Доля земельного участка: купля-продажа с заключением договора

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Общие правила покупки доли надела земли

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности.

Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли.

Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа.

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

• Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
• Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
• Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
• Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов, или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства, дачного строительства или личного подсобного хозяйства, то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

1. Проверка всех документов отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
3. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
4. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки.
5. Договор (соглашение) регистрируется в органах Росреестра, где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• пашен;
• земель для выпаса скота;
• земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца.

Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос).

Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

• Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
• Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
• Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
• Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
• Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Основного

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

• Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
• Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
• Описание возможных обременений на продаваемую долю;
• Цена сделки в рублях;
• Способы и сроки произведения оплаты;
• Реквизиты сторон сделки;
• Прочие условия.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт, безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Важные моменты покупки доли

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

• Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
• Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли-продажи доли земельного участка

Сегодня очень распространены сделки по отчуждению и приобретению земли. Нередко собственниками одного земельного надела являются несколько лиц. В такой ситуации у других владельцев земли право на приобретение отчуждаемой доли возникает в первую очередь.

Чтобы покупка такого земельного участка состоялась и в дальнейшем не возникало никаких осложнений, внимательно отнеситесь к процессу оформления сделки и учтите все нюансы составления договора купли-продажи.

Образец типового договора купли-продажи доли земельного участка

Форма договора произвольная, однако составляйте его письменно. Если хотите, заверьте договор у нотариуса, но это не является обязательным требований.

Оформляя договор о купле-продажe, учтите основные моменты:

• укажите сведения о сторонах договора: ФИО, дату рождения, место жительства, паспортные данные, контакты;
• определите объект (предмет) сделки (опишите подробно основные характеристики земельного участка: наличие построек, площадь земли, цель использования, номер и дату правоустанавливающих документов, данные о долевом владении и размеры долей, другие особенности);
• закрепите цену за выкупаемую земельную долю;
• определите лицо, уплачивающее государственную пошлину за регистрацию соглашения в соответствующих органах;
• обозначьте дату заключения договора и срок передачи его на совершение государственной регистрации;
• укажите существующие ограничение по использованию приобретаемой (отчуждаемой) доли земли, иначе будущий собственник части земельного участка может потребовать снизить цену или расторгнуть соглашение.

Обязательные пункты договора купли-продажи доли земельного участка

Совершая сделку, в тексте договора пропишите:

• наименование документа;
• дату и место совершения сделки;
• сведения о сторонах контракта;
• характеристики предмета договора и его подробное описание;
• данные о размере продаваемого участка (доли);
• правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для владения долей земельного участка;
• цену земельной доли;
• процесс денежного расчета;
• фамилии, имена и отчества участников договора;
• подписи каждой стороны с расшифровкой.

Оставьте место для регистрационного штампа и заключительных положений.

Представьте, что случилась ситуация, когда фамилия покупателя или продавца написана с ошибкой. Не подумайте, что ничего страшного в этом нет.

Отнеситесь к такой описке с должным вниманием. Через несколько лет подобный факт становится поводом для обращения в суд, чтобы установить принадлежность документа. Это придется делать будущему владельцу, что неизбежно повлечет за собой денежные и временные потери.

Есть много моментов заключения договоров купли-продажи недвижимости, осветить их в рамках одной статьи довольно сложно. Процедура приобретения земельной доли и оформление необходимой документации значительно осложняется тем, что речь идет не о целом объекте.

Поэтому закономерно возникает потребность в решении вопросов о судьбе оставшихся долей, а также оповещения остальных владельцев о совершаемом отчуждении.

Если земельный участок находится в долевой собственности, обязательно письменно уведомите владельца, который имеет право на приобретение доли в первую очередь (преимущественно перед другими).

