Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Сделки по оформлению купли-продажи квартиры повседневное дело. И чтобы не пострадали интересы обладателя недвижимого имущества и будущего собственника, важно юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Наверняка многие слышали о квартирных мошенниках, их приёмах, и множестве обманутых граждан.

В этой статье мы расскажем обо всех деталях отчуждения недвижимости. Так, вы получите представление о том, как осуществляется регистрация сделки купли-продажи квартиры по новым правилам.

Кроме того, вы узнаете основные этапы и получите подробную пошаговую инструкцию, а также получите бонус – типовой образец договора купли-продажи квартиры с официального сайта Росреестра.

Покупка квартиры ответственный шаг, и к нему готовятся основательно.

Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.

Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Первый этап. Поиск квартиры

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещёнными на многочисленных интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

Третий этап. Регистрация сделки

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже,  приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. В 2018 году её величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в 2018 году

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчётов за приобретённую недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра

Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.

Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж,  количество комнат.

Удачной вам покупки!

 Договор купли продажи квартиры с Росреестра

Источник: https://realty-u.ru/kvartira-kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Договор купли-продажи квартиры: Образец 2017 года

Договор купли-продажи квартиры образца 2017 года является основным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью.

Чтобы у покупателя после покупки приобретенного жилья не возникало никаких проблем и сложностей, необходимо в процессе заключения сделки следить за правильным составлением этого документа.

При заключении сделки покупки или продажи любого объекта недвижимости (включая договор купли-продажи земельного участка), в обязательном порядке составляется документ в письменном виде.

Многие граждане обращаются в нотариальные конторы для заверения этого документа, хоть законодательство этого делать не требует.

Договор купли-продажи будет считаться заключенным только после того, как покупатель обратится в соответствующую инстанцию и зарегистрирует свое право собственности.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение между участниками сделки, составленное на бумажном носителе.

В этом документе прописываются основные условия (сроки, стоимость и другие моменты), на основании которых право собственности на объект недвижимости переходит от одной стороны к другой.

В обязательном порядке соглашение должно описывать обязанности и ответственность как покупателя, так и продавца.

Стороны договора

Договор купли-продажи может заключаться между физическими лицами, а также между субъектами предпринимательской деятельности.

В процессе заключения сделки с недвижимостью, стороны принято назвать «покупателями» и «продавцами». О них в договоре должна быть указана следующая информация:

• полное название (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), ФИО;
• дата рождения, место;
• паспортные данные (при просрочке паспорта, могут потребовать уплату штрафа);
• место проживания (регистрации, но не временной);
• реквизиты, в том числе и банковские;
• место, в котором подписывается соглашение;
• наличие гражданства и т. д.

Принимать участие в процедуре покупки или продажи недвижимости могут граждане, которые на момент оформления сделки достигли восемнадцати лет. Они должны быть полностью дееспособны и находиться в адекватном психическом состоянии.

В обязательном порядке нотариусами проводится проверка всех правоустанавливающих документов. Таким образом, удается выяснить, на законных ли основаниях продавец владеет объектом недвижимости, так как, в противном случае, он не имеет права проводить с ним какие-либо операции.

Документы для составления договора

Чтобы заключить договор купли-продажи, сторона, именуемая продавцом, должна предоставить следующую документацию:

• все правоустанавливающие документы на жилье, которые подтверждают факт владения им на законных основаниях (дарственная, завещание, договор купли-продажи);

• согласие настоящего или бывшего супруга (супруги и других дольщиков) на продажу квартиры, дома, дачи или земельного участка (оно должно быть составлено на бумажном носителе и заверено у нотариуса);

От покупателя недвижимости потребуется только его паспорт и идентификационный код.

Предмет договора

При заключении сделки купли-продажи, между сторонами составляется договор, предметом которого является квартира (зачастую составляется предварительный договор, на основании которого вносятся коррективы и изменяются некоторые условия сделки).

Объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора, может находиться в собственности как физического лица, так и субъекта предпринимательской деятельности.

Продавцы и покупатели, при составлении договора, должны руководствоваться действующим Федеральным законодательством, а именно Гражданским Кодексом (глава 30).

