Кадастровая стоимость объекта недвижимости: оценка

Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости? Можно ли заказать оценку кадастровой стоимости на сайте Росреестра? Кто проводит кадастровую оценку объектов недвижимости?

Представьте ситуацию! Вам начислили слишком большой налог на квартиру, а вы не понимаете почему? В таком случае вы должны знать, что такое кадастровая оценка недвижимости и как она помогает снизить налоговые отчисления.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я, как консультант по правовым вопросам, в этой статье изложу не только суть кадастровой оценки, но и на практических примерах познакомлю вас со всеми этапами этого процесса.

В конце материала вы найдете несколько советов, которые помогут избежать типичных ошибок.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

См. «Кадастровая стоимость недвижимости».

2. Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

3. Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

4. Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

№	Объекты	Услуги	Цены (тыс. руб)
1	Жилая недвижимость	Оценка квартиры, комнаты в ней или доли, отдельного дома или с земельным участком	от 3 до 7
2	Коммерческая недвижимость	Оценка здания, помещения, арендной ставки	от 5 до 7
3	Земельные участки	Оценка земель промышленного или сельскохозяйственного назначения, под ИЖС, дачных участков	от 7 до 10

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач. В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.

5. Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Когда подобные неточности в расчетах становятся причинами серьёзных разногласий, имеет смысл обратиться в суд для их разрешения. В правовом обеспечении этого мероприятия вам помогут юристы компании Правовед.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Кадастровая оценка недвижимости — весьма ответственный процесс. От его правильного проведения зависит не только сумма отчисляемых налогов в бюджет государства, но и те возможности, которые имеет владелец в результате распоряжения объектом.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti.html

Кому нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

  Кадастровая оценка объектов недвижимости – комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости имущества (непосредственный процесс оценивания возложен на профессиональных оценщиков).

На процедуру этого метода оценки накладывается его специфика – налогообложение объекта учета и взаимоотношение с банком или страховой компании.

То есть эта оценка больше нужна не владельцу, а заинтересованной стороне.

Для чего проводится кадастровая оценка

Данная процедура проводится без вашего участия для:

• установления имущественного налога (особенно актуально это сейчас в преддверии принятия закона о новом подходе к исчислению налога – Законопроект № 51763-4);
• вычисления суммы арендной платы на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности (п. 5 ст.65 Земельного кодекса России). То есть, при передаче земельного участка в возмездное пользование гражданам, органы власти проводят его предварительную оценку и на торгах выставляют участок за цену, равную полученной кадастровой стоимости.

Вам может потребоваться проведение оценки по собственной инициативе в случаях:

• покупки жилья в ипотеку;
• страхования имущества.

Процедура оценки

Оценщику для проведения процедуры понадобятся от вас:

• документы на ваше жилище (свидетельство ГРП, кадастровый паспорт);
• фотографии всех помещений (по согласованию с исполнителем вы можете сделать их самостоятельно или жилье сфотографируют его помощники).

После передачи исполнителю данных документов, он предложит вам на согласование проект договора об оказании услуг, после утверждения которого начнется процедура оценки, обычно она не занимает более трех дней, плата за услуги в разных субъектах различна (в Вологодской области она составляет 3 500 руб.). В результате вам будет предоставлен отчет с указанием всех проведенных действий и полученной стоимости объекта.

Что влияет на результат?

На проведение кадастровой оценки оказывает влияние ряд факторов:

• экономическое положение региона (средний размер доходов жителей, величина платы за коммунальные услуги, стоимость продуктов питания и т.д.);
• принадлежность оцениваемого объекта (является он жилым или коммерческим);
• расположенность имущества относительно цивилизации (удаленность от остановок общественного транспорта, степень благоустройства района и т.д.);
• уникальные особенности недвижимости (этажность, год постройки, применяемый строительный материал, площадь, наличии лоджии, состояние ремонта и т.д.).

Чем благоприятнее выше указанные факторы, тем выше будет оценено ваше имущество.

