Как сдать квартиру в аренду через агентство и самому без посредников?

Многих в России интересует, как можно самостоятельно сдать квартиру в аренду, минуя агентов, ведь не секрет – агенты берут достаточно большие комиссионные, подчас 100% месячной стоимости аренды.

С другой стороны, бремя выплаты комиссионных ложится не на арендатора, а на нанимателя, поэтому вы как собственник от услуг агента ничего теряете. Агенты могут быть полезны для координации потенциальных нанимателей: принимать звонки, назначать время осмотра квартиры и даже показывать ее без вашего присутствия.

Тем не менее, в этой статье мы рассмотрим особенности самостоятельной сдачи квартиры собственником.

Три шага к подписанию договора о сдаче квартиры в аренду самостоятельно, без посредников

Как правило, вся процедура предоставления квартиры жильцам сводится к этим этапам:

1. Подготовка квартиры к осмотру и документов о праве собственности (свидетельство о регистрации права собственности, паспорт и копия, если планируете сдавать квартиру как индивидуальный предприниматель, то документы на ИП (ИНН, свидетельство о регистрации в качестве ИП).

Как правило, это самый простой этап. Квартира может сдаваться как с мебелью, так и без. Но большинство нанимателей интересует наличие бытовой техники (плиты, стиральной машины, холодильника), состояние сантехники, труб отопления, входной двери. Не секрет, что легкий косметический ремонт квартиры, поклейка обоев, окраска дверей, труб и т.п.

создадут благоприятное впечатление о квартире со стороны нанимателя. 

2. Размещение объявления на сайтах в Интернете, в газетах.

Конечно, можно расклеивать объявления и на остановках, и на подъездах, но сейчас, когда Интернет есть почти в каждом доме, достаточно просто подать объявление на таких сайтах как Авито, Из рук в руки и, возможно, популярных региональных сайтах.

В объявлении стоит точно и просто описать квартиру, указать площадь, этаж, наличие мебели, телефона, ремонта и указать стоимость. Рекомендуется сопроводить объявление фотографиями. Как правило, на всех сайтах объявлений нужно просто заполнить анкету квартиры, и объявление будет сформировано и опубликовано само.

Разместить объявление о сдаче в наем квартиры можно на сайте “Авито”

Не молчите, расскажите будущим жильцам о своей квартире

3. Прием звонков и назначение времени осмотра квартиры. Здесь все понятно. Нужно назначать время просмотра квартиры для каждого клиента хотя бы минут через 10-15, чтобы клиенты могли успеть посмотреть квартиру, задать вопросы и т.д. Учитывайте, что, поскольку вы сдаете квартиру сами, без агента, вся ответственность за назначение времени, звонки и показ квартиры – на вас. Расскажите клиентам о своей квартире, о том, какие условия вы предоставляете (например, у вас есть стиральная и посудомоечная машина, современная мебель, новая сантехника и т.д.), о наличии городского транспорта, магазинов, торговых центров поблизости. Если квартирой интересуется семья с детьми, им будет важно знать о наличии детских садов, школ, больниц рядом, о том, насколько безопасен ваш двор, где дети могут играть и т.п. Помните, что клиенты могут не знать вашего района, особенностей планировки и техники – дайте им полную информацию о квартире сами, не дожидайтесь, когда начнут спрашивать.

4. Подписание договора о коммерческом найме жилого помещения (обратите внимание: арендой называется сдача в наем нежилого помещения,   а наймом – жилого, т.е. квартиры, комнаты, дома).

Договор найма квартиры составляется в 2-х экземплярах, подписывается и наймодателем (владельцем квартиры) и нанимателем (вашим клиентом).

Вы можете взять готовый шаблон договора аренды (найма) квартиры, вставить свои данные и распечатать.

В шаблоне договора аренды (найма) квартиры обязательно оговорить:

• сроки аренды квартиры;
• стоимость аренды (найма), даты вноса арендной платы;
• условия, размер и сроки оплаты коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, газоснабжение, телефон и т.д.)
• условия расторжения договора при соблюдении обеими сторонами своих обязательств, а также при несоблюдении оных;
• список лиц, постоянно проживающих в квартире;
• другие условия.

Более подробную информацию вы можете найти в нашей статье Как составить договор аренды (найма) квартиры самостоятельно.

5. Ежемесячный контроль оплаты квартиры, коммунальных платежей, визуальный осмотр квартиры.

Посмотрите на клиента: готовы ли вы ему доверять?

Договариваясь с клиентом о сделке, не забудьте уточнить, с кем он планирует проживать, будут ли у него домашние животные, маленькие дети или дети-подростки, частые гости и приезжие. У многих потенциальных клиентов стоит уточнить наличие российского паспорта. Общаясь с клиентом, заявите о своих предпочтениях и пожеланиях, сообщите, что вы будете оформлять договор аренды (найма) квартиры. Это оттолкнет откровенных мошенников.
 

А вы готовы доверить квартиру с ремонтом и мебелью первому встречному?
Посмотрите, доверяете ли вы человеку, прежде чем сдавать квартиру

Посмотрите на человека, с которым вы хотите заключить договор, вызывает ли он доверие (манера говорить, одежда, с кем пришел). Если человек пьян даже, когда ищет квартиру, что будет дальше? Если вы дорожите своим ремонтом, техникой и мебелью – остановитесь, подумайте, стоит ли ему доверять. Возможно, ваши клиенты – тихая молодая семья с ребенком школьного возраста?! Если вы сдаете квартиру без агента, то все общение с клиентами во время всего срока действия договора – на вас, выбирайте тех людей, с которыми вы готовы общаться, пусть даже это общение будет всего раз в месяц.