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи доли земли

При заключении договора по приобретению или отчуждению земельной доли помните о необходимых требованиях к такого рода документам:

• составьте договор письменно;
• договор по купле-продажи доли земельного участка, владельцем которой является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный), обязательно удостоверьте его у нотариуса;

• зафиксируйте переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость (регистрация договора в органах Росреестра не требуется);
• оформите документ для каждой стороны сделки, и один – для органов Росреестра;
• договор завизируйте всеми лицами, являющимися сторонами сделки (соглашение должно быть единым документом) – в ином случае его признают недействительным.

Обратите внимание, что указание в договоре ниже приводимых условий недопустимо:

• односторонний обратный выкуп лицом, отчуждающим земельную долю, на основании своего личного желания;
• установление любых ограничений на дальнейшую судьбу участка, в том числе на совершения различных сделок;
• умаляющих ответственность продавца в случае возникновения притязаний других лиц на отчуждаемую долю земельного участка.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-doli-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли-продажи доли участка

Покупка или продажа земельных участков в наше время — очень распространенное явление.

Часто бывает, что один участок имеет нескольких владельцев, в таком случае именно у дольщиков есть первоочередное право на покупку части продаваемой собственности.

Поэтому давайте рассмотрим все нюансы процесса правильного составления купчей (договора купли-продажи), чтобы сделка была оформлена без нарушений законодательства.

1

Составление такого договора стоит начать с общих рекомендаций по приобретению земельного участка:

1. Уточните в соответствующих органах о наличии препятствий для продажи этого участка (арестов, залогов, дарений и т.п.).
2. Попытайтесь предварительно разобраться в нюансах процесса купли-продажи участка, прибегнув к услугам юриста или самостоятельно.
3. Соберите все документы на участок для проверки их в юридической конторе.
4. Проверьте самостоятельно всю информацию, касаемо продающейся земли – площадь, заявленное подключение к коммуникациям и другое.
5. Продумайте систему безопасной передачи денег.

Проверить все права продающего лица на часть земли можно, обратившись лично в орган регистрационной службы, или путем электронного запроса на сайте этого ведомства — Росреестр.

2

Отличительным моментом продажи участка, находящегося в доле, является тот факт, что неминуем контакт с остальными субъектами совместной собственности. Именно они имеют первое право на покупку этого участка. Это понятие регламентировано 250 статьей ГК РФ и названо «преимущественным правом покупки».

Итак, опираясь на закон, известите письменно всех дольщиков о вашем желании продать свою долю участка. Теперь осталось ожидать 30 дней, в этот срок они обязаны как-то прореагировать.

Возможно, путем желания выкупить вашу долю или оформить отказ от покупки, а может, даже проигнорировав ваше уведомление, тем самым молчаливо соглашаясь с реализацией части земли. Еще один важный момент – в извещении дольщикам должна быть указана окончательная цена на землю.

Если посторонним людям вы продадите участок по заниженной стоимости, тогда остальные участники собственности могут в судебном порядке опротестовать сделку в течение 3-х месяцев со дня ее подписания.

Такие же действия могут последовать в случае, если хоть один дольщик не будет предварительно уведомлен о сделке. Не забудьте выслать извещение с уведомлением, чтобы полученные доказательства можно было прикрепить к документам, необходимым для составления купчей.

3

Когда все условности по извещению дольщиков выполнены, можно приступать к документальному оформлению договора. Очень часто сначала прибегают к подписанию предварительной купчей для получения гарантий, а на последнем этапе – основного договора.

Предварительный договор купли-продажи доли участка здесь.

Образец заполненного предварительного договора купли-продажи на долю участка тут.

4

Сам договор составляется письменно в произвольной форме и может быть заверен нотариально. Однако предписаний к этому нет, поэтому совершение данного факта необязательно.

При составлении договора на покупку/продажу придерживайтесь основных моментов:

1. Обозначьте стороны сделки — все личные данные продавца и покупателя, год их рождения, место проживания и другую подобную информацию.
2. Укажите предмет договора со всеми подробностями.

