Как осуществляется схема продажа ипотечной квартиры

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

• поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
• выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
• подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
• регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

• определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
• узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
• определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
• запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
• уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
• определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

• военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
• ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
• ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
• ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

• комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
• размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
• стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

• паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
• документы о семейном положении,
• документы, подтверждающие доход,
• справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

• предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
• документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
• копии паспортов продавцов,
• копию лицевого счета,
• технический, кадастровый паспорт,
• выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

• документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
• иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Особенности ипотечных программ

• Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

• Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

• Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

• Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

При каких условиях можно продать квартиру, взятую в ипотеку

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вероятные схемы продажи:

• Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
• Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
• Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
• Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

1. продавец – залогодатель;
2. банк – залогодержатель;
3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка.

Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров.

Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

• рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
• положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
• получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Продажа квартиры самостоятельно

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно.

Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется.

Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую.

После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры.

Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Продажа долговых обязательств

Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод).

Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен.

Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора.

Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения.

Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.

Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:

• Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
• Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
• «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

• процент – от 12 годовых;
• первоначальная доля платежа – от 20%;
• срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга.

Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах.

Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой

Источник: http://sovets.net/9246-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта creditprofy.com

Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.

В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.

Преимущества банковских сделок

• Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
• Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
• Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.
• Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.
• Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.

Недостатки банковских сделок

• Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
• Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
• Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды.

В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».

Документы, необходимые для продажи

фото с сайта living.ru

Продавцу следует собрать следующий перечень документации:

• Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
• Копии удостоверения личности владельцев.
• Технический план или экспликация на недвижимость.
• Копия домовой книги или выписка из нее.
• Копия финансового лицевого счета.

Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.

Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:

• Актуальном составе собственников недвижимости.
• Наличии обременений жилья.

Дополнительно банк может запросить:

• Копию удостоверения водителя.
• Билет военнообязанного.
• Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.

Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта rxcompany.ru

• Сбор перечня обязательных документов.
• Передача банковской организации пакета необходимых документов.
• Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
• Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
• Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
• Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
• Получение свидетельства о праве владения.
• Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости.

Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи.

Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование.

Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом.

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку.

Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

Как купить квартиру по ипотечной системе без риска

Фото с сайта cod57.ru

Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.

Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.

Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.

Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.

Подводные камни

Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным.

Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Советы сторонам сделки

• Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.

• Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.

• Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.

• Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.

• Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Частые вопросы

Фото с сайта finance.bigmir.net

• Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.

• Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.

• В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavcza.html

Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — совсем не новая сделка. Подтолкнуть заемщика к такому шагу могут финансовые проблемы или новые возможности.

Главные причины реализации объекта с обременением:

1. Финансовая несостоятельность должника. Возникает из-за потери основного источника дохода, нетрудоспособности и т.д.
2. Желание приобрести объект большего метража или в другом регионе.
3. Спекулятивный интерес. На ипотеке можно заработать. Это реально, если объект был приобретен на первых этапах строительства. К завершению его возведения цена на объект резко возрастает. Она может перекрыть все расходы, связанные с ипотекой, и принести внушительную прибыль спекулянту.

Кредиторы лояльно относятся к желанию должника реализовать залоговый объект. Хотя есть банки, заручиться согласием которых на сделку практически не реально. На такое желание должника у них припасены серьезные штрафные санкции, что заставляет некоторых заемщиков переосмыслить свои планы.

Важно! Реализация квартиры без согласия банка, предоставившего ипотеку, может быть оспорена по статьям 301,302 и 303 ГК РФ.

Заручившись согласием, необходимо уточнить условия и способы проведения продажи квартиры.

Есть два базовых варианта.

– Покупатель приобретает объект за собственный капитал — схемы сделки 1.1 и 1.2.

– Покупатель покупает жильё в ипотеку у того же банка (перекредитование) — схема сделки 2.

Сначала два варианта продажи обременненной ипотекой квартиры с досрочным погашением.

Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)

1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья.

   В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.

2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке.

   Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.

3. Погашение ипотеки.

   Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.

Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.

1. Снятие обременения. Обычно осуществляется в срок до 7 дней. Процедура проводится в Управлении Росреестра.