Итог

Сдать квартиру самостоятельно несложно

Источник: http://21vu.ru/publ/116-1-0-279

Как сдать квартиру в аренду: без посредников или через агентство?

Аренда квартиры – важная гражданско-правовая сделка как для арендодателя, так и для её арендатора. С позиции сдающего жилье, сдача квартиры в аренду – это дополнительный ежемесячный доход.

Но вместе с этим, негативными сторонами аренды квартиры для её хозяина могут быть непредвиденные проблемы с арендаторами (например, проживание в съемной квартире с посторонними людьми, животными, без согласия арендодателя, систематическое нарушение ими общественного порядка, риски, связанные с содержанием квартиры и оплатой за коммунальные услуги и др.).

Чтобы выгодно и правильно и без незапланированных рисков сдать квартиру, нужно хорошо подготовиться к этой сделке, наметить некий план и продумать все нюансы.

Во-первых, стоит определиться, будете ли вы сдавать квартиру через агентство, либо вам лучше сдать квартиру в аренду без посредников. Во втором случае, стоит продумать, как правильно написать объявление о сдаче квартиры и где его разместить, какие при аренде квартиры нужны документы и как правильно самостоятельно заключить договор аренды жилого помещения.

Во-вторых, определиться, будете ли вы сдавать квартиру на длительный срок, или это будет краткосрочный договор.

В-третьих, что не маловажно, вы намерены сдать квартиру официально, по закону, с заключением договора аренды жилого помещения, уплатой налога за сдачу в наем квартиры, либо сделка будет неофициальной.

В-четвертых, подготовить жилье, при необходимости сделать в квартире косметический ремонт и обставить ее необходимой мебелью, что значительно увеличит стоимость ежемесячной платы за сдачу в наем квартиры.

Как лучше сдавать квартиру, то есть сдавать через агентство или сдавать без посредников, хозяин жилья должен решить сам. Понятно, что сдавать квартиру без посредников дешевле, поскольку в этом случае ему не нужно будет делиться с агентством частью дохода от сдачи жилья в наем.

При выборе арендатора через агентство, хозяин квартиры ускорит процесс оформления аренды (агентство берет на себя оформление договора аренды (договора найма жилого помещения), подготавливает весь необходимый пакет документов, подбирает варианты клиентов), но при этом, квартира будет сдаваться официально, а значит придется платить налог за сдачу в наем квартиры.

В любом случае вы должны знать, что по закону правом арендодателя обладает только собственник жилого помещения.

Иные лица, включая близких родственников не имеют такого права, если у них нет доверенности, выданной нотариусом на право сдавать квартиру внаем по письменному согласию ее хозяина. Сама квартира должна находиться в собственности.

Если собственников жилья несколько, все сособственники вправе участвовать в планируемой сделке, либо письменно и нотариально делегировать свои полномочия по сдаче внаем квартиры одному из них.

Если жилье по социальному найму, вам потребуется получить разрешение на сдачу в аренду от муниципального органа, на балансе которого состоит данная жилая недвижимость.

Когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется разрешительный документ из органа опеки.

Такие жесткие правила распространяются, когда квартира сдается официально и на длительный срок (более одного года). Пренебрежение этими условиями чревато отказом в регистрации договора аренды жилого помещения в органе Росреестра.

Если квартиру сдавать неофициально, либо с незарегистрированным в установленном порядке договором, высока вероятность мошенничества со стороны недобросовестных квартиросъемщиков и проигранного дела в суде.

В случае самостоятельной сдачи квартиры в наем (без привлечения агентства), изучите все юридические особенности и правильно составьте договор найма жилого помещения. Не забудьте прописать в нем юридически важные параметры – сроки действия документа и четко обозначенные суммы и порядок оплаты за проживание и за жилищно-коммунальные услуги.

Когда все формальности по поиску квартиросъемщиков, оформлению документов аренды завершены, наступает не менее ответственный момент самой передачи квартиры в аренду.

Вот несколько простых правил передачи жилья от хозяина квартиросъемщику:

1. Передавайте квартиру в аренду самому квартиросъемщику, а не его посреднику, лучше, если при этом будут присутствовать свидетели с вашей стороны.
2. Проинформируйте нанимателя об инженерных особенностях эксплуатации приборов и систем, установленных в квартире или доме.
3. Снимите показания всех приборов учета, установленных в квартире в присутствии всех заинтересованных лиц и свидетелей и сфотографируйте внешний вид всех комнат, санузла и кухни квартиры во избежание конфликтных ситуаций в дальнейшем.
4. Познакомьте новых жильцов квартиры с вашими соседями, предварительно договорившись с ними, что бы они сообщали вам обо всех внештатных ситуациях.

: Как сдать квартиру в аренду

Экспертный юрист Валерий Квасов

Источник: https://babytoday.ru/articles/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Особенности аренды жилья через агентство

Квартирный вопрос всегда волновал и волнует людей. Если вы приехали в другой город не на пару дней, а решили в нём обосноваться надолго, то так или иначе вопрос с жильём придётся решать: без крыши над головой сложно двигаться дальше в освоении городских просторов.

Обычно этот вопрос пытаются решить либо самостоятельно, либо прибегают к помощи агентств по недвижимости, которых в Москве, как в большом городе, видимо-невидимо.