   Опишите землю согласно кадастровому плану, вспомнив все ее данные – площадь, кадастровый номер, категорию и т.п. Возможно, на земельном участке имеются сооружения – все это необходимо отобразить. Кроме того, обозначьте правоустанавливающие документы на право собственности, и на каком основании они получены продавцом.

   На этом этапе указывается долевое владение и вся информация, связанная с этим нюансом.

3. Обозначьте стоимость за реализацию части недвижимости в национальной валюте (рублях) и в условных единицах. Курс для расчетов берется на день проведения оплаты.

   Не забудьте способ оплаты и лицо, уплачивающее госпошлину за регистрацию, сроки передачи договора для ее совершения.

4. Отразите правдивые сведения, касательно любых ограничений по доле земли, в том числе и обременительных. В противном случае согласно ст. 37 ЗК (пункт 3) покупатель может требовать изменения стоимости в меньшую сторону или аннулирование договора.

5

ЗК РФ устанавливает правила, по которым следующие требования в договорах купли-продажи являются недействительными:

• указывающие на прерогативу продавца по собственному желанию выкупить обратно долю участка;
• ограничивающие права новых собственников на свободное распоряжение землею;
• снимающие ответственность с продающего лица, если на долю станут претендовать третьи лица.

Скачайте у нас на сайте:

Помните, грамотное документальное оформление договора купли-продажи в сочетании с квалифицированным юридическим сопровождением этой процедуры в будущем поможет исключить все возможные негативные последствия у обеих сторон сделки.

Источник: http://SovetClub.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-uchastka

Договор купли продажи доли земельного участка и дома. Образец

Купля-продажа части земельного участка с домом – весьма распространенная сделка. При ее заключении необходимо учитывать целый ряд особенностей, присущих такого рода операциям с недвижимостью.

Земельный участок с домом может продаваться в двух вариантах:

1. Из общедолевой собственности – с обязательным уведомлением со стороны продавца других собственников о желании провести сделку (статья 250 ГК РФ).
2. Если доля в собственности выделена в натуре и поставлена на учет как отдельный объект недвижимости, то можно продавать ее без согласия остальных владельцев.

По закону запрещается отчуждать земельный участок отдельно от недвижимости, которая на нем располагается. Поэтому доля участка может быть продана только с долей дома на нем.

Договор купли продажи доли ЗУ с ДОМОМ

Основная особенность продажи части участка с домом в общедолевой собственности заключается в необходимости уведомления продавцом всех совладельцев о своем желании продать принадлежащую ему долю.

Связано это с тем, что другие собственники по закону обладают преимущественным правом покупки его доли.

Если продавец реализует свою долю без ведома других собственников, то такая сделка может быть легко оспорена и будет признана недействительной.

Продавец должен предварительно направить другим владельцам уведомление о желании продать свою часть недвижимости с указанием цены продажи. Вручить его можно лично, либо направить по почте с описью вложения. Если один из совладельцев согласится с предложенными условиями, то продавец обязан заключить сделку именно с ним.

Только после получения от других собственников оформленного в письменной форме отказа можно приступать к подписанию договора и заключению сделки на свободном рынке с третьим лицом.

Лучше всего заверить полученный отказ у нотариуса.

Но если другие собственники препятствуют подписанию отказной, то после 30 дней, прошедших со дня получения ими уведомления, продавец вправе приступать к продаже недвижимости.

Еще один нюанс: цена, указанная в договоре купли-продажи с третьим лицом, не может быть ниже той, которая была прописана в предложении другим собственникам.

Продавец также может выделить свою долю и зарегистрировать ее как отдельный объект недвижимости. Такой вариант имеет несколько важных преимуществ: во-первых, не требуется уведомлять других собственников и получать от них разрешение на продажу. Во-вторых, если дом с участком выставлен как самостоятельный объект недвижимости, то цена продажи будет гораздо выше.

При этом выделение доли в натуре не всегда возможно как с юридической, так и технической точки зрения. Для этого часть дома должна полностью отвечать требованиям к жилым помещениям, иметь отдельный вход и быть пригодной для постоянного проживания.