По одному договору купли-продажи может быть реализован один или несколько объектов недвижимости. В таком случае, при составлении документа, в обязательном порядке указываются все технические характеристики каждой квартиры.

Обязательные условия

К обязательным условиям, которые необходимо включать в договора купли-продажи, можно причислить:

• стоимость объекта недвижимости (многие люди, пытаясь сэкономить на налогах, сознательно занижают цифры в договоре, а потом сталкиваются с проблемами, связанными с потерей денег) — кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра;
• перечень лиц, которые имеют права на недвижимость даже после ее продажи;
• наличие у продавца несовершеннолетних детей, которые прописаны в продаваемой квартире (в этом случае, сделка может быть проведена только после получения письменного согласия органов опеки) и т. д.

Как заполнять-составлять (образец)

При составлении договора купли-продажи, необходимо соблюдать следующую структуру:

1. Указываются Фамилии, Отчества и Имена всех сторон. В обязательном порядке пишется их адресные и паспортные данные, год и место рождения. Определяется их статус.
2. Детально описываются условия сделки купли-продажи квартиры, указывается вся информация, касающаяся объекта недвижимости (квадратура, адрес, этаж). Перечисляется вся имеющаяся в наличии у продавца правоустанавливающая документация.
3. Указывается сумма сделки, а также описывается порядок проведения финансовых расчетов (если в соглашении будет указана заниженная стоимость квартиры, то в судебном порядке продавец не сможет потребовать от покупателя доплаты, если он откажется выполнять неформальные условия их соглашения).
4. Определяется дата передачи объекта недвижимости во владение новому собственнику.
5. Для каждой из сторон определяются права и обязанности. Описываются форс-мажорные ситуации и правила предъявления претензий.
6. Договор купли-продажи подписывается обеими сторонами.

Образец соглашения приведен ниже:

Дополнительное соглашение

Иногда стороны принимают решение изменить некоторые условия договора купли-продажи. Чтобы не расторгать уже подписанный документ, они могут составить дополнительное соглашение, которым имеют право изменять следующие моменты:

• сроки действия договора купли-продажи;
• размер задатка;
• порядок проведения финансовых расчетов;
• порядок распределения между сторонами регистрационных расходов и т. д.

После подписания сторонами, дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в Россреестре. Этот документ будет действительным на протяжении всего срока действия договора купли-продажи. С его помощью, сторонам зачастую удается избежать судебных разбирательств.

Нюансы

Чтобы избежать неприятностей и осложнений в будущем, при заключении договора купли-продажи сторонам необходимо учитывать некоторые нюансы:

• в связи с тем, что при заключении сделки не требуется от сторон документально подтверждать свою дееспособность, их вменяемость определяется нотариусом визуально (если у покупателя возникли сомнения по поводу дееспособности продавца, он должен потребовать у него документ, подтверждающий его вменяемое состояние);
• чтобы исключить возможность обмана со стороны продавца или покупателя, стороне, у которой возникли сомнения, лучше обратиться за помощью к профессионалам (юрист внимательно изучит документ и сразу выявит все «подводные камни», если таковые есть);
• предотвратить конфликт, касающийся финансовой части договора, можно в том случае, когда денежные средства будут переведены на банковский счет продавца или переданы по соответствующему акту (многие покупатели и продавцы проводят расчет за недвижимость в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве свидетеля);
• если в начале сделки от покупателя требуется задаток, то на эту сумму необходимо составлять нотариально заверенную расписку;
• в том случае, когда продавец не желает иметь проблем с покупателем уже после заключения сделки, в договор купли-продажи сразу нужно вносить существующие проблемы с объектом недвижимости (таким образом, продавец сможет избежать судебных разбирательств);
• в обязательном порядке покупатель должен выяснить, действительно ли продавец является единственным официальным собственником квартиры, так как в противном случае, уже после заключения сделки, к нему могут быть предъявлены претензии.