Как сориентироваться в этом море предложений, как избежать мошенничества, как найти подходящее агентство и законно с его помощью снять хорошее жильё, на что нужно обратить внимание в работе с посредниками при подборе аренды квартиры, – попытаемся ответить на эти и сопутствующие вопросы в данной статье.

Достоинства и недостатки аренды квартиры через агентство

Если с самостоятельным поиском жилья всё более-менее понятно – тут рассчитывать приходится на себя, свои силы и ресурсы, искать собственные источники и базы без затрат на посредническую помощь, то при работе с агентством всегда есть некоторые нюансы, как положительные, так и отрицательные.

Плюсы обращения к помощи агентства в поиске квартиры:

• Экономия времени на поиске жилья по нужным параметрам, мониторинге баз, осмотре вариантов и договоре с хозяевами
• Опытные агенты знают, на какие моменты нужно обратить внимание при осмотре жилья – больше шансов найти то, что нужно
• Меньше риска попасть к мошеннику-хозяину жилья
• Гарантия безопасной сделки: заключается договор на определённый срок с фиксированной ценой аренды
• Оперативность работы, опытность риэлтора

Минусы:

• Необходимо доплачивать комиссионные риэлторам
• Практически всегда требуется выплата залога и стоимости аренды за месяц вперёд

Конечно, если самостоятельно искать варианты аренды квартиры, то можно сэкономить хорошенькую сумму, но если опыта в этом деле немного, то, скорее всего, придётся потратить уйму времени и сил, и не факт, что быстро найдётся подходящий вариант. Но в любом случае – платить ли за чужой опыт, силы и время, работающие на вас, или тратить на это собственные ресурсы, сохраняя деньги только на непосредственную аренду, – решать вам.

Базы объектов недвижимости

Как правило, поиск квартир, сдающихся в аренду, идёт по объявлениям. В каждом агентстве существуют одна или несколько баз объектов недвижимости, в которых есть вся необходимая информация о сдающихся комнатах или квартирах.

Информация систематизирована и регулярно обновляется. Такие базы объектов являются отличным подспорьем риэлтору и помогают ему оперативно откликаться на запрос клиента, «держать руку на пульсе» ситуации на рынке аренды недвижимости.

Базы объектов недвижимости для аренды могут быть организованы по-разному, но практически все включают такие основные сведения:

• характеристики объекта недвижимости (описание квартиры, метраж, этаж, оборудование);
• стоимость аренды;
• сроки аренды (если есть ограниченные);
• условия аренды (некоторые хозяева предъявляют свои требования к арендаторам);
• контактные данные.

Можно найти и открытые базы в Интернете, доступ к ним не ограничен, но и информация может быть устаревшей и неактуальной. В открытых реестрах можно найти варианты без посредничества риэлтора, тогда всю работу по осмотру объекта, договору с хозяином и т.п. арендатор проводит самостоятельно. Примерами таких баз могут служить доски объявлений «Авито», «Из рук в руки» и др.

Критерии выбора агентства по недвижимости

Если вам некогда заниматься поисками жилья и принято решение обратиться за помощью к профессионалам, то не следует беспечно относиться к вопросу выбора помощника.

На рынке недвижимости есть отличные агентства с безупречной репутацией, но не стоит забывать и о мошенниках, фирмах-однодневках, которые исчезают с деньгами клиентов, так и не предоставив услугу.

При выборе помощника в поиске аренды квартиры стоит учесть некоторые нюансы:

• обратите внимание на возраст компании, её репутацию: чем старше агентство, тем, как правило, оно надёжнее;
• поинтересуйтесь, агентство снимает офис или это помещение является его собственностью (фирмам-однодневкам легче исчезнуть с арендуемого пространства, собственность может говорить о солидности заведения);
• внимательно изучите договор перед подписанием: необходимо, чтобы в нём были подробно прописаны обязательства агента, за что, собственно, клиент и платит (подбор объекта, проведение сделки, заключение договоров и т.п.);
• уделите внимание такому пункту договора, как штрафные санкции, что показывает ответственность компании в случае, если клиент попадёт в неприятную ситуацию по вине ненадлежащего исполнения обязательств агентством;
• на всех вариантах договора должны быть чётко указаны данные об агенте, ведущем сделку (должность, размер вознаграждения, подпись);
• стоит оплачивать только полученные по факту услуги (т. е. после заселения), а требования предоплаты должно насторожить.

Бывает, что в Интернете можно встретить предложения агентств, которые за мизерную плату готовы предоставить информацию о сдающейся недвижимости. Это один из излюбленных приёмов мошенников: информация за небольшую плату предоставляется (приходят смс или письма на электронную почту), но по упомянутым адресам либо никогда ничего не сдавалось, либо объекты уже давно арендуются.

Таким образом, поиск квартиры через агентство лучше всего начать с изучения разных агентств и подбора надёжного и подходящего посредника. Ну и конечно же, надо определиться с параметрами недвижимости, которую планируете взять в аренду (метраж квартиры, район расположения, оснащённость оборудованием, меблировка, состояние, наличие интернета и т.п.).

Лидеры среди агентств недвижимости в Москве

МГСН

(Московская городская служба недвижимости) Одна из старейших компаний столицы (основана в 1995 году).

• Комиссия – 50% от стоимости аренды квартиры.
• Быстрый подбор вариантов.
• Широкая база.
• Бесплатные консультации.
• Контроль за соблюдением обязательств сторон.
•  Профессиональное отношение;
• Оперативно работают;
• Если не нравится риэлтор, можно поменять.

