Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_stroitelstve/izjatie_zemel_dlja_gosudarstvennykh_i_municipalnykh_nuzhd_ponjatie_osnovanie_procedura/77-1-0-1044
Содержание
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд
В законодательстве России государством предусмотрено изъятие земель из частной собственности в пользу государственных органов. Но для этого должны быть очень веские основания. Все они перечислены в Земельном законодательстве. Также установлен определенный порядок изъятия территорий.
Оглавление
- Основания
- Процедура
- Последствия договора
- Расчет компенсации
Основания
Самым основным критерием для изъятия земли из частного владения являются исключительные случаи, которые вынуждают государственные органы так поступить. И при этом не должно быть других альтернатив. Основания могут быть следующие:
- строительство объектов энергетики государственного значения;
- расположение и строительства оборонных комплексов для создания безопасности государства;
- установка коммуникационных сооружений с целью защиты государственных границ;
- потребность в выполнении условий соглашений международного масштаба;
- необходимость для строительства любых транспортных узлов, развязок и дорог;
- строительство коммунальных объектов для обеспечения данными ресурсами отдельные регионы и в целом всю страну;
- строительство линейных сооружений для обеспечения деятельности естественных монополистических организаций.
Законодательством могут быть внесены поправки и для других оснований изъятия недвижимого имущества.
Обязательно обращать внимание, что при принятии решения у государства действительно не должно быть иных вариантов. Все решения принимаются исполнительными органами. Решения принимаются самостоятельно или по ходатайству отдельных предприятий, нуждающихся в данной территории.
Условия
Кроме перечисленных оснований обязательно должно выполняться хотя бы одно из условий. Перечень их следующий:
- для создания особой охранной зоны;
- для выполнения условий международных соглашений;
- для строительства объектов государственного назначения;
- если многоквартирный дом на данной земле признан аварийным;
- для организации работ с недрами земли.
Процедура
Вся процедура представляет собой длительный процесс, который обязательно должен быть соблюден. В противном случае данные действия всегда можно будет оспорить в суде. Алгоритм действий представляет собой следующие этапы:
- Документальная разработка оснований для изъятия. Сюда относится территориальное планирование, создание проектов.
- Подача заявлений от заинтересованных предприятий в государственные органы для принятия решения. К заявлению должно быть приложено необходимое обоснование и документальное подтверждение отсутствия альтернатив.
- Процедура выявления непосредственных собственников участков, а также размещенных на них объектов, которые планируется изъять. Данный процесс представляет собой объявление в СМИ, на сайтах исполнительных органов о планируемом решении по поводу определенных территорий. Все собственники, которые получили запрос на подтверждение ими прав на недвижимость, должны представить правоустанавливающие документы в указанный уполномоченный государственный орган.
- После окончания процедуры выявления собственников, которая не может длиться менее 60 дней, государственный орган выносит соответствующее решение об изъятии конкретных территорий. Данное решение обязательно публикуется на сайте государственного органа и направляется на регистрационный адрес собственника, либо по адресу расположения изымаемых зданий. Решение отправляется в виде заказного письма, к которому прикладывается уведомление.
- Разработка и подписание соглашения между исполнительным органом и собственником имущества. Все оценочные и кадастровые работы по установке границ оплачивает и организует ходатайствующий орган. На основании полученной оценки осуществляется разработка договора.
- Прекращение действующего права собственности и переход его в пользу уполномоченного органа. Данная процедура может быть произведена на основании подписанного соглашения, либо вынесенного решения суда.
Каждый этап имеет установленные сроки, которые должны обязательно выдерживаться. Так этап выявления собственников не может длиться меньше 2 месяцев. Отсчет срока начинается с момента публикации о планируемом решении.
Если выявить собственников не удалось, то подается обращение в суд. В дальнейшем происходит изъятие недвижимости на основании судебного решения.
При этом фактический собственник имеет право в дальнейшем объявиться, доказать, что он имел право на имущество и получить от государства положенную компенсацию.
