Как осуществляется покупка квартиры в новостройке?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

1. досконально изучить объект;
2. оформить договор с застройщиком;
3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

   В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

   На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

   Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

   Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

   Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

• договор участия в долевом строительстве;
• проектная декларация;
• свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
• гражданские паспорта участников соглашения;
• заявления участников соглашения;
• оригинал кадастрового плана;
• план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
• разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

• Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
• Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
• Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры у застройщика – документы, порядок действий, оформление, в новостройке, проверка, первоначальный взнос

Отказаться от старого, отдав предпочтение новому – естественное желание человека. Это правило распространяется не только на вещи и определенные предметы, но и на недвижимость.

Популярность квартир в новостройках растет стремительными темпами, и не последнее значение в этом деле имеет более низкая стоимость новых квартир.

Именно по причине роста популярности у многих людей возникают многочисленные вопросы по поводу приобретения квартир у застройщика. У вас есть отличная возможность разобраться в этом раз и навсегда.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры имеет множество плюсов, среди которых основными являются такие:

• широкий выбор доступных вариантов во многих городах России;
• более низкие цены на жилье по сравнению со вторичным рынком недвижимости;
• никаких проблем с подбором подходящей ко всем личным требованиям квартиры.

При правильном подходе к делу покупка квартиры у застройщика станет одним из наиболее выгодных и правильных решений в вашей жизни. Как же устроить этот правильный подход?

На что обратить внимание?

Для того, чтобы не пожалеть о своем решении относительно покупки квартиры, необходимо обратить пристальное внимание на следующие моменты:

• репутация застройщика, количество готовых проектов и отзывы покупателей о них;
• расположение новостройки относительно важных муниципальных объектов;
• удаленность дома от важных транспортных развязок, места работы, детсада и т.д.;
• наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство.

Не пожалейте времени на тщательную проверку и обдумывание решения – в деле покупки недвижимости необходимо использовать чистый разум и пользоваться хладнокровием.

Покупка квартиры у застройщика

Приобретать собственное жилье следует только у того застройщика, который вызывает у вас доверие.

Однако, одного доверия зачастую недостаточно, и по этой причине рекомендуется провести так называемое собственное расследование, чтобы получить всю необходимую информацию о конкретном застройщике, и на этой основе принять окончательное решение.

Изучение строительной компании

Обязательный этап, который следует пропускать только в том случае, если вам не жаль своего времени и денежных средств:

1. Перед обращением к конкретному застройщику необходимо узнать как можно больше сведений о его деятельности, как прошлой, так и настоящей.
2. Рекомендуется изучить официальный сайт застройщика, на котором обязательно должна находиться проектная декларация и другие подтвержденные документы и сведения касательно ведущейся стройки.

Получить всю необходимую информацию о застройщике можно из разных источников.

К ним относятся:

• официальный сайт строительной организации;
• государственный реестр, обязательно содержащий определенные записи о застройщике (если он ведет свою деятельность легально);
• специальные ресурсы в сети Интернет, которые содержат отзывы от реальных покупателей.

Как проверить?

Чтобы удостовериться в честности и перспективности застройщика, следуйте инструкции:

• проверьте официальный сайт на предмет проектной декларации и других документов;
• потребуйте у застройщика документы и разрешение на строительство, а также на владение земельным участком, в пределах которого возводится здание;
• прочитайте отзывы людей в Интернете, которые уже воспользовались услугами выбранной вами строительной организации.

Перечень документов, которые застройщик обязан предоставить по вашему запросу, включает:

• документы на землю;
• проектные бумаги;
• обоснование проекта;
• свидетельство о проведении государственной экспертизы.

От вас что-то скрывают? Обходите такого застройщика стороной.

Нужен ли первоначальный взнос?

В большинстве случаев застройщики в качестве одного из условий заключения договора указывают обязательное внесение первого взноса.

Он служит гарантом того, что покупатель отличается хорошей платежеспособностью и имеет серьезные намерения.

Размер первоначального взноса может весьма сильно варьироваться – от 20 до 50 и более процентов.

Его размер зависит от того, на какой срок застройщик предоставит вам рассрочку. Сумма первоначального взноса обязательно прописывается в договоре купли-продажи квартиры.

Порядок действий

Что необходимо для того, чтобы состоялась покупка квартиры у застройщика? Документы и договор.

Полный список шагов от начала до победного конца имеет следующий вид:

• оценка собственного бюджета;
• выбор объекта недвижимости;
• осмотр приглянувшейся квартиры;
• заключение договора купли-продажи;
• передача средств продавцу;
• регистрация права собственности.

Некоторые из указанных пунктов списка следует рассмотреть подробно – они наиболее важные.