Связаться с компанией можно по телефону +7 (495) 989-11-07.

VSN REALTY

Основана в 2010 году. Регулярно проводит аналитику рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

• Комиссия – 50% от стоимости аренды квартиры.
• Внимательное и корректное отношение к клиенту.
• Оперативная работа.

Связаться с компанией можно по телефону +7 (495) 105-99-55.

Retail-Realty

Открыто с 1992 года, столичное агентство недвижимости и инвестиций.

• На сайте есть своя доска объявлений.
• Комиссия 50 % (возможны варианты аренды от хозяев)
• Быстрое и качественное оформление сделок;
• Гарантия безопасности сделки;
• Хорошее состояние предоставляемого в аренду жилья

Связаться с компанией можно по телефону 8-495-724-85-60.

Твой Дом

На рынке более 5 лет. Занимается недвижимостью Москвы и Московской области. Есть своя доска объявлений на сайте.

• комиссия – 50% от стоимости аренды квартиры,
• быстрая работа,
• безопасные сделки.

Связаться с компанией можно по телефону +7 (812) 924 00 26.

МРК-Недвижимость

Зарегистрировано с 2010 года. Оказывают бесплатные консультации.

• комиссия – 50% от стоимости аренды квартиры;
• индивидуальный подход;
• внимательное отношение;
• быстрая работа;
• надёжные.

Связаться с компанией можно по телефону +7 (495) 640-26-16

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/arenda/sdacha/snjat-kvartiru-cherez-agenstvo.html

Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Исследования в отношении окупаемости вложений в недвижимость, безусловно, задача не из лёгких, зависящая от ряда трудно прогнозирующих факторов. Тем не менее личная жилплощадь надёжна и весьма выгодна для её владельцев. Собственник, приняв решение о сдачи квартиры в аренду, должен понимать, с каким риском он может столкнуться и что за опасности таит в себе процесс аренды.

Основные правила сдачи

Если арендодатель пустит всё мероприятие на самотёк, он сможет не только остаться без оплаты, но и расстаться с родными квадратными метрами навсегда.

Чтобы этого не произошло, нужно учесть несколько секретов, и взять за основу следующие правила:

1. В самом начале нужно определить ежемесячную стоимость за квартиру. Если в этом вопросе появляются затруднения, лучше провести анализ предложений на рынке и выбрать средний показатель.
2. Устанавливать слишком высокую стоимость аренды не имеет смысла, так как невысокая цена привлечёт больше желающих подписать договор на длительный период.
3. Оценить общее состояние квартиры.
4. Сделать акцент на конкретной аудитории, и стараться привлекать только её. Здесь нужно учитывать количество комнат. Просторные помещения с дорогой мебелью в центре города снять гораздо сложнее из-за высокой оплаты.
5. Выбрать новых жильцов. Как правило, самыми ответственными в этом случае считаются семейные пары. Они серьёзней относятся к оплате, аккуратно обращаются с мебелью и не беспокоят жильцов дома увеселительными мероприятиями. Здесь лучше сразу решить вопрос с животными, так как они могут сильно повредить мебель.
6. Составить договор и закрепить его подписями сторон. Официальный договор защищает арендатора от проблем с налоговыми органами.
7. Практика показывает, что перед тем, как сдавать квартиру, нужно потребовать от новых жильцов внести страховой взнос, к примеру, оплату жилья на месяц вперёд. Так, если новый жилец вдруг решит покинуть квартиру, не прожив в ней месяц, у владельца останутся деньги, чтобы привести жильё в порядок.

Как определяется плата за аренду?

Сдавая жильё, арендатор может включить стоимость оплаты услуг ЖКХ в ежемесячный платёж или выделить их отдельно. Когда плата за них будет происходить одним платежом, ответственность за оплату услуг ложится на плечи арендатора. Для этого придётся приготовить соответствующие квитанции и обратиться в отделение банка, или использовать электронные платёжные системы.

Если по договору, ответственный за платежи ЖКХ в управляющие организации считается наниматель, рационально требовать от него предоставления копий документов, которые могут подтвердить факт погашения оплаты.

Для определения стоимости аренды, следует учесть ряд специальных условий:

• Район, в котором находится квартира;
• Уровень транспортной оснащённости;
• Качество общественной инфраструктуры;
• Площадь недвижимости;
• Наличие дополнительных условий в квартире (к примеру, сантехническое устройство, встроенное электрооборудование, наличие интернета и т. д.);
• Необходимость арендодателя в финансовом отношении.

Наиболее эффективно реализуются виды аренды с ценой оплаты, степень которой в несколько раз дешевле рыночной цены, установленной в регионе месторасположения квартиры.

Вместе с тем владельцу нет смысла держать размер оплаты фиксированным на протяжении всего времени действия договора.

Рационально заранее предусмотреть индексацию размера оплаты, которая изменится после повышения стоимости услуг ЖКХ и других моментов.

Сдача квартиры без посредников предполагает выплату налога, а при его задержке владельцу придётся выплатить немалый штраф. Арендодатель обязан посетить инспектора до 30 апреля, оформить декларацию и заплатить нужную сумму. Выплачивать налог следует не чаще 1 раза в год. Если оформить ИП, налог на сдачу жилья в аренду уменьшиться в несколько раз.

Составление договора

Владелец недвижимости обязательно должен подтвердить право на распоряжения квартирой, подтвердить свою личность и дееспособность. У нанимателя же нужно потребовать паспорт.