При составлении соглашения важно указать следующие сведения в документе:
- кадастровые номера всех изымаемых объектов недвижимости;
- цель и законные основания данных действий;
- реквизиты документа, послужившим основанием для принятого решения, здесь может быть номер судебного решения, либо государственного органа;
- виды правоустанавливающих бумаг и их реквизиты;
- перечень сервитутов, которые обязательны для сохранения;
- порядок компенсации владельцу за изъятое имущество.
На подписание соглашения собственнику предоставляется 90 дней. Если он избегает подписание этого документа, то суд может принять решение о принудительном изъятии земли. Поэтому нет необходимости игнорировать полученный проект соглашения. Собственник имеет право направить уведомление о внесении изменений в договор и приложить документальные обоснования своих требований.
Последствия договора
С момента подписания соглашения с собственником, а также в случае вступления в силу принятого судебного решения начинают действовать следующие последствия:
- осуществляется документальный и фактический переход прав;
- происходит досрочное расторжение действующих соглашений и иных договоров пользования, включая пожизненные соглашения;
- сносятся объекты, расположенные на этой территории;
- осуществляется регистрация прав нового фактического собственника участка;
- допускается перераспределение земельных участков и возникновение новых прав собственности;
- прекращаются права оперативного управления землей.
Расчет компенсации
Все расчеты должны производиться профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие лицензии. С ними государственные органы должны заключить договора на оказание данных услуг. При расчете компенсации учитывается:
- рыночная стоимость объектов расположенных на данной территории, в том числе и ее стоимость;
- для владельцев, имеющих права постоянного пользования компенсация определяется в качестве стоимости прав аренды, при этом расчет производится на максимальный период 49 лет;
- для владельцев, которые имели право получения в собственность, выкуп осуществляется по рыночной стоимости;
- для арендаторов рассчитывается компенсация по рыночной стоимости на оставшийся срок действия договора;
- в определенных случаях упущенная выгода;
- убытки, связанные с ограничением возможности выполнения своих обязательств по причине потери прав на землю.
У государства, муниципалитета есть законные основания для изъятия земли, и они смогут осуществить это даже против воли собственника. Поэтому нет смысла оспаривать данное решение, а нужно попытаться получить из этого как можно больше выгоды.
Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/izyatie.html
§ 4. Основания и порядок изъятия земельных участков
Источник: http://uristinfo.net/agropravo/109-zemlja-spravochnik-sobstvennika-i-arendatora/2799--4-osnovanija-i
Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
Конституция РФ устанавливает следующие гарантии права частной собственности: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35) (Статья 35 Конституции).
Гражданский кодекс РФ также закрепляет принцип неприкосновенности собственности и предусматривает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ (Статья 235 ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
— обращение взыскания на имущество по обязательствам;
— отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
— отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
— выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;
— реквизиция;
— конфискация;
— отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252 (Статья 252 ГК РФ) , пунктом 2 статьи 272 (Статья 272 ГК РФ) , статьями 282 (Статья 282 ГК РФ), 285 (Статья 285 ГК РФ) , 293 (Статья 293 ГК РФ) ГК РФ.
На практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции микрорайона, проведении трубопровода и т. д. недвижимое имущество, расположенное на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а собственники и иные правообладатели этого имущества в принудительном порядке лишаются своего имущества.
Порядок изъятия имущества в пользу государства
Предметом настоящей статьи является выявление законного порядка принудительного изъятия недвижимого имущества у собственников, а также гарантии прав собственников в случае такого изъятия.
При этом необходимо отметить, что в рассматриваемых случаях изъятие происходит не вследствие ненадлежащего поведения собственника (иного правообладателя), а, напротив, обусловлено лишь государственными или общественными интересами (подпункт 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ (Статья 235 ГК РФ)).
Как отмечалось выше, основания изъятия имущества против воли собственника, перечисленные в пункте 2 статьи 235 ГК РФ, являются исчерпывающими. Следовательно, недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено, в порядке статьи 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) .
Земельный кодекс (далее — ЗК РФ) в статье 44 (Статья 44 ЗК РФ) также устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных нужд или муниципальных нужд.