На что стоит обратить внимание:

Основания для расторжения сделки

Федеральным законодательством России запрещается расторгать договор купли-продажи в одностороннем порядке. Этот документ может быть аннулирован в двух случаях:

1. имеется согласие на расторжение сделки от обеих сторон;
2. принято судом решение об аннулировании договора (инициатором судебного разбирательства может выступать как продавец, так и покупатель).

Все условия, которые необходимо соблюсти для расторжения договоров купли-продажи, прописаны в Гражданском Кодексе, действующем на территории Российской Федерации (статья 450).

Что касается решения вопроса о расторжении договора в правовой плоскости, то здесь можно отметить следующее. Судом будет вынесено положительное решение только в том случае, когда заявителем будут доказаны факты нарушений со стороны продавца.

В данном случае речь может идти о выявлении в процессе эксплуатации приобретенного жилья третьих лиц, которые заявили на него свои права, об отказе продавца снимать объект недвижимости с учета и т. д.

Со стороны покупателя также могут быть нарушения, которые судом рассматриваются в качестве веских оснований для расторжения сделки. Он может отказаться оплатить продавцу оговоренную в договоре сумму денежных средств.

Если у участников сделки купли-продажи возникли претензии друг к другу, они должны их озвучить до государственной регистрации права собственности новым владельцем. Это связано с тем, что после вступления в законные права новым собственником, расторгнуть договор будет практически невозможно.

Поэтому юристы рекомендуют решать такие вопросы своевременно, тогда можно будет составить дополнительное соглашение о расторжении сделки купли-продажи.

Признание судом сделки недействительной

Чтобы в судебном порядке признать документ недействительным, несогласной стороне необходимо составить исковое заявление и подать его в суд по своему месту жительства. Представители фемиды могут аннулировать сделку в следующих случаях:

• сторона будет признана недееспособной;
• договор купли-продажи составлен с нарушением норм действующего законодательства;
• сторона, подписывающая документ, находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, или под воздействием психотропных препаратов;
• к стороне сделки было применено физическое или психологическое насилие (сделка купли-продажи заключалась под воздействием угроз и т.д.).

 3(2 , 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: http://yurface.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec/

Договор купли – продажи квартиры

Образец

   Город __________                        (число, месяц, год прописью)______

  Мы, гражданин (ка) _______ (указать гражданство,  фамилию, имя, отчество полностью), пол: ____,  год рождения: ______, место рождения: ____, зарегистрированный(ая) по адресу: _____________, паспорт_________________ (указать номер), выдан __(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин (ка)  ______ (указать гражданство, фамилию, имя, отчество полностью), пол: ____,  год рождения: _____, место рождения: ____, зарегистрированный(ая) по адресу: _____________, паспорт _________ (указать номер), ______ выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

   1.

_________ (указать ФИО Продавца ), обязуется передать в собственность, а _________ (указать ФИО Покупателя), обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилую квартиру с кадастровым номером _________, расположенную на ___ (указать этаж цифрами и прописью) этаже дома, находящегося по адресу: ____________________ (указать область, город, посёлок, деревня) ________________, улица ___________________, дом ___________, корпус, сроение _________ , квартира (номер квартиры цифрами и прописью) __________, состоящую из ___ (указать цифрами и  прописью количество комнат) комнат(ы), общей площадью _____ (указать общую площадь без учета летних помещений, цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (цифрами и прописью) кв. м.

(При расхождении в данных адреса или площади, указанных в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте или экспликации ТБТИ, берутся данные ТБТИ).

   2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи) от «___» ________  г.

(указать дату составления документа), зарегистрированного в _________ (указать орган, осуществивший государственную регистрацию), номер регистрации _______, дата регистрации _________ (указать дату государственной регистрации документа), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать дату выдачи) бланк серия __________ № ______ (данные бланка), выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № ________ (указывается номер государственной регистрации права) от «__»_____ (указать дату внесения записи регистрации).

  3. По соглашению Сторон указанная квартира оценивается и продаётся за _________ (указать сумму цифрой и прописью) руб.

  4. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

   5. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации настоящего договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 3 договора в полном объёме.

( данного пункта может быть разным, в зависимости от того, как Стороны определяют порядок оплаты. Мы рассматриваем наиболее распространенный вариант взаиморасчетов между физическими лицами, когда оплата производится через депозитарну ячейку банка).

