Собрания тсж: разбираемся в протоколах и голосованиях

14.09.2017

Очно – заочное собрание, как форма принятия решений, связанных с управлением дома, была введена относительно недавно. Её использование разрешено лицами, являющимися собственниками помещений в доме, так и участниками ТСЖ.

Возникает вопрос, какова процедура организации собрания, в указанной форме?

Различия очно-заочной формы собрания от ания по очной, либо заочной схеме

Очно — заочная форма ания представляет собой самостоятельный способ решения вопросов, возникающих в процессе управлением домом. Эта форма имеет следующие специфические моменты, которые отличают его от остальных способов разрешения вопросов:

• Очно — заочная форма, это собрание, имеющее единую структуру. При такой форме две части проводятся всегда, например, в отличие от заочного собрания. Проведение общего собрания в форме заочного ания допускается, когда нет достаточного кворума.
• Схема организации частей определяется организатором самостоятельно, то есть части могут идти не по порядку или параллельно.
• В очном и заочном собраниях голоса не должны быть суммированы, поскольку учитываются по отдельности. Новая форма предполагает суммирование всех .
• Мероприятие этого вида предполагает оформление единого протокола для двух частей, в отличие от других видов.
• Рассмотрению полежат любой перечень вопросов.

Процедура проведения очно-заочное ания собственников жилья многоквартирного дома

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Проведение собрания в очно — заочной форме организовывается только на основании положений жилищного законодательства (а именно — ЖК РФ, статья 47).

Мероприятие должно быть осуществлено только после соответствующей подготовки.

Подготовка происходит в несколько этапов, касающихся организационных моментов, а также мероприятий, направленных на оповещение лиц, обладающих правом присутствия на подобном мероприятии.

Решения, принятые на встречи, нарушающей требования закона, считаются недействительными.

Порядок проведения заочного ания собственников многоквартирного дома

Встреча проводится, если обеспечено присутствие не менее 50 % всех лиц, которые должны принимать участие.

Для обеспечения явки, должны быть предприняты меры по уведомлению всех лиц. Для этого, законом установлено несколько способов.

Форма принятия решений — ание. Подсчет осуществляется только после того, как будут проведены обе части мероприятия.

Решение, обязательно оформляется письменно, документом соответствующей формы. Он имеет официальный статус. Это значит, что при обнаружении фальсификации лицо будет наказано, на основании санкций, предусмотренных уголовным законом.

Итоги, рассмотренных вопросов и решения, которые были приняты, должны быть донесены до всех проживающих в доме.

Процесс подготовки к проведению общего собрания

В процессе подготовки, выявляются вопросы, требующие решений.

Их выявление осуществляется на основании:

• Анкетирования;
• Опроса;
• Бесед с лицами, проживающими в доме.

Хотя этот этап не обязателен, его организация обеспечивает наиболее эффективное проведение собрания.

Далее следует найти помещение для встречи с участниками собрания.

После определяется повестка и осуществляет подготовка документов, необходимых в процессе встречи.

Оповещение собственников

Извещение участников должно быть произведено не позднее 10 суток до назначенного дня мероприятия.

Лица уведомляются:

• Путем отправления им заказных писем;
• Путем личного ознакомления под роспись с объявлением о мероприятии;
• С помощью размещения на стендах с информацией данных о мероприятии.

В документ вносится следующая информация:

1. Данные о форме проведения мероприятия;
2. О числе, времени и месте организации собрания;
3. О вопросах, подлежащих рассмотрению;
4. О документах, с которыми следует ознакомиться до того момента, когда будет начато собрание, о месте, где эти документы будут находиться.

Очно заочное ание сроки проведения

Уведомляя участников, лицо организующее встречу, обязано указать срок проведения мероприятия. Как правило, подлежит указанию дата и время начала ания и сведения о том, когда процедура будет окончена.

Процедура проведения собрания в очно — заочной форме

Очно заочное ание собственников многоквартирного дома (МКД) требует, чтобы в нем совместно принимали участие лица, имеющие право собственности на недвижимые объекты.

Выделяют несколько видов осуществления ания:

1. Электронный (путем регистрации на сайте);
2. Письменный, путем обозначения своего голоса на листе, который выдан организатором мероприятия.

Порядок проведения предполагает, что решение имеет статус принятого, когда оно получило более половины присутствовавших лиц. В исключительных случаях, решения получают статус принятых, когда они получили две трети .

Как оформляются решения по общему собранию

Проведение мероприятия всегда направлено на принятие решений. Решения, получившие статус принятых, оформляются протоколом.

Документ должен быть составлен в соответствии с Приказом от 25.12.2015 No937/п.