  В соответствии со ст.24.12 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» Управления  Росреестра субъектов страны обязаны проводить оценивание недвижимости каждые пять лет.

В настоящее время проводится массовая оценка недвижимого имущества во всех субъектах страны (в рамках упоминаемого нами выше Законопроекта № 51763-4), однако результаты утверждены только в отношении объектов капитального строительства – всех видов созданных человеком объектов, за исключением временных (киосков, ларьков и т.д.), то есть зданий, жилых помещений, квартир и т.д. (п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Где узнать результат?

Узнать, проведена ли данная операция в отношении вашего имущества (она завершена еще не во всех регионах), вы можете, уточнив сведения разделе «Кадастровая оценка объектов капитального строительства» на официальном сайте Росреестра либо заказав соответствующую справку в ближайшем кадастровом офисе, предварительно оплатив пошлину в размере 200 руб. (для юридических лиц — 600).

В рамках усовершенствования подхода к процедуре налогообложения мы рекомендуем всем гражданам ознакомиться с результатами кадастровой оценки имеющегося у них имущества – в противном случае вам придется уплатить указанную в квитанции обновленную сумму налога, отличную от ранее начисляемой, и только затем оспаривать её в налоговой службе. Зная же результаты оценки (и, соответственно, кадастровую стоимость) уже сегодня, при несогласии с ними, вы можете начать досудебную процедуру, в рамках которой кадастровая оценка объектов недвижимости будет пересмотрена.

Ознакомьтесь с результатами кадастровой оценки вашего имущества. Возможно вы будете удивлены суммой начисленного вам налога.

В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, для пересмотра решения вам необходимо подать соответствующее заявление с указанием полного объема оспариваемой информации в комиссию, координаты которой можно уточнить на сайте Росреестра. К заявлению приложите документы на рассматриваемый объект:

• кадастровый паспорт;
• копию свидетельства ГРП, иных документов, подтверждающих ваши права (нотариально удостоверенные);
• заключение оценки;
• также вы можете приложить иные документы, имеющие отношение к предмету спора (например, справку о кадастровой стоимости аналогичной недвижимости, если она отлична от вашей).

При отказе комиссии в пересмотре заявления (обязательно получите его письменную версию) либо оставления результатов оценивания в силе, в течение 3 месяцев вы можете направить исковое заявление в Арбитражный суд с приложением документов, представленных вами ранее на рассмотрение, и официального решения комиссии. Ответчиком будет управление Росреестра.

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/kadastrovaya.html

Кадастровая стоимость имущества в 2017 – что это, как узнать

Получение информации о кадастровой стоимости имущества требуется в первую очередь для расчета налоговых платежей.

С такой ситуацией можно столкнуться при продаже объекта недвижимости, получении его в дар или наследовании.

Что представляется собой кадастровая стоимость, для каких целях она требуется, способы, как ее получить и основная разница с рыночной ценой, об этом пойдет речь в этом материале.

Что это такое

Под кадастровой стоимостью имущества понимается приближенная к рыночной оценка, которая принимается во внимание органами государственной и муниципальной власти при осуществлении операций с недвижимостью. Вопрос может касаться также объектов, которые ограничены или запрещены в гражданском обороте.

Сведения о недвижимости объединяются в Государственный кадастровый реестр. Ведут его территориальные подразделения на местах и центральное отделение Росреестра.

Для определения кадастровой стоимости используются два метода:

• на индивидуальной основе путем сравнения цен на рынке;
• массовой оценки.

Оба способа предусмотрены законодательством, а первый из них применяется при отсутствии установленного законом первого метода.

Для чего используется

Применяется расчет кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости:

• квартир;
• апартаментов и таун-хаусов, загородных домов и коттеджей;
• земельных участков.

Необходимо применение такого показателя в налоговых отношениях для того, чтобы обеспечить оплату обязательных сборов и их поступление в бюджет со стоимости недвижимости, приближенной к рыночной, а не прописанной в договоре, заниженной с целью ухода или оптимизации налогов по согласованию сторон сделки.