   6. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает (Этот пункт включают только в том случае, когда взаиморасчеты между Сторонами происходят после государственной регистрации). 

   7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

   8. Риск случайной гибели или повреждения вышеназванной квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права по нему в ______ (наименование регистрирующего органа указывается полностью. В настоящее время: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).

   9. В соответствии со статьей 556 ГК РФ при передаче квартиры Сторонами составляется передаточный акт.

   10. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и ремонту квартиры, дома, придомовой территории после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности по нему.

   11.

статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно (Указан примерный, наиболее распространенный перечень статей).  

  12. (вариант 1) На момент подписания настоящего договора на регистрационном учете в квартире никто не состоит (если в квартире никто не прописан).

  12. (вариант 2) В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО). Продавец обязуется сняться сам и с снять указанных лиц с регистрационного учёта в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора (Если в квартире прописан Продавец и/или члены его семьи, которые выпишутся после продажи квартиры).

  13. Квартира   передается   телефонизированной   Московской   городской   телефонной   сетью  с действующим абонентским номером ____ (указать номер телефона).

Продавец обязуется не препятствовать переводу вышеназванного телефонного номера на имя Покупателя, а так же не претендовать на данный телефонный номер, не совершать каких-либо действий, которые могли бы повлечь за собой отключение (блокировку) и снятие данного телефонного номера, не переводить его на свое имя по другому адресу и не передавать его третьим лицам.

   14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

   15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

   16. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

   17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и, в соответствии со ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

   18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

   19. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в ____ (указать наименование регистрирующего органа полностью).

(Подписи Сторон. Указать полность фамилию, имя, отчество и поставить личную подпись)

Продавец  __________________________________________________

Покупатель ________________________________________________

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Источник: http://finesseco.ru/poleznaya_informatsiya/obrazec_dogovora_kypli-prodaji.html

Договор купли-продажи квартиры: особенности и риски самостоятельного оформления

Основной и наиболее распространенной сделкой по отчуждению недвижимости, которая используется в современных условиях, является купля-продажа. Она может происходить в отношении различных объектов: автомобилей, квартиры, домов, земельных участков и т. д.

Ее оформление происходит при помощи такого документа, как договор купли-продажи. От правильности составления этого договора напрямую зависит и законность сделки. Поэтому стоит более подробно рассмотреть его типовую структуру и содержание.

Структура

Сущность договора купли-продажи состоит в том, что он закрепляет обязательства одной стороны сделки (продавца) передать определенный объект (автомобиль, недвижимость) другой стороне (покупателю) за оговоренную плату. Установленной формы этого документа не существует, поскольку его содержание зависит от конкретной ситуации.

Однако данный документ составляется по определенной структуре, которая включает в себя:

Преамбулу

Она состоит из:

• названия документа;
• даты и места его подписания;
• имен сторон с указанием того, кто из них продавец, а кто покупатель.

Условия сделки

Здесь указывается объект, подлежащий продаже (то есть квартира), а также документы, подтверждающие право собственности продавца.

Стоимость объекта и особенности проведения расчетов

Данный пункт фиксирует конкретную цену, а также устанавливает способ ее уплаты: наличными, безналичным расчетом, в рассрочку, использование банковской ячейки при расчетах с недвижимостью и т. д.

Условия передачи объекта

Включают в себя точную дату выезда из квартиры продавца и въезда в нее покупателя.

Права и обязанности сторон договора

Этот пункт может быть обширным, поскольку стороны вправе вносить в него любые условия, не противоречащие законодательству.

Поскольку участники сделки должны быть обязательно ознакомлены с законодательными нормами, в документе отмечаются отдельные статьи из ГК РФ, на основании которых она заключается.

Особые условия

Их перечень также может быть различным и зависит от конкретных обстоятельств. Например, при наличии прописанных в квартире третьих лиц может быть указано, когда они выпишутся из нее.

Ответственность сторон

Этим пунктом могут быть установлены конкретные меры наказания (штрафы, неустойки) за нарушение условий сделки, а также способы решения возможных споров.