Перед написанием договора, нужно максимально подробно выделить для себя несколько ключевых моментов.

В их число может входить стоимость аренды, нюансы относительно ответственных за оплату услуг ЖКХ, а также возможность и условия досрочного расторжения договора, если появиться необходимость оборвать арендные отношения.

Какие пункты обязательны?

Если недвижимость сдаётся законным способом, то нужно иметь в виду, что если договор, заключается на срок более 1 года, он обязан регистрироваться в федеральном органе картографии и государственной регистрации. В любом случае в договоре должны указываться все нюансы арендных отношений.

В них указываются все обязанности и права сторон в отношении пользования сдаваемой недвижимости. К их числу относятся:

• Информация о том, кто обладает законным основанием на сдачу недвижимости, и как распознать граждан, не имеющие на это права;
• Что арендатор должен показать нанимателю, указываться права собственника и арендатора, как и когда он вправе потребовать внесение полной уплаты;
• Ситуации, которые могут разорвать договорные отношения, продлить его, а также возможность арендатора в случае необходимости передать квартиру иному представителю и порядок условия подобных действий.
• Список обязательств и прав в лице арендатора, и то, каким образом он будет вносить плату снимаемой площади.
• Характер действий и обязанности сторон в результате наступления аварийной ситуации, к примеру, затопления.
• При необходимости нужно указать, что после окончания срока действия договорных отношений, наниматель обязуется произвести ремонт жилья.

Пример бланка

Ещё совсем недавно, для заключения арендных отношений участникам приходилось обращаться к юристам. Сейчас же качественный образец выставлен для всеобщего пользования. Достаточно скачать договор, распечатать его и заполнить.

Бланк выглядит следующим образом:
Наличие документального соглашения между сторонами позволяет дисциплинировать арендатора и нанимателя.

Документ обязан иметь грамотную структуру, содержать в себе всю необходимую информацию и иметь соответствующее заполнение, с учётом всех нюансов и примечаний.

Наниматель квартиры имеет право расторгнуть договор в некоторых условия:

• Если все стороны согласны с таким решением;
• Арендодатель был предупреждён о решении нанимателя не позднее установленного срока.

Как правило, основаниями для одностороннего расторжения договора могут быть несколько ситуаций:

• Жильцы отказываются оплачивать на протяжении 6 месяцев (при долгосрочных отношениях) или вносит 2 платежа подряд.
• Порча личного имущества нанимателями;
• Когда арендодатель точно знает, что его квартира используется не по назначению, и в ней происходят разбои и нарушения порядка, мешающие жильцам дома (только в том случае, если наниматель уже был предупреждён ранее).

Скачать образец договора аренды жилья.

Следует знать, что договор аренды можно расторгнут через суд. Причём истцом может выступать не только владелец квартиры, но и её наниматель. Зачастую подобная ситуация возникает из-за того, что жилое помещение превратилось в негодный вид или оно получило статус аварийного после обследования соответствующими органами.

Сдача в аренду муниципального жилья

Если же собственная недвижимость входит в муниципальный жилищный фонд, в таком случае сдать квартиру по собственному желанию без согласия вышестоящего руководства не получится. Акт передачи квартиры в аренду может осуществляться только в том случае, когда на это будет согласие местной администрации, а на руках буде письменное разрешение всех остальных жильцов квартиры.

Но главные условия сдачи в аренду дома или квартиры предусмотрены в том случае, если в составе её жильцов прописаны несовершеннолетние дети. Придётся с начало посетить опекунский отдел по месту регистрации, и постараться заполучить положительный ответ от региональных властей, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок.

Следует знать, что если сделку совершает не владелец недвижимости, он должен иметь на это определённые полномочия, а именно — доверенность. Документ обязан передаваться именно собственником и быть заверен у нотариуса.

Если же всем процессом занимается один из близких родственников без доверенности, такая сделка не будет считаться юридически значимой. В результате договорные отношения не будут закрепляться обязанностями и правами сторон.

Источник: http://pozvoniteuristu.ru/kvartira/arenda/kak-sdat-bez-posrednikov.html

Как сдать квартиру в аренду

Если с продажей квартиры всё более-менее понятно, то сдача жилья требует постоянного контроля. Как правильно сдать квартиру в аренду, какие налоги платить а также как снизить риски, связанные со сдачей, вы узнаете из советов, представленных ниже.

Совет № 1

Есть еще люди, которые хотят сдавать жилье и не платить налоги. Если вы сдаете квартиру официально, то избежать налогов не получится.

По закону запрещается сдавать квартиру, не сообщив об этом в налоговую службу.

Согласно словам Александра Инютина, заведующего Западной коллегией адвокатов Москвы, каждый человек может стать предпринимателем, тогда вместо 13% он будет отдавать всего 6% из полученного дохода.

Совет № 2

Сдавайте квартиру законно. Так у вас будет меньше проблем и отношения с арендатором будут прозрачнее. Можете заключить типовой договор аренды жилья на срок меньше года, чтобы не регистрироваться в Росреестре. Так вы сможете избежать бюрократической волокиты.

Совет № 3

Полное страхование квартиры необходимо и включает в себя:

• гражданскую ответственность (потопы, поджоги по вине проживающих);
• стены (в случае взрыва от утечки газа);
• имущество в целом;
• внутреннюю отделку (ламинат, обои).

Совет № 4

Если вы сдаете квартиру без посредников, то получить согласие на сдачу жилья от всех собственников квартиры и лиц, прописанных в ней.