Используется показатель кадастровой стоимости:

• при совершении сделок купли-продажи;
• при получении имущества в дар – оплчивает налоги одаряемый;
• при передачи имущества в ипотеку;
• при расчете налоговой льготы в размере 20 кв.м. на собственника жилой квартиры;
• при передаче земельных участков из государственной или муниципальной собственности граждан и организациям в случае расчета арендных платежей;
• при реализации имущества судебными приставами для расплаты за долги по исполнительным листам;
• для выдела доли в общем совместном имуществе между супругами;
• для проведения инвентаризации и стоимости основных и оборотных средств в организациях и индивидуальных предприятиях;
• при продаже долей на имущество.

Требований по установлению кадастровой стоимости в определенные периоды не определено, однако нормативной базой предусмотрена необходимость обновления документации и цены на объекты в целях инвентаризации каждые 5 лет.

Переоценка осуществляется в связи с ростом цен на недвижимость, особенно в престижных районах, инфляцией, повышением спроса на определенные объекты в связи с наступлением непредвиденных обстоятельств – к примеру, улучшение инфраструктуры района.

В связи с этим Правительство России утвердило постепенный план перехода на оплату налогов по кадастровой стоимости. Реализовать ее планируется полностью к 2021 году. Смысл системы заключается в применении повышающихся ежегодно коэффициентов в течение 4 лет до полного перехода на кадастровую стоимость.

Процедура перехода права собственности на недвижимое имущество описывается на этой странице.

Существует несколько способов получения информации:

• оформление кадастрового паспорта на недвижимость;
• получение выписки ЕГРН в отделении Росреестра, через сайт госучреждения, на коммерческом портале Ктотам.ру;
• через Многофункциональные центры (МФЦ).

Стоимость выписки составит 400 руб. за оформление документа через государственный орган и 500 руб. через Ктотам. Ру.

Для оформления выписки потребуются:

• точный адрес недвижимости или кадастровый номер, если он присвоен ранее;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• удостоверение личности заявителя;
• анкета, заполненная по форме на сайте или в учреждении, с датой подачи и подписью заявителя;
• через единый портал Госуслуги;
• на единой кадастровой карте России – достаточно на интерактивном сервисе выделить нужную местность.

При подаче документов лично сотрудник выдаст расписку с указанием списка переданных бумаг в копиях и оригиналах. Забрать оригиналы можно после выдачи выписки.

Для оформления заявки на выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости) или ЕГРН – в связи с объединением двух баз в единую согласно изменений от января 2017 года.

При использовании необходимо руководствоваться следующей инструкцией:

1. Перейти на официальную страницу Росреестр.
2. Найти ссылку «Физическим лицам» в верхнем меню.
3. Перейти на «Электронные сервисы» – «Получение сведений из ЕГРН» или «Получение сведений из КГН».
4. Выбрать «Паспорт», «Справка» или «Выписка из ЕГРН», во всех формах документов будет указана кадастровая стоимость.
5. Заполнение заявки на получение сведений из государственного кадастра – введение адреса или кадастрового номера, региона.
6. Указание личной информации заявителя – ФИО, паспортные данные.
7. Для контроля выполнения запроса можно перейти во вкладку «Сервисы» и выдать идентификационный номер, выданный при отправлении запроса, либо узнать информацию в личном кабинете.

Расчет кадастровой оценки производится согласно рекомендаций, установленных Министерством экономического развития РФ. Ими руководствуются оценочные организации с соответствующей аккредитацией. Определяется стоимость специалистами Федеральной службы государственной регистрации, оценки и картографии.

Оформление кадастровой оценки осуществляется на основании договора между службой и заказчиком. В соглашении прописывается перечень с характеристиками подлежащих определению объектов недвижимости. Также требуется предоставление правоустанавливающей документации на имущество с целью правильного определения его статуса и составления качественного описания.

Обжалование кадастровой стоимости недвижимости в случае с несогласием с ней собственника имущества или одной из сторон сделки может производится исключительно в судебном порядке.