Текст договора составляется по усмотрению сторон. Но в договор желательно включить следующие пункты:

1. Сведения о сторонах сделки, их паспортные данные. Если сделка подписывается доверенным лицом, то в договоре необходимо прописать реквизиты доверенности.
2. Подробная характеристика предмета договора, а именно земельного участка и дома: размер отчуждаемой доли, адрес дома, кадастровые номера дома и земли, технические сведения о жилом помещении и участке (в частности, этажность, материал постройки, категория участка и его возможное использование).
3. Договорная стоимость части имущества, порядок взаиморасчетов (можно предусмотреть наличие задатка или аванса, а основную часть покупатель передаст после регистрации прав собственности в Росреестре). При безналичной оплате в договоре прописываются реквизиты банковского счета продавца.
4. Сведения об обременениях и ограничениях в использовании. При непредставлении покупателю полной информации об этом он в дальнейшем вправе требовать уменьшения цены договора или его расторжения.
5. Информация о долгах по коммунальным и налоговым платежам со ссылкой на подтверждающие документы.
6. Количество зарегистрированных лиц в доме, а также в течение какого времени собственник обязуется выписать зарегистрированных в доме людей.
7. Права/обязанности сторон, ответственность участников сделки.
8. Порядок разрешения спорных ситуаций и действий при форс-мажорных обстоятельствах.
9. Подписи сторон и дату договора.

Договор составляется в письменной форме. Указаний на его обязательное письменное заверение у нотариуса законом не предусмотрено.

К договору обязательно прикладываются документы по отчуждаемой недвижимости: кадастровый план участка и техпаспорт на дом, а также документы, позволяющие распоряжаться недвижимостью на правах собственника. Это может быть договор купли-продажи, постановление о передаче участка в безвозмездное пользование, свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор мены и пр.

Если стороны не имеют возможность подписать договор в настоящий момент, они могут заключить предварительное соглашение, которым зафиксируют серьезность своих намерений по оформлению сделки в определенный срок.

Стоит обратить внимание, что некоторые пункты в договоре могут стать причиной признания его недействительным. Например, если ограничиваются права покупателей на свободную эксплуатацию участка после получения статуса полноправного собственника или здесь прописана прерогатива продавца выкупить участок в перспективе.

Образец договора купли-продажи земельного участка в общедолевой собственности.

Регистрация: где и как происходит

Отдельная регистрация договоров купли-продажи была упразднена в 2013 году. Но после подписания договора нужно оформить его вступление в юридическую силу и передать права собственности в пользу покупателей.

Для переоформления прав собственности на покупателя обе стороны сделки должны прийти в региональное отделение Росреестра или МФЦ с комплектом документов:

• паспорта сторон или доверенностью на представление интересов;
• техпаспорт на дом;
• договор купли-продажи в 3 экз;
• правоустанавливающие документы на долю недвижимости;
• квитанция с оплаченной госпошлиной (в 2017 году она составляет 350 руб. за переход прав собственности на земельный участок и 2000 руб. – за частный дом);
• выписка из ЕГРН;
• справка о зарегистрированных лицах по данному адресу;
• письменное согласие других собственников или супруга на отчуждение имущества (если участок с домом были получены в собственность после заключения брака).

После внесения изменений в реестр прав покупатель становится полноправным собственником. В подтверждение этого в Росреестре ему выдадут выписку из ЕГРН (выдача свидетельств в настоящий момент не производится).

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/s-domom/kupli-prodazhi-doli.html

Договор купли-продажи земельного участка, образец 2017 (Росреестр)

Договор купли-продажи земельного участка, в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ, должен быть заключен в письменной форме.

Форма договора определяется статьей 434 ГК РФ, в соответствии с которой, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.

Если стороны договорились заключить договор в определенном виде, он будет заключен при придании ему такой формы, даже если в законе именно такая не требуется.

Договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации. Также не требуется нотариальное заверение такого договора.

Нотариальное заверение договора потребуется только в том случае, если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или если отчуждаемое имущество принадлежит лицу, признанному ограниченно дееспособным, а также если отчуждаются доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе если отчуждаются все доли по одному договору (см. ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.).

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо соблюсти обязательные условия договора:

1. Наименование сторон, заключающих договор купли-продажи земли

Если договор заключают физические лица, они пишут свои ФИО, паспортные данные и адреса места жительства.

Если договор заключается между юридическими лицами, то они пишут свои наименования, адреса (юридический и почтовый), а также реквизиты: ИНН, ОГРН, реквизиты банковского счета и ФИО генерального директора или лица, действующего по доверенности от имени директора.

2. Предмет договора купли-продажи земельного участка

В предмете договора необходимо указать все данные, позволяющие однозначно идентифицировать данный земельный участок. Согласно ст.

554 ГК РФ, необходимо указать кадастровый номер ЗУ (земельного участка), почтовый адрес, площадь земельного участка, вид разрешенного использования и категорию, к которой относится земля.

Также необходимо указать ссылку на правоустанавливающий документ, на основании которого установлено право собственности на участок. Требуется указать: кому, кем, когда и на каком основании был выдан этот документ.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ, объектами купли-продажи признаются только участки, стоящие на государственном кадастровом учете.

3. Цена договора и порядок расчетов

Обязательным условием договора купли-продажи является цена. В договоре она должна быть явно указана, а также должен однозначно читаться порядок оплаты земельного участка. Без согласования цены договор купли-продажи считается незаключенным, согласно ст. 555 ГК РФ.

4. Права и обязанности покупателя и продавца земли

Стандартная форма договора подразумевает указание в тексте договора обязанности продавца передать, а покупателя – принять и оплатить земельный участок в установленном договором порядке в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

5. Информация о наличии ограничений (обременений) земельного участка

Согласно ст. 37 ЗК РФ, необходимо указать в договоре все имеющиеся обременения, например: аренда, залог и т.п., а также ограничения в использовании ЗУ. Если ограничений или обременений нет, то в тексте договора указывается эта информация.

6. Порядок передачи земельного участка по договору

Порядок передачи также относится к обязательным условиям договора купли-продажи земли, поэтому в тексте договора необходимо предусмотреть раздел, в котором определить порядок передачи купленного земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту, который служит неотъемлемой частью договора и подтверждает произошедшую передачу земельного участка. Согласно ст. 556 ГК РФ, передача ЗУ продавцом и его прием покупателем относится к их прямым обязанностям.

Образец договора купли-продажи земельного участка в 2017 году (Росреестр)

Мы подготовили для вас образец договора купли-продажи земельного участка в 2017 году по шаблону официального сайта Росреестра (на основании рекомендаций физическим лицам по формат документов для государственной регистрация прав и кадастрового учета недвижимости).

Земельный налог после оформления сделки купли-продажи земельного участка

Как только договор купли-продажи ЗУ подписан, с этого момента происходит изменение в обязанностях сторон по уплате налога на землю. Продавец перестает быть плательщиком земельного налога, а покупатель им становится (см. НК РФ, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389).

Если ЗУ продается после того, как он был в собственности продавца меньше трех лет, при том что приобретен он был до 01 января 2016 г., а если приобретение было совершено после этой даты – то меньше минимального срока, определенного в статье 217.

1 НК РФ, продавец будет должен уплатить НДФЛ с полученного дохода, если этот доход будет иметь место (см. п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ и п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.). При этом продавец имеет право на имущественный возврат, согласно пп.

1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

НК РФ в пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 также разрешает возврат ранее уплаченного налога на доходы для покупателя, если участок земли предназначен для ИЖС или если он располагается под приобретенным жилым домом.