Причем в статье 55 ЗК РФ (Статья 55 ЗК РФ) содержится отсылочная норма о том, что порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Для собственника изымаемого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, пункт 1 статьи 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) предусматривает следующие гарантии:
— имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством в соответствии со статьями 279—282 (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) (Статья 282 ГК РФ) ГК РФ, что гарантирует право собственника на предварительное равноценное возмещение;
— государственный орган или орган местного самоуправления обязан доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Несмотря на тот факт, что статьи 279—282 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) (Статья 282 ГК РФ) устанавливают порядок выкупа земельных участков при их изъятии, такой порядок применим и к выкупу недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке. Следует обратить особое внимание на то, что этот порядок применим и в тех случаях, когда собственник недвижимого имущества не является собственником земельного участка.
Возникает вопрос — всегда ли при прекращении права собственности на недвижимое имущество в случае изъятия земельного участка необходимо судебное решение? Представляется, что обращение соответствующих органов в суд обязательно при несогласии собственника на выкуп.
В том случае, если с собственником недвижимого имущества достигнуто соглашение о выкупе, последний может происходить в административном порядке.
На возможность решения вопроса о выкупе в административном порядке указывает и статья 282 ГК РФ, в соответствии с которой только при несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка, либо при недостижении с ним соглашения о выкупной цене или о других условиях выкупа может быть предъявлен иск о выкупе.
Неясными остаются вопросы о том, кто вправе принимать решение об изъятии земельного участка, кто вправе обращаться в суд с требованием о выкупе недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, а также кто правомочен непосредственно производить выкуп.
Ответы на эти вопросы неоднозначны, что обусловлено непоследовательностью самого законодателя. Так, согласно Конституции РФ принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, может быть произведено только для государственных нужд.
В то же время в статье 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) установлена возможность изъятия земельного участка, а следовательно, и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд, что находит свое подтверждение и в пункте 1 статьи 279 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) — земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее само решение об изъятии правомочны принимать в соответствии с пунктом 2 статьи 279 ГК РФ только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ.
Итак, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решения об изъятии принимаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Существует мнение, что изъятие земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд противоречит Конституции РФ. Органы местного самоуправления не обладают правом на принудительное изъятие земельных участков и отчуждение недвижимости на нем.
Муниципальное образование может для собственных нужд выкупить земельный участок, принадлежащий на праве собственности гражданину или юридическому лицу, только при условии их согласия на выкуп.
Тем не менее абзац второй пункта 1 статьи 239 ГК РФ предусматривает право органа местного самоуправления обращаться в суд с требованием об изъятии земельного участка и доказывать невозможность использования земельного участка без прекращения права собственности на недвижимое имущество на нем.
Налицо явное противоречие — в соответствии с ГК РФ решения о выкупе орган местного самоуправления не принимает (пункт 2 статьи 279), а право на подачу иска об изъятии недвижимого имущества имеет.
Высказывается предположение, что в случае обращения в суд органа местного самоуправления с требованием об изъятии недвижимого имущества суды в удовлетворении подобных исковых требований должны отказать.
В целях разрешения указанного противоречия в случае необходимости изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд представляется возможным обращение органа местного самоуправления в орган государственной власти субъекта РФ с требованием о соответствующем изъятии и обращении в суд.
Условия и порядок выкупа недвижимости
Порядок выкупа земельного участка, а также недвижимого имущества на нем для государственных и муниципальных нужд установлен в статьях 279—281 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ).
Решение об изъятии земельного участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается, принимается федеральными органами исполнительной власти — при изъятии участка для нужд Российской Федерации, и органами исполнительной власти субъектов РФ — при изъятии для нужд этого субъекта или муниципального образования.
Собственник земельного участка не позднее чем за год до предполагаемого изъятия должен быть уведомлен об этом в письменном виде. В обязательном уведомлении об изъятии видится дополнительная гарантия прав собственника — участок не может быть изъят без воли собственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления.
В этот период собственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и/или недвижимости.
В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о признании решения недействительным в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ (Статья 197 АПК РФ) (главой 25 ГПК РФ (Статья 254 ГПК РФ)), как не соответствующего закону и нарушающего его права и законные интересы.