Отличия от рыночной

Отмечается ряд особенностей кадастровой стоимости относительно цены на свободном рынке:

• кадастровая оценка всегда немного ниже, чем принятая среди участников гражданского оборота в определенном регионе нахождения объекта;
• сведения в Росреестре отражают только кадастровый показатель в виде конкретной цифры без указания на применяемую методику расчета и сравнение с рыночными показателями;
• при расчете кадастровой цены принимаются во внимание такие показатели как расположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, планировка; не учитываются – наличие ремонта и вида из окна, установка сантехники;
• индивидуальные характеристики недвижимости при формировании кадастровой стоимости не учитываются, поэтому эта цена всегда ниже рыночной;
• расчет ведется с определением стоимости квадратного метра, так что чем больше полезная площадь, тем объект дороже;
• налог на недвижимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а не цены, прописанной в договоре по соглашению сторон сделки;
• принимается во внимание для оценки также целевое назначение имущества, для коммерческих объектов стоимость будет намного выше, имеет значение и материал изготовления конструкций здания;
• при расчете цены объекта, рядом с которым находится идентичная постройка, например, соседские дома одной серии;
• кадастровая оценка принимается во внимание при реализации объектов в ходе судебно-исполнительного производства при наличии решения о продаже имущества с торгов для закрытия долгов.

Росреестр выдает справки о кадастровой стоимости в случае получения имущества по наследству или  в дар. Для этого следует обратиться в госучреждение для заказа выписки или сразу в Государственный кадастр.

Определение размера налогов по налогу на имущество осуществляется на основании кадастровой оценки. Проводят ее налоговые службы по месту учета собственника недвижимости самостоятельно. Для физических лиц в период до 1 ноября отчетного года рассылаются уведомления с указанием вида имущества, за которое подлежит оплате обязательный сбор, и периодом оплаты.

Необходимость оплаты имущественного налога для юридических лиц зависит от применяемого режима налогообложения. Вносятся взносы только при общей системе без перехода на УСН, ЕНВД и другие режимы.

Кадастровый реестр постоянно используется налоговыми инспекциями для установления подлежащей оплате суммы обязательных взносов. Если плательщик не согласен с расчетом или в нем обнаружена ошибка, он вправе обратиться в инспекцию для уточнения суммы и методики ее получения.

Региональные власти и местные органы наделены правами по установлению собственного режима налогообложения как с повышающими, так и понижающими коэффициентами вплоть до 0%.

Особенности дарения недвижимого имущества рассматриваются тут.

Про реализацию имущества банкротов читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kadastrovaja-stoimost-imushhestva/

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание
кадастровой стоимости

Учет объектов недвижимости производится государственным кадастром недвижимости (сокр. ГКН). В ГКН содержатся сведения об объектах недвижимости, которые позволяют идентифицировать конкретный объект, а так же, содержат его характеристики. В том числе в ГКН содержатся сведения о кадастровой стоимости объектов.

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Обычно эта стоимость определяется методами массовой оценки без учета индивидуальных особенностей конкретного объекта, как это предусмотрено законодательством.

Мы предлагаем вам начать процесс снижения кадастровой стоимости вашей недвижимости и готовы сопровождать его на всех стадиях.

Оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости производится государственным заказчиком. Кадастровая стоимость в свою очередь является налоговой базой для исчисления ряда налогов.

Кроме того, этот показатель используется для определения размера платежей, поступающих от аренды земли, собственником которой выступают органы муниципального или государственного уровня.

Налоги, базой для которых является кадастровая стоимость:

•  налога на землю;
•  налог на недвижимость.
• Показатель кадастровой стоимости так же имеет значение и при приватизации земельных участков, поскольку кадастровая стоимость является так же базой для расчета выкупной стоимости участков.
• Кадастровая стоимость зависит от характеристик земельного участка:
•  месторасположение участка;
•  наличие и состав коммуникаций;
•  разрешенное использование;
•  тип рельефа;
•  и другие ценообразующие факторы.