Дополнительные условия

Чаще всего в данном разделе содержится информация о состоянии квартиры, наличии в ней мебели, техники и т. п. В некоторых случаях такие данные выносятся в отдельный документ (передаточный акт).

Подписи покупателя и продавца

Помимо самой подписи, и покупатель, и продавец собственноручно должны указать свои полные фамилию, имя и отчество.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Помимо обязательных условий, в документ рекомендуется включить такую информацию:

• подтверждение со стороны продавца в том, что на квартире отсутствуют какие-либо обременения (арест, залог, право собственности других лиц);
• указание того, кто именно будет нести дополнительные расходы по сделке (оплату регистрации перехода права собственности, услуг нотариуса, риелтора и т. п.);
• обязательства по погашению долгов по коммунальным платежам (если они имеются);
• риск случайной порчи имущества (чаще всего до того момента, как подписывается передаточный акт, этот риск возлагается на продавца);
• полное описание квартиры (не только ее адрес и площадь, но и этаж, количество комнат, балконов и этажность самого дома).

Также стоит учесть, что нужно обязательно указывать реальную стоимость квартиры, без ее занижения.

Хотя такой способ часто используется для уменьшения размера НДФЛ, для продавца он имеет повышенные риски. В том случае, если покупатель откажется доплачивать большую сумму, чем оговорено в договоре, продавец не сможет получить ее, даже если обратится в суд.

Что касается покупателя, то ему необходимо проверить подлинность всех документов, которые предоставляет продавец.

Риски самостоятельного составления

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор составляется в письменной форме.

Регистрировать документ также не нужно.

При оформлении сделки купли-продажи стороны могут воспользоваться несколькими способами составления договора:

1. разработать документ самостоятельно (в качестве основы можно взять, например, образцы, которые есть в интернете);
2. привлечь к делу нотариуса, который не только заверит документ, но и проверит его на наличие возможных ошибок или же составит его сам.

В первом случае стороны смогут существенно сэкономить, однако при самостоятельном оформлении также присутствуют и определенные риски:

• признание сделки незаключенной из-за неправильности оформления договора (отсутствие в нем обязательных условий);
• предоставление продавцом при оформлении сделки поддельных документов (или документов, у которых уже истек срок годности);
• покупка квартиры с обременением (особенно если в документе отсутствует пункт, предусматривающий такую ситуацию).

В основном все риски несет покупатель, поскольку именно он передает за квартиру денежные средства и может лишиться их.

Проверка наличия на имуществе обременений, подлинности документов продавца или состояния его здоровья — это важное условие законности сделки, которое без участия юриста вряд ли может быть выполнено.

Нотариус разрабатывает документ индивидуально для каждой ситуации и может включить в него дополнительную ответственность для продавца в том случае, если его действия будут незаконными или недобросовестными. Кроме этого, он также выступает свидетелем дееспособности сторон, что практически полностью исключает возможность оспаривания договора по причине невменяемости продавца.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank.html

Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Договор > Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

Учет в договоре всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей. Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.

Особенности договоров

Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому. Фото № 1

В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями. При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.

Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа. Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.

Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.

В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты составления договора с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.

Простой договор

Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров. 

Пример простого договора — порядок заполнения

Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:

• персональные данные сторон: продавца и покупателя;
• основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
• фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
• стоимость объекта;
• государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.

Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:

• зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
• ограничений в пользовании, если они имеются;
• задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
• недостатки помещения и дома, если они имеются;
• факта, что сделка не является для сторон кабальной;
• стороны, которая несет расходы по заключению договора;
• способов оплаты;
• необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.

Дополнительно можно прописать:

• сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.

Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.

Договор с обременениями

Что такое договор на продажу недвижимости с обременением? Фото № 2

Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным.

Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются.

В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.

Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.

Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:

Рента

Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.

Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.

Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.

Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.

В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной. Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Залог

Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4

Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца. Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.

При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку. В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.

В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам. Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.

Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца. 

Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

Аренда

Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или не должны освобождать её после смены собственника.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/primery-dogovora-kupli-prodazhi.html