Составляемый документ должен иметь следующие части:

В первой указываются:

• Организаторы мероприятия;
• Лица, подсчитавшие голоса;
• Голосовавшие участники;
• Количество полученных ;
• Площадь всех жилых объектов;
• Перечень вопросов, рассмотрение которых осуществлялось на мероприятии;
• Сведения о соблюдении кворума.

В основной части указываются вопросы, подлежащие рассмотрению.

Оформленный документ должен быть сохранен на протяжении трех лет.

Как и кому сообщать о решении собрания

После проведения мероприятия на организатора возлагается обязанность по уведомлению всех собственников о тех решениях, которые получили статус принятых.

Как ранее говорилось для этого отведено 10 дней.

Каким способ будет осуществлено информирование, обсуждается также на собрании. Как правило, используется копия протокола, которая вывешивается на информационных стендах.

Процедура проведения очно — заочного собрания ТСЖ

Очно — заочное ание ТСЖ организовывается с соблюдением положений, указанных в Уставе ТСЖ.

Провести такое собрание можно только в том случае, если это разрешено документом.

Вопрос считается рассмотренным, когда али 2/3 членов ТСЖ или более половины кворума.

Протокол очно заочного ания ТСЖ, образец

Протокол очно — заочного ания ТСЖ соответствует протоколу, созданному после проведения собрания, которое организовал ваш дом.

В нем указывают:

1. Дату мероприятия;
2. Информацию о лице, которое организовало мероприятие;
3. Сведения об участниках ТСЖ;
4. Информацию об общей площади всех помещений;
5. Сведения о лицах, принявших участие в мероприятии.

Следующая часть включает перечень вопросов, которые рассматривались.

Скачать образец протокола очно заочного ания ТСЖ можно по ссылке.

Заключение

Итак, собрание такой формы, должно быть организовано только на основании положений закона, а для ТСЖ еще и с учетом норм разработанного устава.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/tszh/ochno-zaochnoe-golosovanie-sobstvennikov-zhilya-kak-provoditsya.html

Судебная практика обжалования решений общего собрания членов ТСЖ

Судебная практика, выводы судов…

Решением суда иск об оспаривании решений общего собрания ТСЖ удовлетворен.
Суд признал незаконными решения, принятые общим собранием ТСЖ, проведенным правлением ТСЖ в форме заочного ания, а именно:

• утверждение нового состава Правления ТСЖ;
• утверждение нового состава ревизионной комиссии ТСЖ;
• утверждение фонда оплаты труда в соответствии со штатным расписанием;
• об обращении в администрацию Невского района с целью включения домов ТСЖ в адресную программу на 2011, 2012 годы по выделению средств на ремонт кровли и инженерных сетей холодного водоснабжения;
• о введении в квартплату тарифа “текущий ремонт общего имущества” и об отмене тарифа “резервный фонд”;
• об отмене платы за содержание и ремонт лифтов собственниками квартир, расположенных на 1-х этажах;
• утверждение сметы доходов и расходов на 2010 г.;
• об оформлении свидетельств на право долевой собственности на землю на каждого собственника квартир ТСЖ;
• ание по вопросу оплаты услуг кабельного телевидения;
• ание по вопросу внесения изменений в Устав ТСЖ с целью приведения его в соответствие с положениями нового Жилищного кодекса, вступившего в силу 01 марта 2005 года.

Оставляя указанное решение суда без изменения, суд кассационной инстанции указал, что “в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Судом первой инстанции на основании анализа представленных сторонами доказательств установлено, что на момент проведения общего собрания ТСЖ отсутствовал реестр членов ТСЖ, а также реестр собственников жилья, что не позволяет установить правомочность такого собрания и соблюдение кворума в соответствии со ст. 45 ЖК РФ. ..

Ответчик не представил суду каких-либо сведений об извещении членов ТСЖ о проведении оспариваемого собрания, в связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о нарушении порядка созыва общего собрания.
…

При отсутствии заявлений о принятии в члены ТСЖ и отсутствии реестра членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет ТСЖ, определить количество членов ТСЖ, а также число членов ТСЖ от общего числа собственников, а соответственно и кворум, не представляется возможным, в связи с чем, не имеется оснований утверждать, что собрание было правомочным”. (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 марта 2011 г. N 33-4352)

Истец обратился с иском к ТСЖ о признании недействительными протокола и решений общего собрания членов ТСЖ. Указал, что на ание выносились вопросы: процедурные, принятие устава ТСЖ в новой редакции, утверждение отчета о хозяйственной и финансовой деятельности, принятие сметы расходов на 2010 год, утверждение тарифов…

Оставляя решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца без изменения, суд указал, что “…

исходя из представленных в материалы дела протокола, реестра членов ТСЖ и бюллетеней ания следует, что в реестр членов ТСЖ не включены члены ТСЖ обладающие 4443,7 голоса, что подтверждается их заявлениями о вступлении в члены ТСЖ и соответствующим списком, в связи с чем с учетом данных общее количество членов ТСЖ составляет 30537,7 и с учетом количества проавших 14848 процент проавших составляет 48,62%, … порядок направления уведомления о проведении собрания, предусмотренный ст. 45 ЖК РФ, ответчиком не соблюден, кворум на собрании отсутствовал”. (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 марта 2011 г. N 33-3301)

К.