Ваша недвижимость оценивается государством

Оценка производится по шаблону

Итог – кадастровая стоимость вашего имущества завышена

А значит, размер вашего налога тоже завышен, причем порой в несколько раз

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС)

Собственность за которую вы платите налогВаша реальная собственность

Учитывая важность этого показателя для большинства собственников, оспаривание кадастровой стоимости является востребованной услугой. Чаще всего стоимость земли изменяется в отношении земельных участков.

Наша компания предлагает клиентам грамотное и профессиональное решение вопросов, связанных с оценкой земельных участков, а также иной недвижимости!

Неверное определение кадастровой стоимости земельных участков при проведении государственной кадастровой оценки происходит по ряду причин:

•  при проведении оценки использована недостоверная или устаревшая информация о земельном участке.
•  использована не верная ценовая информация, собранная на рынке недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

Правильно оценить стоимость

Защитить реальную стоимость в суде или в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости

Размер вашего налога

снижен!

Уже через два месяца размер вашего налога может быть снижен до справедливого уровня

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, созданную при Росреестре, с заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В случае отклонения заявления, обращение в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

ВАЖНО: обращение физического лица в комиссию является его правом, но не обязанностью, соответственно, такое лицо может прибегнуть сразу к судебному оспариванию, без обращения в комиссию.

Основываясь на анализе судебной практики и практики обращения в комиссию можем предложить следующую стратегию, в рамках которой наибольшие усилия прилагаются для вынесения положительного решения комиссией:

Первый этап. Обращение в комиссию. В случае отказа – анализ мотивировочного решения, подготовка нового отчета такого решения, новое обращение в комиссию. В случае повторного отказа, можно сделать еще одну попытку.

Так же, в связи с постоянным изменением субъективных требований комиссии, рекомендуем максимально быстро после получения отчета и экспертного заключения подавать заявление.

Второй этап. Обращение в суд. В рамках процесса оценщик вызывается административным истцом в качестве свидетеля, где отвечает на возможные вопросы суда.

Таким образом, данная стратегия направлена на максимально быстрое и максимально прогнозируемое достижение результата, но, так же предусматривает и другие варианты развития событий.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости складывается из стоимости подготовки отчета об оценке и стоимости проведения экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков 9в случае необходимости).

Так же можем оказать дополнительные услуги:

• подготовка и подача документов в комиссию
•  подготовка и подача документов суд

В случае, если Вы заинтересованы в комплексной услуге, стоимость обсуждается индивидуально. Основная оплата при таком варианте осуществляется по факту оказания услуг. Фактом оказания услуг является получение кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка с содержанием установленной нами рыночной стоимости.

Почему стоит выбрать именно нашу компанию?

Процедура пересмотра кадастровой стоимости во всех регионах одинакова. Это позволяет нам квалифицированно оказывать услуги по всей России. При этом стоимость нашей работы нередко оказывается ниже стоимости таких же услуг в местных компаниях. Секрет в том, что у нашей компании минимальные издержки: все процессы отлажены, отработаны и поставлены на поток.

Больше 10 лет работы на рынке консалтинговых услуг

Более 200 дел, связанных с снижением кадастровой стоимости

Услуги, оказанные более чем 1000 компаний

Экономия более 500 000 000 рублей наших клиентов за счет снижения кадастровой стоимости

ООО “Бюро независимой экспертизы и оценки” – одна из первых компаний, которая начала практику оценки рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости. Первый отчет об оценке для таких целей был подготовлен в 2011 году.

В период с 2011 года и до текущего времени было подготовлено более 500 отчетов об оценке с полученными на них положительными экспертными заключениями СРО, которые были успешно использованы в Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, Арбитражных судах РФ, Судах субъектов РФ. 

