочным и другим эксплуатационным материалам для автомобилей и других транспортных средствКол-во материалов:5
- Классификация транспортных средствВ данной категории приведены различные классификации транспортных средствКол-во материалов:4
- Аккумуляторные батареиВ данной категории собраны материалы по аккумуляторным батареям (устройство, ремонт, обслуживание)Кол-во материалов:6
- Соглашения стран СНГ. Автомобильный транспортВ данной категории собраны материалы соглашений стран СНГ касающиеся автомобильного транспортаКол-во материалов:1
- Классификация подвижного состава РЖДВ данной категории приведены саведения по классификации подвижного состава железнодорожного транспорта России и стран СНГ.Кол-во материалов:1
- Подвижной состав РЖДВ данной категории собраны материалы по вагонам и локомотивам эксплуатиющимся на Российских железных дорогах и железных дорогах стран СНГ.Кол-во материалов:3
- Нормы расхода топлива УкраинаВ данной категории собраны статьи и нормативные документы касающиеся норм расхода топлива и других эксплуатационных материалов в Украине.Кол-во материалов:1
- Нормы расхода топлива РоссияВ данной категории собраны статьи и нормативные документы касающиеся норм расхода топлива и других эксплуатационных материалов в России.Кол-во материалов:2
- Нормы расхода топлива Минтранс Республики БеларусьВ данной категории собраны нормы расхода топлива согласно постановлению Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь.Кол-во материалов:70
- ОценкаКол-во материалов:0
- ЭкспертизаКол-во материалов:29
- FAQКол-во материалов:0
- Вопросы по оценкеВ данной категории будут аккумулироваться наиболее часто задаваемые вопросы по оценкеКол-во материалов:6
- Вопрсы по экспертизеВ данной категории будут аккумулироваться наиболее часто задаваемые вопросы по различным видам экспертизКол-во материалов:29
- НовостиВыберите тему новостей из приведённого списка. После этого вы увидите список новостей данной темы.Кол-во материалов:0
- Последние новостиПоследние новости от команды разработчиков Joomla!.Кол-во материалов:18
- Нормативы на ТО и ТР транспортных средствКол-во материалов:0
- Типовые нормы времени на ремонт автомобилей УАЗВ данной категории собраны “Типовые нормы времени на ремонт автомобилей марок “УАЗ” в условиях автотранспортных предприятий”Кол-во материалов:4
- Сборник нормативов трудоемкостей ЗАЗ и ЛуАЗВ данной категории представлен “Сборник нормативов трудоемкостей на техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей. Часть I. Техническое обслуживание и ремонт автомобилей ЗАЗ и ЛуАЗ”.Кол-во материалов:16
- Нормы времени на ремонт поуприцепов и прицеповВ данной категории представлены нормативы трудоемкостей на ремонт прицепов и полуприцепов иностранного производства.Кол-во материалов:1
- Нормы времени на ремонт грузовых автомобилейВ данной категории представлены нормативы трудоемкостей на ремонт грузовых автомобилей отечественного производства.Кол-во материалов:5
- Нормы расхода материалов на ремонт автомобилей УАЗВ данной категории собраны материалы по нормам расхода материалов и инструментов на ремонт и эксплуатацию автомобилей УАЗ-451М, -451ДМ, -452, -452Д.Кол-во материалов:1
- Нормативы трудоемкости по ремонту КамазВ данной категории представлены нормативы трудоемкости по ремонту автомобилей Камаз.Кол-во материалов:2
- Типовые нормы на ремонт грузовых автомобилейВ данной категории представлены Типовые нормы времени на ремонт грузовых автомобилей марок ГАЗ, ЗИЛ и КАЗ с карбюраторными двигателями и их агрегатов. Данный документ утратил силу, но нового документа не выпущено и потому эта информация крайне интересна как справочная.Кол-во материалов:13
- Нормы времени на ремонт автобусов Лиаз 5256В данной категории представлено Постановление Минтруда РФ от 12.05.1992 N 15 Об утверждении Укрупненных нормативов времени на ремонт автобусов ЛиАЗ-5256 в условиях автотранспортных предприятий (постовые работы).Кол-во материалов:9
- Нормативы на ТО и ТР пожарных автомобилейВ данной категории собраны нормативы на техническое обслуживание и ремонт пожарных автомобилей.Кол-во материалов:4
Источник:
http://atxp.org/index.php?option=com_content&view=article&id=1334&catid=166&Itemid=101Особенности оценки земельных участков
Оценка земли
Оценка земли Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым или нормативным назначением оцениваемого участка, а также перспективами его использования. Экономическую оценку земли проводят для определения стоимости права aренды, что имеет, в свою очередь, некоторые особенности.