Совет № 5

Найти квартиросъёмщика не так сложно: от газет по теме, как снять жильё, до агентов, которые подберут вам его самостоятельно.

Также можно узнать у друзей и знакомых, может среди них есть тот, кто ищет квартиру. Но самое главное, что вы должны сделать, – подать объявление об аренде бесплатно.

Чем лучше и полнее вы заполните объявление, тем больше шансов, что его заметят потенциальные клиенты.  

Совет № 6

В договоре должны быть учтены следующие положения:

• кто будет арендовать и жить в квартире, снимите копии их документов (паспорта);
• когда вы будете проверять квартиру;
• изменения арендной платы, за какой период времени она будет взиматься (раз в месяц или раз в квартал), будет ли предоплата и залог;
• кто платит за воду, электричество, газ и телефон (рекомендуем отключить междугороднюю связь);
• домашние питомцы.

Можете заключить договор в присутствии юриста, но на это придется раскошелиться.

Совет № 7

Составьте акт передачи квартиры: перепишите имущество, укажите о состоянии квартиры (сломанные ручки дверей, пятна на обоях, – все до мелочей). Обязательно укажите, что квартира сдаётся для проживания арендатора. Акт подписывается обеими сторонами.

Совет № 8

Напишите расписки собственноручно: вы − о получении денег, арендаторы − о получении ключей от квартиры.

Совет № 9

Этот совет носит рекомендательный характер. Зарегистрируйте сделку в Государственном унитарном предприятии (ГУП). Для этого вам понадобятся:

• заявление;
• согласие собственников и прописанных в данной квартире лиц, копии их паспортов;
• в домуправлении можно взять копию финансово-лицевого счёта и выписку из домовой книги;
• договор социального найма.

Для чего это делается: выгоду от этой регистрации получают квартиросъёмщики. Они могут на основании данных бумаг получить временную регистрацию по месту пребывания, а стоящие на очереди на жильё, военнослужащие без жилья могут получать дополнительные субсидии на оплату арендуемой квартиры.

Совет № 10

Определите для себя, на какое время вы хотите сдать квартиру. Конечно, выгоднее сдавать её на длительный срок. Подходящими квартиросъёмщиками окажутся студенты, приехавшие учиться, или молодые семьи.

Совет № 11

Подготовьте квартиру к сдаче: проведите мероприятия от уборки до документации. Вывезите из квартиры ценные вещи, деловые бумаги и всё, что вам не хотелось бы утерять. Ведь арендаторы бывают разные. Оставив положительное впечатление о квартире у потенциальных жильцов, вы в какой-то мере гарантируете себе продление договора с ними.

Совет № 12

Договоритесь о расходах за ремонт. В идеале вы можете предложить арендаторам ремонт за свой счёт в оплату квартиры.

Совет № 13

Поставьте заранее в известность соседей, что вы собираетесь сдавать квартиру. Это убережёт вас от неприятных ситуаций в будущем.

В таблице, приведённой ниже представлен ряд рисков, связанных со сдачей квартиры в аренду, и способы их снижения.