Источник: http://ppt.ru/news/36361
Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Саргсян С. М. Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд [Текст] // Науки о Земле: вчера, сегодня, завтра: материалы Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2015 г.). — Казань: Бук, 2015. — С. 25-29. — URL https://moluch.ru/conf/earth/archive/161/7985/ (дата обращения: 23.01.2018).
Регулирование вопроса права собственности и его прекращение на земельный участок занимает особое положение в системе земельного права. Одним из условий прекращения права собственности является изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Данный вопрос регулируется не только нормами земельного права, но и Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, а также федеральными законами [1]. П. 3 ст. 35 Конституции РФ, например, определил, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Таким образом, видно, что право частной собственности в нашем государстве действительно защищается от всевозможных незаконных посягательств даже на конституционном уровне.
Но что делать, когда земельный участок, принадлежащий лицу находится в районе, который видится государству, например, привлекательным для важных построек, как это случилось в городе Сочи, где для строительства олимпийских объектов потребовалось выкупить у граждан их земельные участки.
Стоит заметить, что для изъятия данных земельных участков важно соблюсти ряд обязательных условий, установленных законом, а также иметь одно из оснований для выкупа земельных участков у собственников, которые закреплены в ст. 49 ЗК РФ, а именно:
1. изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
– объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
– объекты использования атомной энергии;
– объекты обороны и безопасности;
– объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
– объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
– объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
– линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
– объекты систем электро, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
– автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации [2].
Одним из важнейших условий принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд является согласно ст. 55 ЗК РФ предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка. Это положение очень часто пренебрегается властями, что является одной из причин увеличения судебной практики в данной части.
Так, например, в городе Сочи для проведения Олимпийских игр администраций города был изъят земельный участок площадью 900 кв.
м, где проживало несколько семей, которые были выселены из центра города на окраину, причем квартиры, которые были им предоставлены, не имеют элементарных условия для проживания (канализация, вода и т. д.). Стены нового дома буквально сыпятся.
Естественно, что бывшие собственники земельных участков не были согласны с данными условиями, поэтому решили бороться в судебном порядке, однако суд оказался на стороне властей, и жителям пришлось переехать в новые квартиры [3].
Из этого следует, что на практике собственники зачастую не согласны с условиями, которые им предоставляются для отчуждения земельных участок для государственных и муниципальных нужд.
Еще одним примером общественного резонанса в данной части стал конфликт властей г. Москвы и жителей Южного Бутова. Администрация города решила изъять у них землю площадью в 50 га для строительства жилого комплекса, то есть в целях развития города.
И как пояснил один из разработчиков проекта — «Москва развивается, растет и ей тесно в собственных границах, поэтому вчерашние деревеньки становятся развитыми жилыми районами».
Жителям изъятого земельного участка были предоставлены новые квартиры в других районах города, и некоторые собственники без претензий переехали туда, но другая их половина была возмущенна данной ситуацией, пояснив, что условия их не устраивают.
В борьбе за свои права они дошли до Верховного суда, однако и в этой ситуации суд оказался на стороне властей, что на мой взгляд обоснованно, так как иногда, действительно, приходится наступать на частные права для удовлетворения публичных интересов.
Еще одной проблемой в части изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является ложное заявление о целях такого изъятия.
Примером может послужить ситуации, сложившаяся в г.
Краснодар, где распоряжением главы администрации Краснодарского края «О резервирование земельных участков для государственных нужд Краснодарского края для размещения комплекса по приему иностранных делегаций и спортивного комплекса в городе Краснодаре» были зарезервированы земельные участки, на которых размещались жилые дома, принадлежащие нескольким семьям. Акт органа управления был обжалован в суд, который вынес решение о ее признании указанного. Судебное решение было обосновано тем, что зарезервированные земельные участки должны быть предоставлены «негосударственному инвестору», кроме того, акт органом управления был вынесен в отсутствии соответствующих документов планирования (схем территориального планирования, правил землепользования и застройки), что свидетельствует о том, что целью резервирования явились не государственные нужды.