Источник: http://www.vokrugsada.ru/zemlya-i-dom/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Как составить договор купли-продажи предприятия

Продажа или покупка земельного участка – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Такая востребованность связана с тем, что сегодня, в отличие от недавнего прошлого, собственником земли может стать абсолютно любой гражданин.

Часто возникают ситуации, когда владельцем имущества в сделках купли-продажи участка является не один человек, а сразу несколько, то есть земля находится в долевой собственности. В этом случае встает вопрос – как продать свою часть?

Как и другие сделки с имуществом, продажу доли земельного участка необходимо узаконить с помощью договора купли-продажи. В этой статье мы подробно рассмотрим, как правильно его составить, чтобы исключить проблемы с регистрацией, какие документы нужно к нему приложить, а также обратим ваше внимание на все нюансы, которые могут возникнуть в практике договорного процесса.

Отличия от продажи всей земли

Процедура продажи части земельного участка, находящегося в общедолевой собственности, подробно описана в Земельном кодексе РФ.

В этом случае земля должна быть разделена на определенные части в натуре путем межевания, а на каждую долю нужно оформить свидетельство о праве собственности того или иного владельца.

И все же, чем данная сделка отличается от продажи целого участка? особенность – при продаже доли третьему лицу необходимо учитывать желание всех совладельцев. Более того, для признания сделки правомерной должны быть соблюдены следующие условия:

• Необходимо получить согласие от каждого собственника участка;
• Все владельцы долевой недвижимости имеют преимущественное право на ее приобретение;
• Цену, названную потенциальным покупателям, уже нельзя отменить;
• Дольщики вправе оспорить сделку с третьим лицом в течение 3 дней с момента ее заключения;
• Необходимо выделить долю непосредственно перед продажей, поскольку она ценится гораздо выше, чем невыделенная часть.

К тому же, перед покупкой такого объекта недвижимости, следует знать о том, что не каждый участок может быть разделен на доли. Конкретных норм законодательства, регулирующих этот вопрос, нет, но в каждом регионе существуют свои ограничения, касающиеся минимальной площади земли.

Как зарегистрировать сделку?

Прежде чем рассказать, как оформляется договор купли-продажи земельной доли сельхозназначения, остановимся на порядке действий, которые должны предпринять продавец и покупатель для заключения данной сделки. Рассмотрим его более подробно – в виде инструкции. Итак, чтобы продать долю земельного участка, ее владельцу следует:

• Получить согласие всех собственников;
• Разделить земельный участок на доли;
• Поставить каждую долю на кадастровый учет;
• Зарегистрировать право собственности на конкретную долю;
• Произвести расчет стоимости доли;
• Получить отказ от совладельцев в преимущественном праве покупки земли;
• Заключить договор купли-продажи земли;
• Оформить сделку в регистрационной палате.

При условии, что ваш участок уже стоит на учете, для его разделения нужно всего лишь собрать разрешения со всех совладельцев и подать их в государственную службу кадастра. Если же вы так и не пришли к согласию в вопросе раздела общей собственности, эту процедуру осуществят уже в судебном порядке.

Образец оформления

Продавая земельный участок или его долю, нужно очень серьезно подойти к оформлению договора купли-продажи, ведь этот документ – один из видов обязательств по передаче имущества другому лицу.

В большинстве случаев он заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации, причем заверять его у нотариуса совсем не обязательно.

Согласно требованиям законодательства, договор должен содержать следующие пункты:

• Вводную часть. В первую очередь, необходимо указать прописью дату и место составления документа. Там же, в шапке соглашения, напишите паспортные данные частников сделки, которых принято обозначать как «продавец» и «покупатель»;
• Предмет договора. Подробно опишите основные характеристики земельного участка, а также укажите место его нахождения, общую площадь, цель использования и наличие на его территории построек. Укажите документы, на основании которых вы считаетесь собственником данной недвижимости, например, договор купли-продажи или договор дарения;
• Плату по договору. Закрепите за конкретной частью земли ее цену и укажите срок получения денежных средств;
• Сведения об обременении. В этой части продавцу следует поставить покупателя в известность, что на данный участок не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, залогом или другим временным пользованием;
• Обязательства сторон. Здесь следует написать, что продавец обязуется передать долю участка, а покупатель, в свою очередь, обязуется его принять. По усмотрению участников можно указать и другие условия сделки;
• Заключительные положения. Укажите, кто из сторон несет расходы по заключению договора, перечислите все документы, которые прилагаются к нему и, наконец, не забудьте прописать количество экземпляров соглашения.

Один из самых важных пунктов документа – правильное указание цены в договоре. Обратите внимание, что она должна указываться исключительно в национальной валюте.

В том случае если данная сделка заключалась в иностранной валюте, заранее позаботьтесь о том, чтобы перевести всю сумму в рубли.

Сразу после составления документа еще раз внимательно проверьте все внесенные данные и поставьте подпись, оставив место для регистрационной печати.

Перечень документов для регистрации

Перед тем, как регистрировать сделку в Росреестре, подготовьте все необходимые правоустанавливающие документы и внимательно проверьте срок их действия. Как правило, этот список включает в себя следующие бумаги:

• Заявление с просьбой о смене собственника имущества;
• Паспорта участников сделки;
• Свидетельство о государственной регистрации на долю участка;
• Документы, устанавливающие право владения имуществом (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• Квитанция об уплате госпошлины;
• Технический паспорт на строение;
• Выписка из кадастрового паспорта;
• Кадастровый план участка;
• Согласие супруга на отчуждение земли.

Кроме вышеперечисленных документов, для регистрации сделки могут понадобиться несколько дополнительных бумаг.

По желанию сторон, в качестве дополнения к основному договору можно составить и акт приема-передачи, подтверждающий факт передачи указанного имущества и усиливающий юридическую силу сделки.

Кроме того, если ваши интересы представляет другое заинтересованное лицо, необходимо наличие специального документа – нотариально заверенной доверенности. При условии, что покупателем является несовершеннолетний ребенок, вам также понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Источник: http://zakon.center/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnoj-doli.html

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора

Купля-продажа земельного участка –самый распространенный способ отчуждения земельных участков. Купля-продажа земельного участка регулируется  нормами ГК РФ и ЗК РФ. Купля-продажа земельных участков возможная только в рамках ограничений установленных земельным законодательством и законодательством о недрах.

Договор купли-продажи земельного участка  это договор, по условиям которого продавец  передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель  принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

    договора купли-продажи земельных участков образуют его условия. В таком договоре должны содержаться описания земельного участка, которые позволят четко определить земельный участок, который отчуждается по договору. В ГК РФ не говорится, что понимается под земельным участком, а потому следует учитывать нормы земельного законодательства.

   В соответствии с  ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка  следует указать его площадь  в квадратных метрах. В соответствии  с ФЗ « О государственном земельном кадастре» в договоре должен быть указан кадастровый номер земельного участка, дата постановки на кадастровый учет, то есть дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с ФЗ « О землеустройстве» в договоре купли-продажи земельного участка должны содержаться сведения о его месте нахождения.

Отсюда предмет  этого договора  образуют:

1. площадь земельного участка;

2. кадастровый номер земельного участка;

3. местонахождение земельного участка.

При передаче земельного участка или до подписания договора покупателю необходимо сверить границы  участка с земельными документами ( межевым делом, землеотводными документами и др., поговорить с соседями, чтобы убедится, что нет спора о границах земельного участка с соседями, фактические границы  участка соответствуют правоустанавливающим документам и данным кадастрового учета.

Другим существенным условием договора купли-продажи земельного участка, как и любого возмездного договора, является условие о покупной цене.

Стоимость земельного участка определяется условиями рынка. Однако если предметом договора является земельный участок, принадлежащий публичным образованиям, оценка земельного участка предварительно определяется экспертом оценщиком в соответствии с требованиями земельного законодательства и методических рекомендаций по оценке.