Перечень документов

Что касается документов:

• если вы хотите купить квартиру у застройщика, заранее приготовьте паспорт – основной документ, необходимый для заключения договора;
• если покупка квартиры происходит в браке, необходимо письменное соглашение супруга на приобретение недвижимости;
• при взятии ипотеки дополнительно понадобится кредитный договор, справки о доходах, сертификат об оценке жилья и страховка.

Указанный перечень документов может меняться в зависимости от случая.

 договора

Стандартный договор купли-продажи, который используется при заключении сделок купли-продажи, включает в себя:

• полную информацию о сторонах договора;
• информацию о сумме и сроках выплаты, дате подписания;
• подписи сторон с полной их расшифровкой.

Как избежать обмана?

К сожалению, мошенничество – довольно частое явление в сфере недвижимости.

Чтобы не попасть в лапы бдительных и хитрых мошенников, достаточно взять за основу такие правила:

• откажитесь от покупки квартиры у продавца по доверенности;
• тщательно проверяйте репутацию и прошлое выбранной строительной компании;
• для оплаты используйте только безналичный расчет;
• привлеките к сделке грамотного юриста или агентство недвижимости с большим опытом;
• проводите оплату только после государственной регистрации договора купли-продажи;
• по возможности прибегайте к договору долевого участия.

Будьте внимательны и ответственны, когда дело касается покупки недвижимости. Потом будет очень горько остаться без купленной квартиры и потраченных на это дело денежных средств.

Защищает ли страховка?

Страховка несомненно увеличивает шансы на успешное долевое участие, поэтому не составит труда отыскать людей, которые прибегают к ее помощи.

Однако у страховки есть существенные недостатки, которые могут поставить под угрозу целесообразность ее оформления:

• большие проценты, которые необходимо заплатить страховой;
• необходимость в бумажной волоките при наступлении страхового случая;
• нередки случаи решения конфликтов в судебном порядке.

Пользоваться страховкой или нет – личное дело каждого человека. Сделайте свой верный выбор.

На видео о приобретении недвижимости у застройщика

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika.html

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция от квалифицированных юристов

?Евгений Бершицкий (jeka_jj) wrote,2013-10-26 20:07:00Евгений Бершицкий

jeka_jj

2013-10-26 20:07:00Оригинал взят у pussy_spb в Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция от квалифицированных юристов

Данная статья будет полезна всем желающим приобрести квартиру без происшествий, особенно если Вы делаете это впервые! http://lawtax.ru

Покупка квартиры в новостройке совсем не означает возможность сразу же отпраздновать новоселье. Как правило, эти события разделяют несколько месяцев, а то и лет.

Объясняется это тем, что продажи стартуют еще на «этапе котлована», и к моменту, когда дом построен и готов к сдаче, все квартиры уже давно распроданы.

В этой статье рассказывается о некоторых нюансах покупки жилья в новостройке и возможных «подводных камнях» этого вида сделки, а также в каких случаях может возникнуть необходимость признания права собственности в суде.

Несколько слов о продавцах

В роли продавцов жилья на начальных этапах строительства чаще всего выступают инвесторы или застройщики. Почти всегда это разные компании: застройщик — непосредственный исполнитель работ, инвестор — тот, кто финансирует проект.

Далеко не всегда у проекта один застройщик и один инвестор, которые могут заниматься продажей квартир.

В роли инвестора может выступать и человек, купивший жилье ранних этапах строительства (или вообще на этапе проектирования) и впоследствии осуществляющий перепродажу по более высокой цене.

Как не попасть в сети к мошенникам?

Продавать квартиры на этапе строительства могут и инвесторы, и застройщики. И в договоре будут указаны именно их реквизиты. Однако практически всегда среди участников сделки фигурирует и риэлтор, являющийся посредником.

Услуги риэлтора, рекламирующего и демонстрирующего квартиру, в большинстве случаев оплачивает продавец, а не покупатель. При необходимости признания права собственности на квартиру в суде, риэлтор никогда не является участником судебного процесса.

На рекламные призывы «Квартиры от застройщика» (или инвестора) можно не обращать внимания. Главное условие — реализация жилья в соответствии с законом о долевом строительстве ФЗ 214.

Соблюдение всех норм этого закона при покупке жилья в строящемся доме гарантирует защиту от мошенничества в виде неоднократной продажи одного и того же объекта: покупатель может быть уверен, что ему не придется подавать иск о признании права собственности на новостройку в суде

Формы договоров разные — суть одна

Единственное, чем отличается продажа квартиры от застройщика и от инвестора — это форма договора. Если квартиру продает застройщик, то заключается договор на участие в долевом строительстве, а в случае продажи квартиры инвестором — договор уступки права, что также предусмотрено в ФЗ 214.