Таким образом, принятие решений об изъятии земельных участков может быть обусловлено тем, что органы управления власти удовлетворяют коммерческие интересы, выдавая их за государственные и муниципальные нужды.
Изложенное позволяет судить, что затронутые проблемы являются актуальными.
В публичных интересах могут ограничиваться права граждан или юридических лиц правообладателей земельных участков, но необходим баланс публичных и частных интересов, права на земельные участки как недвижимо имущество должны быть гарантированы, в частности, установлением исключительных случаев, когда возможно изъятия для государственных или муниципальных нужд, четко установленной процедурой совершения юридически значимых действий, компенсацией убытков в полом объеме.
Литература:
1. Сыродоев Н. А. Земельное право (курс лекций) / Н. А. Сыродоев. М.: Проспект, 2009. С 153–154.
2. Ст. 49. Земельный кодекс Российской Федерации // Собр. Законодательства РФ. 2001. № 44, ст. 4147; 2014. № 30, ч. I, ст. 4225.
Источник: https://moluch.ru/conf/earth/archive/161/7985/
|
Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд возможно в установленных законом случаях, имеющих общеполезные или государственно значимые цели. Большинство норм, касающихся изъятия земель, содержится в гражданском кодексе РФ, так же, данная сфера регулируется и нормами земельного законодательства. Что представляет собой процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, будет рассмотрено ниже. Но, прежде всего, хотелось бы акцентировать внимание на том, в каких случаях происходит изъятие земли для нужд государства. Как уже было сказано выше, изъятие земельных участков может происходить только в ограниченном числе случаев, если иных способов достичь общеполезной цели, важной для интересов государства, невозможно. Изъятие земельных участков для муниципальных и государственных нужд может осуществляться (ст.49 ЗК РФ): -если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ объектов, обеспечивающих космическую деятельность
-при иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях. Таким образом, изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется на указанных основаниях путем выкупа. О том, что представляет собой данная процедура, как определяется выкупная цена земельного участка, кто принимает решение об изъятии земель, и т.д. пойдет речь дальше. Как видно из самой фразы «изъятие земель для государственных и муниципальных нужд», земельные участки могут выкупаться Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии правомочны принимать федеральные органы исполнительной власти РФ, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. В решении об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд указываются: -данные, позволяющие установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка -цель предстоящего изъятия -срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие -данные, указывающие на лицо, у которого производится изъятие участка -правовые основания, на которых изымаемый земельный участок принадлежит собственнику -в решении должны быть указаны права собственника, в связи с предстоящим изъятием -в решении дается поручение соответствующим службам: –о необходимости извещения собственника земельного участка о принятом решении –об обеспечении государственной регистрации решения –об извещении собственника о произведенной регистрации –о подготовке проекта соглашения с собственником изымаемого участка. Данный перечень не является исчерпывающим и в решение могут быть указаны и другие данные. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд происходит на возмездной основе. Кроме того, имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст.239 ГК РФ). Таким образом, собственнику возмещается стоимость и земли, и расположенного на нем недвижимого имущества. Итак, после того, как соответствующий орган государственной власти принял решение о необходимости изъятия определенного земельного участка, дальнейшая процедура перехода права собственности на землю от собственника к государству включает в себя следующие этапы (ст.ст. 279-283 ГК РФ): Уведомление собственника земли о предстоящем изъятии. Как правило, уведомление должно осуществлять под расписку – посредством вручения документов собственнику лично под роспись, либо направления ему заказного письма с уведомлением о вручении.
В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием, он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. В течение одного года с момента получения собственником уведомления, должно быть достигнуто соглашение между ним и государственными органами, о выкупной цене земельного участка и недвижимости на нем. Если соглашения достигнуто не было (если собственник не согласен с решением об изъятии), то соответствующий орган государственный власти, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае, процедура выкупа будет осуществляться в судебном порядке.