обратился в суд с иском к ТСЖ о признании протокола собрания членов ТСЖ недействительным, действующего состава правления, ревизионной комиссии, председателя ТСЖ нелегитимным, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что является членом ТСЖ с 21 мая 2010 года. Об указанных решениях истцу стало известно после вступления в члены ТСЖ. Отказывая в удовлетворении требований истца, суд указал следующее.

“… При решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации отсылает к положениям ст.

45 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.

В ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством , хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или ал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Кроме того, суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если ание обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными, и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истец на момент принятия оспариваемого решения членом ТСЖ не являлся, не имелось оснований для участия истца в собрании и ании, вывод суда об отсутствии права истца на оспаривание указанных решений является обоснованным”. (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2011 г. N 33-3700/2011)

Истец обратился в суд с требованием о признании недействительными решения общего заочного собрания ТСЖ, протокола счетной комиссии общего собрания членов ТСЖ (заочное ание) и протокола общего заочного собрания членов ТСЖ.

Судом установлено, что согласно протоколу общего заочного собрания членов ТСЖ время проведения ания с 10 часов … до 22 часов … Повестка дня: 1. Выборы членов Правления ТСЖ, 2. Выборы Ревизионной комиссии ТСЖ. 3. Выборы Счетной комиссии.

Отказывая в удовлетворении требований суд указал, что всего в ании приняло участие 187 (являющихся в совокупности собственниками 10545,7 кв.м. помещений) из 243 членов ТСЖ, что составляет 76,95% Кворум имелся.

По результату ания было выбрано правление ТСЖ, избрана ревизионная комиссия и счетная комиссия.

…Как было установлено в ходе судебного разбирательства о проведении общего очередного собрания (путем заочного ания) члены ТСЖ были проинформированы правлением ТСЖ посредством вывешивания листа информации с повесткой собрания…

Перечисленные истцом доводы в качестве оснований для признании недействительным решения общего заочного собрания ТСЖ не являются существенными, ание не могло повлиять на результаты ания. (Решение Тушинского районного суда г.

Москвы от 20 апреля 2010 года)

Истцы обратились в суд с требованием к ТСЖ о признании недействительными недействительными решений общих собраний членов ТСЖ, просили признать недействительными регистрационные записи о внесении изменений в сведения о товариществе собственников жилья, произведённые инспекцией ФНС по Омской обл.

на основании решений общих собраний членов товарищества собственников жилья. Указали, что О.И. с нарушением порядка, установленного ст.45 и ст.46, ст.146 ЖК РФ провела два общих собрания членов ТСЖ, которыми назначила себя на должность председателя правления ТСЖ . Суд требования удовлетворил, указав следующее.

Согласно представленных в судебное заседание заявлений собственников многоквартирных домов о вступлении в члены ТСЖ следует, что количество членов ТСЖ равно … человек.

При указании в протоколе количество членов ТСЖ, были учтены граждане, написавшие заявления о вступлении в члены ТСЖ, но не являющиеся собственниками жилых помещений, и проживающие в служебных квартирах. Всего в доме имеется 30 служебных квартир, а в другом доме – 11 служебных квартир.

Согласно имеющихся в деле реестров вручения уведомлений о проведении общего собрания членов ТСЖ, в списках значится …человек, получившие уведомления о проведении общего собрания членов ТСЖ от 2009 г. Из 113 бюллетеней в форме решений, приложенных к реестрам, три бюллетеня дублируются…

Из 121 жильца, которые указанны в реестрах, не являются членами ТСЖ 38 человек. В материалах дела имеется список жильцов, не являющихся членами ТСЖ, но принимавших участие в ании.Таким образом, при принятии решения и подсчёте было учтено необоснованно 53 бюллетеня.

Для кворума общего собрания членов ТСЖ необходимо более половины членов ТСЖ, т. е. более 90 чел. Если учитывать согласно протокола общего собрания членов ТСЖ от. 2009 г.

, что при ании поступило 140 бюллетеней в форме решений, то фактически их 140 человек проало 87 членов ТСЖ (140-53 = 87), что составляет менее половины членов ТСЖ и свидетельствует об отсутствии кворума при проведении собрания и его неправомочности.