Договор на участие в долевом строительстве предполагает, что покупатель становится инвестором покупаемой квартиры. Застройщик же за деньги, уплаченные покупателем, обязуется в оговоренный срок построить жилье и передать его в собственность покупателю.

Понятно, что в данной ситуации покупателю предоставляется полное право требовать соблюдения обязательств застройщика, зафиксированных в договоре.Если квартиру продает инвестор (неважно — компания или физическое лицо), заключается договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве.

Проще говоря, инвестор, оплативший квартиру в обмен на получение обязательств от застройщика, теперь уступает права по договору покупателю. Если по каким-либо причинам придется доказывать признание права собственности через суд, то нет никакой разницы, кто выступал в роли покупателя: инвестор или застройщик.

https://www.youtube.com/watch?v=kXy5OaOJBpQ

Оба договора не противоречат ФЗ-214: они гарантируют защиту потребителя, а также фиксируют цену и срок передачи квартиры в собственность. В договорах прописываются не мифические квадратные метры, а номер квартиры и ее характеристики, а также срок ввода объекта в эксплуатацию.

Покупатель при заключении договора на участие в долевом строительстве обязан оплатить стоимость квартиры в полном объеме только после подписания договора и регистрации его в органах юстиции. Если же заключается договор на уступку права требования, то деньги передаются продавцу непосредственно при подписании договора, и только после сделка регистрируется в органах юстиции.

Можно ли вернуть деньги за новостройку?

На практике при покупке квартиры на вторичном рынке продавец получает право распоряжаться денежными средствами после регистрации договора купли-продажи, а при покупке квартиры в новостройке деньги перечисляются на счет продавца сразу.

Покупатель должен получить от продавца гарантийное письмо, в котором обязуется вернуть средства в полном объеме, если по каким-либо причинам органы юстиции откажут в регистрации договора.

Хотя, стоит отметить, что отказы в регистрации таких сделок случаются крайне редко, наиболее частая причина – неполный комплект документов. Обычно регистрирует договор продавец, и именно он заинтересован в предоставлении всех документов, необходимых для регистрации.

Иногда договором предусматривается возможность поэтапной оплаты, однако зачастую это просто маркетинговый ход для продажи не самых «ходовых» объектов.

Томительное ожидание

С момента подписания договора и оплаты квартиры до новоселья проходит длительный срок. Самый долгий этап – строительство здания. Панельный дом строится год-полтора, монолитный – полтора-два года.

В течение этого времени покупатель имеет право на получение информации о ходе строительства, сроках его завершения и сдаче дома в эксплуатацию.

В случае нарушения зафиксированных в договоре сроков застройщик несет материальную ответственность, а покупатель вправе требовать неустойку.

Контроль на всех этапах

После сдачи дома в эксплуатацию сотрудники БТИ производят обмер помещений. Двух одинаковых квартир не бывает: толщина стен, положение межкомнатных перегородок могут существенно отличаться от проекта. Изменение всего на несколько сантиметров могут изменить плановую площадь на 1-2 квадратных метра.

На полный обмер многоквартирного дома обычно уходит 2-3 недели, и еще около месяца – на оформление технического паспорта.
После получения результатов обмера БТИ производится окончательный расчет стоимости квартиры, который чаще всего оформляется в виде дополнительного соглашения. Кстати, перерасчет с равной вероятностью может быть как в пользу застройщика, так и в пользу покупателя.

Зачастую застройщики его вообще не производят с учетом того, что суммы, как правило, невелики.

В акте приема-передачи должны быть зафиксировано наличие инженерных коммуникаций и их состояние. Не надо подписывать акт, пока не будут устранены все ваши замечания. Наличие приборов индивидуального учета также должно быть отражено в акте.

Право на собственность

После окончательного перерасчета покупатель вправе получить ключи. Как правило, передача квартир владельцам осуществляется в трехмесячный срок после приема дома в эксплуатацию.

Процедура проста: покупатель с представителем застройщика осматривают квартиру и подписывают акт приема-передачи.

Не стоит относиться к подписанию акта формально: на этом этапе еще есть возможность заставить застройщика устранить все выявленные покупателем недоделки.

Устранение недоделок

За последние годы качество выполнения строительных работ заметно выросло, и серьезные недоделки практически отсутствуют. Обычно покупатели обращают внимание на плохо закрывающиеся окна и двери или на качество отделочных работ.

Подобные недоделки застройщик устраняет за свой счет в сжатые сроки (законом ФЗ 214 установлен предельный срок – 3 месяца) . Устранение недоделок оформляется соответствующим актом. Кстати, на срок по устранению недоделок неустойка не распространяется.

Кто платит за «коммуналку»?