Сдача квартиры в аренду: риски и способы их снижения

Риски и проблемы	Как уменьшить их
Мошенники. Спектр деятельности разнообразен: от передачи в субаренду до продажи по фальшивым документам, что является самым распространённым способом мошенничества.	Самое важное − договор аренды квартиры. Пропишите в нём систематическое посещение квартиры, чтобы контролировать процессы, происходящие в ней. Впишите запрет на сдачу в субаренду. Возьмите номера (личный и рабочий), чтобы держать связь. Не постесняйтесь позвонить на работу и поинтересоваться, работает ли человек в этой фирме. Отличный способ контроля − соседи. Поинтересуйтесь у них о новых жильцах, как те себя ведут, часто ли к ним кто-то приходит.
Неоплаченные счета (электричество, газ, вода, Интернет/телефон). Также один из самых распространённых рисков. Из-за невнимательности владельца или по любым другим причинам получается порой, что за долги платит сам хозяин квартиры. Упрашивая жильцов вернуть долг, те грозятся, что пойдут в налоговую и расскажут о незаконной аренде квартиры.	Опять же − все моменты, связанные с деньгами, вы прописываете в договоре. Чтобы дополнительно обезопасить себя, вы можете взять с квартирантов залог за 1–2 месяца аренды. Требуйте сохранять все квитанции об оплате коммунальных услуг. Также о долгах можно узнать по специальному телефону (052), прежде чем квитанция окажется в почтовом ящике.
Неприватизированная квартира. Арендующий может отказаться платить за квартиру. В итоге у вас могут начаться проблемы с властями − с гор или крайсоветом.	Такую квартиру сдавать сложно, вы должны согласовать своё решение с нанимателем муниципального жилья членов семьи, чьи интересы представляют жилищно-коммунальные конторы.Существует риск того, что мошенники могут приватизировать вашу квартиру по поддельным документам. При первой же возможности приватизируйте квартиру. Вам не понадобится разрешение властей, чтобы её сдать.
Налоги. Сдавая жильё в аренду, вы платите 13% в налоговую службу. Если арендодатель не будет платить их, то будет начислен штраф в размере 10–50% от общей суммы долга.	Договор аренды заверьте у нотариуса, он зарегистрирует его в налоговой инспекции. Также можно зарегистрировать свою деятельность как частного предпринимателя. Если вы сдаёте квартиру без участия налоговой, то вам будет сложно доказать свою правоту в случае выселения неприятных квартирантов − раз. А два − фактически доказать, что вы сдаёте квартиру, без доказательства (договора между арендодателем и съёмщиком квартиры) практически невозможно.
Квартира-«коммуналка»: сдача в субаренду. Вы можете сдать квартиру одному человеку, а придя туда увидите, что там проживает 15 человек и собака. В итоге вы потеряете в прибыли и получите множество жалоб от соседей.Такое бывает, когда хозяин не может постоянно контролировать процесс проживания своих квартирантов. Квартиросъёмщик сдаёт квартиру другим людям с предоплатой на насколько месяцев, а позже хозяин обнаруживает у себя в квартире людей, которым он квартиру не сдавал.	В сданное жильё могут заселиться только те люди, которые прописаны в договоре. Остальных вы можете выселить, подав суд, с возмещением ущерба. Пропишите в договоре и такой момент, что нельзя сдавать жильё в субаренду. Что не прописано в договоре − можно.
Порча имущества. Не каждый хозяин квартиры отдаёт себе отчёт, что его имущество может быть испорчено. В результате − потеря прибыли за счёт вложения в испорченное имущество. Бывает и так, что из квартиры банально вывозят бытовую технику и дорогую мебель. Также запах животных после квартирантов, от которого очень сложно избавиться.	Наилучший вариант − страховка квартиры. За естественную порчу предметов обстановки, в виде отклеенных обоев и пожелтевшего потолка, квартирант платить не обязан.Проблему с порчей имущества может решить залог, который жилец даёт при въезде в новое жильё. Если же квартира обставлена дорогими бытовыми вещами, то помимо акта договора стоит произвести подробную опись каждой отдельной единицы.Сдавая квартиру, её владелец должен понимать, что жильцы бывают разные: кто-то аккуратен и чистоплотен, а кто-то нет.
Не заплатили за квартиру и съехали. Оттягивая момент оплаты на несколько месяцев, хозяин квартиры может и вовсе не увидеть денег за проживание квартирантов. Распространено, когда жильцы просят отсрочки, отвлекая так арендодателя и внезапно съезжая без оплаты.	Не стесняйтесь и берите предоплату. В договоре, помимо паспортных данных, впишите действительную сумму аренды.Один из самых действенных способов, используемых коллекторскими агентствами и банками, − звонок на работу. В большинстве случаев, чтобы не потерять хорошую репутацию, долг возвращают. Главное − знать, где работают недобросовестные квартиранты.В некоторых случаях найти должников оказывается невозможно, даже при имеющихся паспортных данных и месте регистрации.
Риски естественного происхождения. Это может быть затопление соседями и соседей, пожар. Это опасные убытки, т. к., пожалуй, самые большие. Порой разбирательства происходят через суд.	Тут поможет страхование квартиры − раз, и два − проверка квартиры на наличие дефектов. В договор включите, что все расходы по непредвиденным обстоятельствам выполняет арендующий у обслуживающей организации за безналичный расчёт через Сбербанк.
Проблемные отношения между хозяином и квартирантом. Эти проблемы кажутся нам пустяками до тех пор, пока мы не получаем жалобы от соседей о шумных вечеринках из сдаваемой квартиры. Или, например, проблемы с государственными органами. Квартиранты также могут всячески препятствовать ежемесячным визитам хозяев.Порой бывает и наоборот − слишком дружественные отношения. При такой ситуации хозяин теряет бдительность, что может для него обернуться невыплатами, сложностями выселения жильцов.Любые возможные конфликты и пути их решения пропишите в том же договоре.	Увидев тип конфликта, адвокаты в области недвижимости смогут их разрешить. Хозяин тоже должен соблюдать добросовестность − не приходить без предупреждения и без ведома в квартиру, осматривать её не чаще, чем раз в месяц.Что касается «дружбы», то тут совет только один: держите дистанцию. Сдача квартиры − это деловые отношения, а не дружественные.

Как сдать квартиру быстро, выгодно и без ущерба: советы арендодателю 

Помните: самостоятельное заключение договора или через «чёрного маклера» в 9/10 случаев заканчивается плохо. Обезопасьте себя и своё имущество законом. Подойдите к вопросу серьёзно.

Выберите надёжное агентство, найдите информацию о нём, убедитесь в законности действий будущего квартиранта. Придерживайтесь данных советов.

Это не даст вам стопроцентной гарантии от мошенничества, но значительно снизит риски, связанные с этим.

Источник: https://RegionalRealty.ru/library/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-sovety-ot-regionalrealty-ru/

7 правил: как сдать квартиру через агентство недвижимости

Екатерина Мнишек
Автор рубрики: Дом и дача

Если вы хотите сдать квартиру через агентство недвижимости впервые, то узнайте семь правил успешного выбора риэлтора. От него зависит насколько выгодно и безопасно вы сдадите квартиру.

Как сдать квартиру через агентство недвижимости

В предыдущей публикации мы рассмотрели все риски при сдаче квартиры без оформления официального договора. Хочется отметить, что если вы приняли решение сдать квартиру через агентство недвижимости — то поступили правильно. В этом случае вы получаете следующие плюсы:

Преимущества сдачи квартиры через агенство недвижимости

1. Быстрый поиск арендатора. Агентства недвижимости имеют собственные базы данных потенциальных клиентов — людей и организаций, которые регулярно снимают жилье для своих сотрудников или лично для себя.

   В зависимости от класса вашей недвижимости профессиональные риэлторы  знают, где эффективнее всего разместить объявление о сдаче в аренду — СМИ, специализированные печатные издания или доски объявлений в интернете.