Говоря о собственнике изымаемого земельного участка, нельзя не упомянуть о его правах на участок с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (принятия судом решения о выкупе участка). Весь этот период времени, собственник участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Однако собственник должен знать, что если в этот период он будет производить работы, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, то при определении выкупной цены земельного участка данные затраты и убытки, не будут включаться в стоимость выкупной цены.
Итак, поскольку в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все права на земельные участки подлежат регистрации в едином государственном реестре, решение об изъятии земли для государственных и муниципальных нужд должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой. Заключение соглашения с собственником земельного участка о выкупе земельного участка (при недостижении соглашения процедура выкупа происходит в судебном порядке). Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением правил совершения сделок, установленных гражданским законодательством. В заключенном соглашении непременно должно указываться обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка.
При определении выкупной цены в нее включаются: -рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества -убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Так же, по соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Государственная регистрация прав на земельный участок нового собственника Федеральной регистрационной службой, завершает процедуру изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Основанием для регистрации прав на землю является соглашение, заключенное с собственником, либо решение суда (при изъятии в судебном порядке).
Источник: http://www.remontpozitif.ru |
Страница 1 из 2 Изъятие земельных участков, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах. Одной из форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп. Признавая необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип сохранения гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иными обстоятельствами, установленными федеральным законодательством. Также земельное законодательство предусматривает случаи ограничения изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа: такие ограничения изъятия земельных участков устанавливаются с целью охраны земель сельскохозяйственного назначения;
земли особо охраняемых природных территорий имеют особый правовой режим, поэтому использование указанных земель для иных целей ограничивается или запрещается (ст. 94 ЗК РФ); в интересах охраны земель, занятых лесами первой группы, – только в исключительных случаях (п. 3 ст. 101 ЗК РФ). Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. Такие решения принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов Федерации.
Если земельный участок необходим для нужд субъектов Федерации и муниципальных образований, то решение принимается исполнительным органом власти субъекта Федерации. Органы местного самоуправления не имеют права выносить решения об изъятии (выкупе) земельных участков для муниципальных нужд. Следовательно, при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд органы местного самоуправления должны обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения. Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков.
На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться в суд.
В качестве одной из важных гарантий прав собственника земельного участка является его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. С учетом такого порядка изъятия земельного участка это практически означает, что земельный участок может быть изъят у собственника только через год после принятия соответствующего решения. Однако в соответствии с действующим порядком собственник практически уведомляется об этом раньше принятия решения об изъятии земельного участка, а именно на стадии предварительного согласования. В связи с этим принципиальное правило о том, что изъятие земельного участка у собственника может иметь место не ранее чем через год после его уведомления, следует увязать со стадией предварительного согласования места размещения объекта.
Изъятие части земельного участка допускается только с согласия его собственника. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его участка, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, может быть поставлен вопрос об изъятии всего земельного участка по изложенной процедуре, включая и судебное рассмотрение спора. У собственника, чей участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, сохраняется в течение определенного времени право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка по целевому назначению.
Основное условие, при котором допускается изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов, -это предварительное и равноценное возмещение. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. Второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени РФ, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.
В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. При этом специально упоминаются также убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Таким образом, здесь различаются рыночная стоимость земельного участка и причиненные собственнику убытки как две составляющие выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд.
При расчетах размеров возмещения убытки указанных лиц определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. В соответствии со ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.
N 77 , при выкупе земельных участков убытки, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого участка. Данный нормативный правовой акт необходимо пересматривать с учетом принятого Земельного кодекса и экономических требований развития земельных отношений. В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, т.е. те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием земельного участка. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также указанные платежи за иную недвижимость, переданную в аренду или постоянное (бессрочное) пользование собственником земельного участка. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо постоянного пользователя, которые им должен возместить собственник земельного участка.
Что касается возмещения убытков, то в соответствии с Положением о порядке возмещения убытков оно производится предприятиями, организациями и учреждениями, которым отводятся изымаемые земельные участки. Иными словами, если земельные участки изымаются у их собственников для государственных или муниципальных нужд и одновременно предоставляются государственным или муниципальным предприятиям, то последние и возмещают убытки собственникам земельных участков. Последняя >> |