Обязанность оплачивать коммунальные услуги возлагается на покупателя только после получения ключей. Стоит учесть один нюанс: ТСЖ до момента получения ключей в новых домах организуются крайне редко. Пока ТСЖ не заключит договор с эксплуатирующей конторой, услуги ЖКХ должен оплачивать застройщик, хотя фактически всеми коммуникациями пользуются жильцы.

Поэтому, согласно общепринятой практике, ключи покупателю выдаются после оплаты коммунальных услуг по средневзвешенным тарифам за 4 месяца вперед. Именно такой срок чаще всего проходит до начала полноценной работы ТСЖ. Взимание платы за больший срок недопустимо.

Через 4 месяца собственник должен оплачивать коммунальные услуги по счетам, предъявленным эксплуатирующими компаниями.

Когда новоселье?

После подписания всеми покупателями актов приема-передачи начинается процедура оформления права собственности. Как правило, на это уходит около полутора месяцев. Все необходимые документы должны собрать покупатели, однако можно воспользоваться и услугами специалистов (средний тариф – в пределах 50 тысяч рублей).

Если в доме остались непроданные квартиры, то они оформляются в собственность застройщика. Наличие непроданных квартир не может быть препятствием для оформления права собственности на купленную квартиру. Если прохождение этой процедуры по каким-либо причинам затягивается, можно осуществить признание права собственности на квартиру через суд.

Как показывает практика, большинство покупателей не дожидается получения документов, а вселяется или начинает делать ремонт сразу после получения ключей. Однако стоит обратить внимание на то, что до получения свидетельства о собственности предусмотрено оформление кадастрового паспорта, и с этой целью производится еще один обмер БТИ.

На практике его часто не делают, но, тем не менее, визит сотрудников БТИ возможен. А если уже проведены некоторые отделочные работы или перепланировка, то результат обмеров могут существенно различаться. Покупатель в этом случае получит предписание привести все в первоначальный вид.

По этой причине в законе прописана норма, в соответствии с которой до получения свидетельства о собственности внесение изменений в конфигурацию квартиры недопустимо.

Сразу после оформления свидетельства о собственности можно прописываться по новому адресу. Порядок регистрации в новостройке ничем не отличается от общего, пакет документов стандартный.

Подводим итоги

Если квартира покупается на стадии проектирования или котлована, то до момента оформления права собственности и возможности вселения может пройти от года до двух с половиной лет, из которых год-два – само строительство, и несколько месяцев – обмеры БТИ, оформление кадастрового, технического паспортов и свидетельства о праве собственности.

Не все покупатели могут позволить себе такое долгое ожидание, поэтому многие предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке или в новом доме, но уже сданном в эксплуатацию.

Но и такой вариант имеет свои недостатки: как правило, цена на квартиры в готовой новостройке очень высока, да и свободные квартиры к моменту окончания строительства остаются очень редко.

Источник: https://jeka-jj.livejournal.com/1465211.html

Покупка квартиры в новостройке

Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

• самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
• провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. Купить квартиру можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

При приобретении за наличные покупателю потребуется предоставить паспорт, квитанцию об оплате квартиры и госпошлины на регистрацию, а также, заверенное нотариусом согласие на покупку супруга и свидетельство о браке.

При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

Покупка квартиры через ипотечное кредитование потребует дополнительно агентского договора, кредитного договора с банком и оформленной закладной (в пользу банка). Квитанции об оплате в данном случае не будет, ведь она производится только после регистрации права собственности.

Договор, заключаемый с компанией застройщиком не типовой, а индивидуальный. Это связано с различием помещений по количеству комнат, метражу, условиям и оценочной стоимостью квартиры.

Именно из-за различий между договорами надеяться на стандарты нельзя, проверять следует каждый пункт.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (технический паспорт). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Документы от застройщика

От застройщика вам потребуются следующие документы:

• точное описание приобретаемой недвижимости,
• справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
• гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
• договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

Для того, чтобы убедиться в надежности компании продавца стоит ознакомиться с учредительными документами, ИНН, ОГРН, св-во о внесении в единый реестр и т.д.

Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

Пошаговая инструкция

Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

Следующий этап – выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

Одобрение кредита банком служит некоторым гарантом сделки, надежности застройщика.

Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для проверки квартиры перед покупкой. Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и кадастровый паспорт. При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

Налог

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен налоговый вычет, если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.

Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

Оформить вычет можно через бухгалтерию работодателя или в налоговых органах по месту жительства.

Список документов для оформления налогового вычета:

• Личное заявление,
• копия паспорта,
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
• декларация,
• договор покупки жилья,
• документы об его оплате,
• акт приемки жилья,
• свидетельство собственности.

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html