Цена в основном, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного) использования.
Процедура определения стоимости обязательно учитывает такие особенности, как местоположение участка, разнообразные внешние факторы, возможность получения прибыли при его использовании в том или ином назначении и, разумеется, сложившуюся конъюнктуру рынка.
Отдельную специфическую нишу занимают услуги по кадастровой оценке земель Оценка стоимости земли может проводиться в случаях:
- получения кредита под залог объектов недвижимости;
- при гражданском землеобороте, оценку проводят, например, при вступлении в наследство или разделе имущества
- денежная оценка земли также проводится в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- изъятия земли для государственных и муниципальных нужд;
- при определении начальной цены земельного участка на торгах;
- разработка бизнес плана, который затрагивает земельные площади
- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
- разработки и осуществления инвестиционных проектов;
- совершения сделки с единым объектом недвижимости;
- передачи земельного участка в залог при получении кредита;
- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- оспаривания кадастровой стоимости земельных участков
Особенности оценки земли Необходимо знать, что рыночная стоимость земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов.
Поэтому объективно оценить землю и узнать ее стоимость вы можете только на конкретную дату.
При осуществлении новых сделок в будущем оценочную экспертизу необходимо проводить снова, так как старый отчет будет неактуален. Особенно данное утверждение справедливо для земель, которые находятся в Москве и Московской области. Здесь цены особенно нестабильны и могут быстро меняться во времени.
Экономическая оценка земли проводится с таким расчетом, чтобы конечная стоимость получалась исходя из наиболее вероятного и эффективного землепользования.
Это значит, что для владельца участка правильно оценить землю необходимо исходя из таких условий использования ее в дальнейшем, которые будут являться максимально выгодными и наиболее вероятными, при этом, конечно, учитывается реальные возможности подобного использования земельного участка, на основании множества факторов, например прибегая к анализу действующего законодательства в сфере землепользования, сложившихся условий и обстоятельств развития земель в данном районе.
У любого участка есть свое назначение, которое тоже необходимо учитывать при проведении оценки земель. Только такой комплексный подход способен дать наиболее правильную и максимальную величину стоимости участка земли.
В ходе изучения конъюнктуры рынка при оценке возможно разделение участка на отдельные доли или наделы, которые будут отличаться размерами, формами и возможно характером использования.
Практика показывает, что зачастую максимально эффективное использование земель может не совпадать с существующими условиями использования.
При установлении стоимости земельных участков сравнительный (рыночный) подход, при котором оценщик проводит сопоставление и сравнение их стоимости, является наиболее правильным и часто применяемым, поскольку он, по своей сути, максимально способен приблизить цену к тем, которые действуют на земельном рынке.
В случае, если участок сдается в аренду или иным способом приносит прибыль своему владельцу или получение такой прибыли планируется в будущем, то целесообразно применять доходный подход.
Затратный подход используют при оценке земли и земельных участков с улучшениями.
Если мы посмотрим на источники сведений о ценах на землю, то увидим, что большая часть людей, если они хотят получить представление о стоимости участка, находящегося в их собственности, используют для этого средства массовой информации.
Например объявления о стоимости подобных участков в газетах или интернете. Этакий упрощенный сравнительных подход.
Но вы должны знать, что стоимость участка, увиденная вами в объявлении о продаже и его рыночная стоимость — цифры разные.
Потому, если вы хотите продать участок земли, то после проведения земельной оценки первоначальна цена и стоимость сделки купли-продажи могут существенно отличаться друг от друга в сторону выгодную для вас.
Разница между суммой сделки и ценой первоначального предложения называется уторговыванием, а точное определение величины этой разности — прямая задача специалиста по оценке.
Документы для оценки земли и земельных участков Перечень основных документов для оценки стоимости земель вы можете найти на этой странице.
Обычно, в каждом конкретном случае, этот перечень индивидуален. Не стоит собирать все документы перед тем, как вы обращаетесь к оценщикам. Свяжитесь с нами и мы скажем какие именно документы необходимы в вашем случае.
Мы работаем с любыми участками: различного целевого назначения, юридически простыми и обремененными усложняющими обстоятельствами, разной площади и принадлежности. Если Вы хотите провести оценку земли, земельного участка или природных ресурсов, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!
Источник:
https://pravovoi-center-maria.ru/osobennosti-ocenki-zemelnyh-uchastkov-63733/