В цену земельного участка входит ландшафт, отдельные деревья, флора. В цену земельного участка не входит полезные ископаемые, добыча которых разрешена на участке, так как они не  приобретаются покупателем при покупки земельного участка.

Остальные условия договора купли-продажи земельного участка не являются существенными, а потому их отсутствие в договоре не приводит к признанию договора незаключенным.

На практике в договоре купли-продажи земельного участка  указывается категория земель и цель использования. Категория земель не является существенным условием договора, так как она может быть определена по данным кадастрового учета. Цель использования указывается, так как земельные участки должны использоваться только по их целевому назначению.

В  договоре должны отражаться сведения об обременениях и ограничения в использовании земельного участка, хотя и эти сведения не относятся к существенным условиям договора.

Особенно это касается земельных участков находящихся в курортных, санитарно-защитных зонах, участки на которых находятся археологические объекты, памятники истории и культуры и т.п…

Продавец обязан довести до сведения покупателя о наличии ограничений или обременений, поскольку узнав в последующем об их наличии, покупатель может потребовать расторжения договора.

Закон не содержит каких-либо  специальных правил  при обнаружении недостатков земельного участка и последствиях этого. Вместе с тем заметно, что законодатель уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых в таких случаях последствиях.

Исследуемый в настоящей статье договор составляется в простой письменной форме, по желанию сторон он может быть удостоверен нотариально, о обязательное нотариальное удостоверение по закону не требуется.

Переход права собственности на земельный участок требует государственной регистрации, и это обстоятельство отражается в договоре. В договоре так же отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момент государственной регистрации.

Передача земельного участка в собственность может осуществляться по соответствующему акту, а можно указать в договоре, что он сам является передаточным актом и что земельный участок был передан покупателю, до подписания договора.

Конечно договор должен быть подписан сторонами, а в договоре указаны его стороны, то есть ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства.

Если на земельном участке находится объект недвижимости, то он отчуждается вместе с земельным участком, а потому такой договор должен содержать все необходимые сведения об этом объекте недвижимости. Продажа строения без земельного участка законом не разрешается за исключением следующих случаев:

1)  в случаях отчуждения части строения, здания которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на  строение, которое находится на земельном участке принадлежащем на праве  долевой собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) в случае отчуждение здания, строения, расположенного на земельном участке, изъятом из оборота;

4) в случае отчуждение здания, строения, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу.

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, установленных ФЗ РФ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из этого закона следует, при продаже такого земельного участка следует учитывать, что:

— имеются ограничения в размерах площади таких земельных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина на территории одного муниципального района;

— необходимо соблюсти преимущественное право покупки земельного участка его совладельцев, муниципального образования, а в установленных законом случаях субъекта РФ;

— иностранные граждане, лица без гражданства не могут быть покупателями земельных участков данной категории земель.

   Таким образом, сделки по отчуждению земельных участков имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при составлении договора. Эти особенности зависят о принадлежности земельного участка, категории земель, их целевого назначения, размера, нахождения на нем строения и ряда других факторов.

В договоре должны быть обязательно отражены вышеперечисленные существенные условия, без которых договор купли считается незаключенным. До подписания договора покупателю необходимо удостоверится в отсутствие межевого спора с владельцами прилегающих земельных участков, наличие всех необходимых документов на землю, отсутствие задолженности по уплате земельного налога.

Переход прав на землю подлежит обязательной государственной регистрации. Договор составляется в письменной форме. Лучше его составление поручить специалистам. В договоре должна быть указана цена, по которой продается участок. В установленных законом случаях стоимость участка определяется оценщиком.

Если на земельном участке имеется строение, то оно должно отчуждаться вместе с земельным участком, за исключением случаев установленных законом.

Источник: http://pershickow.ru/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka-usloviya-dogovora.