2. Экономия средств на распространении информации о сдаче квартиры.

    Профессиональные риэлторы проводят стандартную рекламную кампанию за свой счет. Более того, они тщательно выбирают площадки для размещения рекламы, чтобы при минимально-оптимальных расходах выйти на целевую аудиторию — потенциальных арендаторов.

3. Безопасность сделки.

   Как правило, агентства недвижимости имеют в своем арсенале договор найма, доказавший свою юридическую эффективность со временем. С менеджером или юристом агенства вы можете внести туда необходимые дополнения и уточнения, которые также пройдут юридическую проверку.

4. Экономия времени на поиске арендатора. Профессиональные агенства недвижимости закрепляют за вашей квартирой менеджера, который водит клиентов на просмотр.

Агентство недвижимости лучший выбор

Прежде чем сдать квартиру через агентство недвижимости необходимо правильно выбрать агенство.

Во-первых, агенство недвижимости должно иметь опыт аренды квартир

Чем больше — тем лучше. Ведь опыт приходит с годами.

Обратите внимание, что агенство недвижимости может заниматься куплей — продажей недвижимости, может осуществлять сделки с промышленной недвижимостью и жилой, одни агенства недвижимости имеют дело только с элитной недвижимостью, другие — со средним классом, третьи — со всеми подряд, а также на длительный срок и посуточно. Чем уже сегмент рынка — тем лучше. Пусть выбранное вами агенство занимается только жилой недвижимостью и только арендой.

Во-вторых, ОКВЭД агенства недвижимости

В соответствии с российским классификатором хозяйствующие субъекты имеют право осуществлять свою деятельность только по выбранным видам экономической деятельности. ОКВЭД — основные коды внешней экономической деятельности. Каждый вид имеет свой код. Агенство недвижимости, осуществляющее сдачу жилья в аренду, должно иметь коды: 70.31.1, 70.31.11, 70.31.12.

Код экономической деятельности можно узнать из ЕГРЮЛ. Спросите у агента свидетельство о постановке на учет в Единый государственный реестр юридических лиц.

В-третьих, стабильная реклама самого агенства

Серьезные агенства рекламируют себя в известных источниках: СМИ, специализированные издания, в том числе в Интернет-каталогах недвижимости с платным размещением информации об агентстве.

 О том, что компания занимается легальным бизнесом будет свидетельствовать производственная вывеска (не напечатанная на листе, а изготовленная из ударопрочного, погодоустойчивого материала).

Если рядом с адресом агенства вы обнаружите большой рекламный щит, то можете поставить еще один плюс в его пользу.

В-четвертых, офис агенства

Выбирайте агенство в том районе, где находится ваша квартира. Хорошо бы узнать какое помещение занимает агенство: собственное или арендуемое. Если офис расположен в здании со множеством фирм и фирмочек, охраной — значит помещение арендованное.

Неплохо было бы узнать, что в аренде помещение находится не менее года. Как правило, один раз в год договора пересматриваются и с неблагонадежными и неплатежеспособными клиентами арендодатели расстаются.

О постоянстве места расположения «расскажет» внешний вид офиса на фоне других, отношения между сотрудниками разных арендаторов (открытые, дружелюбные, натянутые).

Обратите внимание на стены офиса! Уважающие себя агенства состоят в общественных объединениях риэлторов — городских, региональных, российских. Как правило, подтверждением тому являются свидетельства о членстве в рамочках под стеклом на видном месте.

В-пятых, наличие собственного сайта у агенства

Прекрасно если на этом сайте можно найти юридическую информацию об агентстве: организационно-правовую форму (ООО, ОАО, ИП), юридический адрес, ЕГРЮЛ или устав, режим работы, несколько контактных данных. Профессиональные агенства, кроме того, публикуют на сайте информационно-правовые материалы для потенциальных клиентов и партнеров, шаблоны договоров.

В-шестых, наличие много канального телефона

У вас будет выбор арендатор в том случае, если у агентства недвижимости будет много платежеспособных клиентов. Как об этом узнать? Очень просто. По наличию многоканального телефона. Обычно об этом указывается в рекламе.

А еще лучше, если агентство имеет многоканальный телефон, начинающийся на: 8-800-… Такой телефон бесплатный для звонящего. Его установка стоит приличных денег.

Это значит, что агентство может себе позволить такую «роскошь» и реально заботиться о своих клиентах.

В-седьмых, составление официальных документов

Договор найма — ваш главный документ и гарант сохранности имущества. Агентства отрабатывают его годами, с учетом различных ситуаций и изменений-дополнений законодательства.

Кроме того, агентство само с вами заключает договор на поиск арендатора. К нему прикладывается опись вашего имущества и акт передачи ключей.

И еще один плюс: агенты по недвижимости составляют акты просмотра, которые позволяют вам оценить выдвинутые вами условия на сдачу жилья и своевременно их скорректировать.

Теперь вы знаете, что прежде чем сдать квартиру через агентство недвижимости — вам придется потрудиться. Будьте уверенны, что будете вознаграждены успешной сделкой за время и усилия потраченные на поиск благонадежного агенства недвижимости.

И еще. Если вы хотите иметь не просто дополнительный доход с аренды, а основной, предлагаю еще один вариант распоряжения недвижимым имуществом.  Узнайте, как просто открыть мини отель.

Источник: http://dom-nashej-mechty.ru/sdat-kvartiru-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/