 Другие компанииООО “Бюро независимой экспертизы и оценки”Членство в СРООбязательства по результату работыРабота «под ключ»Опыт оспаривания кадастровой стоимостиГеография работы

Из-за необходимости найма посредников возрастает стоимость услуг. Есть вероятность непринятия судом результатов экспертизы	Наши эксперты — члены нескольких саморегулируемых организаций оценщиков. Наша компания аккредитована при банках, госучреждениях, некоммерческих партнерствах
Фиксированная стоимость услуг, не зависящая от результата	Существенная часть услуг оплачивается только в случае положительного эффекта
Компания оказывает только часть услуг (юридические, оценочные) и не несет ответственность за чужую часть проекта	Вы обращаетесь в одну компанию, которая берет на себя полную ответственность за все этапы проекта
Отсутствие опыта может привести к неполному учету всех обстоятельств, что приводит к затягиванию судопроизводства	Благодаря учету всех возможных обстоятельств, процесс судопроизводства происходит максимально быстро
Компания работает в одном регионе. Для оценки объектов, находящихся за его пределами, приходится искать другую компанию или подключать «смежников»	Мы работаем по всей России. Для клиентов, имеющих объекты в разных регионах страны, нет необходимости искать партнеров в каждом регионе присутствия

Остались вопросы звоните или оставляйте заявку

Позвонить нам по телефону:

+7 (499) 638-27-55

+7 (800) 555-37-98

Оставить заявку:

ПЕРЕЙТИ К ФОРМЕ

ОБРАТНОЙ СВЯЗИ

Источник: http://appraisal-msk.ru/ocenka/ocenka-dlja-osparivanija-kadastrovoj-stoimosti/

Оценка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется путём оценки. Поскольку это официальная цена недвижимости, которая вносится в реестр, то и оценка проводится согласно правилам, установленным в законодательстве.

Кадастровая переоценка объектов, которые находятся на учёте в Росреестре, может быть проведена с интервалом в три-пять лет, поэтому часто возникает необходимость переоценки до истечения этого срока при наличии веских обстоятельств.

У заинтересованного субъекта существует два способа для того, чтобы оспорить кадастровую оценку объекта недвижимости – обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров, которая создаётся при государственном Кадастре, а также подать иск в арбитражный суд.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Кадастровая оценка недвижимости

Под кадастровой оценкой стоимости недвижимости подразумевается процедура, которая позволяет установить цену объекта по состоянию на дату ее проведения для последующей его регистрации в Росреестре. Оценке подлежат все объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.

Оценка проводится в соответствии с законом Российской Федерации, который регулирует порядок оценочной деятельности в стране. После проведения оценки составляется перечень объектов для включения в Реестр. Именно эта дата и считается днём проведения процедуры, от которой исчисляются сроки давности на подачу заявлений о спорах.

Установка точного результата оценки возможна лишь при учёте всех факторов, которые влияют на стоимость недвижимости для определённого региона:

• Местонахождения недвижимости;
• Расположение по отношению к населённым пунктам и объектам местного значения;
• Тип недвижимости;
• Наличие коммуникаций, транспорта и инфраструктуры, и другие факторы.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной можно определить, как реальное оценивание недвижимости без учёта покупательского спроса и других приоритетов рынка. Все виды недвижимости подлежат налогообложению, поэтому стоит узнать ее кадастровую стоимость, от которой зависит размер налогов. Кроме этого, цели кадастровой оценки можно определить, как:

• Фискальные – налог на земельные участки и другое имущество, ставка арендной платы за использование государственного имущества;
• Информационные – для поддержки фондовых рынков и анализа положения дел в сфере продаж;
• Изучение эффективного использования земель и городских построек со сверкой с генеральным планом;
• Проведение сделок с недвижимостью, где требуется наличие оценки от эксперта, которая может базироваться на кадастровой стоимости.

Оценка кадастровой стоимости отражает в ходе работы эксперта денежный эквивалент полезности той или иной недвижимости, наиболее это отражается в целевом использовании земельных участков.

Оценка кадастровой стоимости государством

Согласно требованиям законодательства, оценка недвижимости не может проводиться реже, чем раз в 5 лет, но и не чаще, чем раз в 3 года. Такая оценка базируется на разделении имущества на группы, которые классифицируются в зависимости от типа недвижимости и цели ее использования.