   В ней участвуют представитель банка и бывший заемщик. Если сотрудник банка не сопровождает заемщика, то он должен выдать ему на руки доверенность на снятие залога. Помимо нее потребуются следующие документы:

   • Паспорт заемщика;
   • Заявление о снятии обременения. Оно заполняется заемщиком. Бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра.
   • Закладная с отметкой банка о погашении обязательств + ее копия;
   • Письмо банка о погашении перед ним обязательств + копия. Этот документ заказывать не нужно, его должны предоставить представители банка.
   • Доверенность на снятие залога (если представители банка не сопровождают в Росреестр);
   • Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
   • Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей.

     Необходима только в том случае, если собственник хочет получить новый документ свидетельства о праве собственности без записи об обременении. В других случаях на оборотной стороне проставляется штамп о снятии залога.

2. Переоформление ДДУ. Осуществляется в государственном реестре. Срок регистрации – не более месяца с момента подачи документов.

Полный список требуемых для регистрации документов представлен здесь (скачайте памятку и распечатайте при необходимости).

С переоформлением ДДУ автоматически все права на строящийся объект переходят к новому владельцу.

Важно! Не рекомендуется покупать жилье, если у первой стороны сделки не ДДУ, а предварительный договор. Риски покупателя серьезно возрастают. Продавец реализует право заключить основной договор с застройщиком, но не обязанность передать ему объект недвижимости. Если такой документ будет аннулирован, то вернуть средства у бывшего продавца практически невозможно.

Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке

Сделка на вторичном рынке для покупателя менее рискованная. Отличительной особенность от модели на первичном рынке является регистрация договора купли-продажи, а не ДДУ.

1. Получение согласия. Заемщик заручается согласием кредитора о смене собственника залоговой недвижимости.
2. Заключение соглашения. Все участники сделки подписывают предварительный договор. В нем указывается сумма аванса, сроки ее внесения, схема реализации сделки. В этот документ можно внести поправки на штрафные санкции, если продавец после получения аванса откажется продать квартиру.
3. Погашение задолженности. Покупатель вносит аванс по предварительному соглашению. Деньги могут быть переведены на счет банка или заложены в депозитную ячейку. Выбор способа оговаривается в 3-стороннем порядке и фиксируется в предварительном договоре.
4. Снятие обременения. Кредитор и заемщик посещают Росреестр, чтобы предоставить документы для аннулирования залога.
5. Подписание договора купли-продажи. В документе указывается объект реализации, его месторасположение, стоимость, сроки передачи и т.д.
6. Регистрация договора. Осуществляется в Росреесте. Памятку с необходимыми документами для участников сделки можно скачать здесь.
7. Получение средств. После регистрации сотрудника банка могут забрать средства из депозитной ячейки. Если сумма реализации выше, чем задолженность, то во вторую ячейку закладываются деньги для продавца. Доступом к ячейке является зарегистрированный договор купли-продажи.

Досрочно погасить кредит и продать жилье, которое уже не обременено ипотекой, — лучший вариант для продавца, но не для покупателя. Риски первой стороны практически отсутствуют. После внесения полной задолженности банк не имеет к нему никаких претензий, продавать жилье можно по любой схеме. Что касается покупателя, то риски его очень высоки. Он может внести аванс, а продавец, предварительно заплатив ипотеку из его средств, — внезапно отказаться от продажи. Судебные разборки растянутся на несколько месяцев, а иногда и лет. Вернуть внесенные деньги одной суммой без разбивки по месяцам практически не возможно.

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.

Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.

1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).

Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!

1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Риски для продавца

При реализации объекта продавец ничего не теряет. Естественно, ему не возвращаются средства, израсходованные на оформление ипотеки: услуги оценщика, нотариуса, страховщика и т.д. Штрафные санкции за досрочное погашение в 99 случаях переносятся на покупателя.

Итак, при продаже обремененной ипотекой квартиры продавец не несет никаких рисков. Сделка отличается от стандартной только привлечением третьей стороны – кредитора к участию в ней.

2016-10-24

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pokupka/prodazha-obremenennoy-ipotekoy.html