Стоимость земельных участков оценивается, учитывая такие факторы:

• Рыночную стоимость земель определённой цели использования и арендную плату, которая взимается местными властями;
• Площадь участка;
• Вид функционального состояния и тип земли;
• Расположение и наличие дополнительных удобств.

При оценке также учитываются характеризующие недвижимость особенности, которые определены для каждого региона и типа объекта. Кадастровая оценка земли проводится на основе удельного показателя – расчёта стоимости 1 квадратного метра площади участка. В государственном земельном учёте можно узнать эти сведения, которые заносятся при регистрации и переоценке в Кадастр.

https://www.youtube.com/watch?v=hgxXzNeXpKw

Недвижимость оценивается не по конкретному объекту, а согласно методологических основ, показатели которых не могут превышать или быть меньше рыночных на 30%.

Государством оцениваются объекты недвижимости с такими целями:

• Формирования кадастров и базы данных по каждому типу недвижимости;
• Разделения территории на зоны;
• Установления арендной платы и налоговых ставок для всех категорий объектов;
• Анализа и обоснованных темпов застройки;
• Выплаты компенсаций в случае конфискации земельных участков;
• Установления базовых цен на недвижимость в определённом регионе с целью продажи на аукционе, конкурсе;
• Информирования заинтересованных граждан и собственников;
• Формирования фондовых рынков.

Рыночная стоимость недвижимости определяется профессиональным оценщиком индивидуально по каждому объекту на основе данных Кадастра, чтобы не возникало резких различий между этими показателями. Учитываются ценообразующие факторы при наличии дополнительных изменений в имуществе, которые произошли с момента последней государственной оценки.

Отчёт об оценке формируется в 3 экземплярах и направляется заказчику. В случае, если невозможно определить стоимость недвижимости, причина указывается в отчёте с обозначением ее характеристик.

Внесение изменений в текущую стоимость

Повторная оценка недвижимости может потребоваться при наличии веских причин с изменением ее ценообразующих особенностей:

• Функциональное использование;
• Перевода в другую категорию собственности;
• Изменения площади или размера, дополнительные пристройки или капитальный ремонт с перепланировкой квартиры.

В Кадастре также могла быть допущена ошибка при регистрации или оценке данных, поэтому нередко приходится обращаться за переоценкой или внесением изменений в стоимость. Ее можно оспорить в судебном порядке или заказать переоценку на основании заявления.

Методы проведения кадастровой оценки

Объекты, которые содержатся в реестре или подлежат регистрации на основании изменению из юридического статуса или создания, подлежат оценке. Эксперт выбирает методику оценочных процедур самостоятельно согласно целям, которые определены в договоре с заказчиком-физическим лицом или государственным органом.

Официально определены 3 подхода к оценке недвижимости:

1. Сравнительный – сравнение с последними ценами и аналогичными объектами на рынке продаж недвижимости на момент проведения процедуры. Оценщик получает информацию из различных источников – сайтов, ведомостей, отчетов, печатных изданий;
2. Затратный – стоимость рассчитывается с учётом затрат, которые необходимо совершить для возведения аналогичного объекта недвижимости. Не берутся во внимание при официальном заказе те данные, которые повлияли на ценообразование конкретно запрашиваемого объекта, тогда как рыночная стоимость включает все виды расходов – подведение коммуникаций, обустройство земельного участка, строительные работы и их сложность;
3. Доходный – данные составляются на основании получения возможных доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду или его эксплуатации по прямому назначению.

Чаще всего используется метод сравнения, особенно что касается оценки жилых помещений, а также промышленного значения. Земельные участки могут быть оценены методом затрат или доходов, чтобы определить, какую сумму нужно вложить в данную категорию земель для получения прибыли, и с расчётом этого вывести налоговую ставку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Законодательством предусмотрена официальная возможность оспорить стоимость, которая была определена при занесении данных в Кадастр. Эта процедура обязательно проводится на основании отчёта экспертов, который указывает на наличие несоответствий или ошибок.

На основании полномочий владельца, заинтересованное лицо вправе обжаловать и изменить кадастровую стоимость после проведения независимой оценки или заказать переоценку. Этим занимается специально созданная комиссия, которая функционирует при региональном отделении кадастровых органов.

Ее заседания созываются только в случае необходимости для рассмотрения дел.

Основанием для оспаривания оценки кадастровой стоимости должны быть чёткие несоответствия в кадастровой стоимости, неверные характеристики объекта с учетом изменившихся данных или новых факторов, а также различие между рыночной ценой более, чем на 30%. Отчёт об оценке независимого эксперта может стать одним из доказательств для оспаривания, однако он необязателен в случае наличия дополнительных веских причин.

Процедура оспаривания оценки

Заявление с претензиями о необоснованной стоимости подаёт заинтересованное лицо в государственные органы кадастра, которые могут выдвинуть встречные требования к исполнителю процедуры. Заявление подаётся вместе с такими документами:

• Правоустанавливающими – в оригинале и копиях, заверенных нотариально;
• Паспорт кадастрового учёта на объект недвижимости;
• Отчёт независимой оценки;
• Доказательства ошибки в стоимости, которые выражаются в официальных документах.

Специалисты могут потребовать дополнительные документы в случае необходимости уточнения данных, без подачи полного пакета которых заявителю вправе отказать.

Оспаривание стоимости допускается в течение полугода после официальной оценки, внесения данных в реестр и информирования владельца. Процедура может быть произведена как с обращением в арбитражный суд, так и на месте в госструктуры путём проведения переоценки и исправления сведений.

Новые данные оценочных показателей вносятся в реестр, после чего пересчитывается налоговая ставка и другие суммы, которые зависят от этого. Владельцу выдаётся новый кадастровый паспорт с уточнёнными данными.

Досудебное урегулирование ситуации

В ходе публичной оценки здания или земельного участка может быть выявлено несоответствие стоимости, однако это ещё не повод обратиться в суд. Каждый грамотный специалист способен сказать, что практика рассмотрения в судах подобных случаев показывает, что судебные дела решаются намного сложнее и дольше, чем мирное урегулирование ситуации путём создания специальной комиссии.

Для начала стоит трезво оценить свои шансы и реальное завышение кадастровой стоимости, на основании которого можно ее оспаривать. По факту не всегда налоги, которые от неё зависят, завышены и гражданин имеет право на их снижение.

При наличии веских обстоятельств стоит обратиться к профессиональному оценщику для проведения независимой экспертизы, на основании отчёта которой можно подавать прошение о переоценке.

Здания вообще всего оцениваются сравнительным методом, однако с учётом индивидуальных особенностей каждой квартиры, чтобы вычислить ее реальную рыночную стоимость.

В отличие от госоценки, где применяются средние показатели цены, рыночная стоимость предусматривает выяснение цифры, которая соответствует действительности для конкретного случая.

Учитываются варианты, когда часть площади квартиры или земельного участка реально не используются, не принося таким образом никакого дохода. Кроме этого, можно привести в пример случаи, когда расход на содержание объекта недвижимости превышает доход от его использования. Можно упомянуть плохое техническое состояние здания и другие факторы.

В результате выяснения всех обстоятельств и факторов принимается отчёт об оценке с описанием всех методов расчётов и характеристики объекта недвижимости. Для того, чтобы отчёт был принят в качестве доказательства в оспаривании кадастровой стоимости, необходимо, чтобы он максимально подробно содержал всю информацию. Объем отчёта составляет около 100-200 страниц.

Достоверность отчёта и его полноту может подтвердить саморегулируемая организация оценщиков, которая принимает решение о возможности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Его и необходимые документы заинтересованное лицо подаёт в комиссию для рассмотрения спора о кадастровой стоимости.

Комиссия состоит из людей, которые не являются специалистами в данной сфере знаний, поэтому презентовать свою позицию стоит с помощью оценщика как можно более подробно.

В случае отказа заинтересованная сторона имеет право обратится в арбитражный суд за защитой своего права.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/obshhee/ocenka-kadastrovoj-stoimosti.html