При этом следует учесть и то, что из представленных суду копий реестров о вручении уведомлений о проведении общего собрания членов ТСЖ получили уведомления не 140 человек, а 121 человек. (Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 29 марта 2010 года по делу № 2-45/2010)

Истцы обратились в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ.

Суд требования удовлетворил, постановлено: – Признать недействительным решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, оформленного в виде протокола общего собрания в форме заочного ания; – Признать недействительной регистрационную запись о внесении изменений в сведения о товариществе собственников жилья, произведённые ИФНС на основании решения общего собрания членов ТСЖ.

При этом судом указано следующее. “…

Фактически, общее собрание членов товарищества собственников жилья в установленном ЖК РФ и Уставом ТСЖ порядке не проводилось, протокол составлен фиктивно, уведомления о проведении общего собрания членам товарищества собственников жилья в письменной форме не направлялись и не вручались, чем нарушены права истцов.

В связи с чем, решение общего собрания членов ТСЖ следует признать недействительным… Представители ответчика ТСЖ Л. В. и Е. В. в судебном заседании признали исковые требования. Суд принимает признание иска”. (Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 30 июня 2010 года)

обзора: Судебная практика обжалования решений общего собрания собственников МКД, собрания членов ТСЖ

Рекомендуем также обзор судебной практики: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор: Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика

А также обзор: Голосование и подсчет на общем собрании собственников МКД

Источник: http://logos-pravo.ru/sudebnaya-praktika-obzhalovaniya-resheniy-obshchego-sobraniya-chlenov-tszh

Образец протокола собрания жильцов дома

Протокол собрания жильцов дома – это основной документ, который принимается по результатам проведенной встречи собственников жилья. На собрании решаются ключевые вопросы о содержании дома, а его решения обязательны для всех проживающих граждан.

 Бланк протокола собрания жильцов дома (word) №1

 Образец протокола собрания жильцов дома (word) №2

Собрания жильцов дома: порядок проведения

В многоквартирном доме, как правило, есть много собственников квартир, поэтому для решения вопросов, связанных с совместным имуществом, обязательно проводятся общие собрания. Согласно статье 45 Жилищного Кодекса порядок их проведения следующий:

1. Ежегодно в обязательном (плановом) варианте.
2. По инициативе любого из собственников в случае необходимости (в любое время).
3. По инициативе Управляющей компании в любое время по необходимости.

Состав собрания следующий:

1. Председатель, ведущий собрание. Избирается из числа собственников простым анием.
2. Секретарь, который протоколирует ход заседания и также выбирается из состава собравшихся.
3. Кворум – т.е. все собравшиеся, число которых должно быть не менее половины от общего числа жителей. Именно таким составом собрание может принимать решения. В противном случае они неправомочны, и требуется собрать всех снова.
4. Специально приглашенные уполномоченные лица (представители местной Администрации, депутаты, общественные деятели, должностные лица Управляющей компании и т.п.).

Часто для участия в мероприятии избирают Счетную комиссию, которая занимается подсчетом и фиксированием соответствующих результатов.

Порядок проведения собрания следующий:

1. Регистрация всех присутствующих собственников (письменная).
2. Вступительное слово председателя, оглашение повестки дня.
3. Поэтапный разбор каждого вопроса с обязательным анием, которое может осуществляться простым поднятием рук или с помощью бюллетеней. Последний вариант намного удобнее, поскольку исключаются даже малейшие неточности, а также возможность фальсификации . Голосовать обязаны все присутствующие в конкретной позицией: «ЗА» или «ПРОТИВ». Если позиция не занята, голос по умолчанию переходит в категорию «Воздержался».
4. Разбор личных вопросов собственников.
5. Подведение итогов и заключительное слово. Принятие протокола общего собрания собственников.

Какие вопросы могут быть решены на собрании

Полный перечень всех вопросов, по которым можно созывать собрание и принимать соответствующие решения, перечислены в статье 44 Жилищного Кодекса. К ним относятся:

1. Вопросы, связанные с разнообразными пристройками к жилому дому, а также с другими способами его расширения. Например, можно решить вопрос о том, можно ли позволить жильцам на первом этаже делать пристройку к своей квартире. Или возможно ли расширить жилую площадь дома за счет помещений в подвале или на чердаке и т.п. Все эти мероприятия называются реконструкция жилого дома.
2. Вопросы, связанные с особенностями использования земельного участка, который располагается вокруг дома. Например, можно ли предоставить его для строительства гаражей, как необходимо обустроить его, какие средства заложены на это в текущем году, есть ли возможность озеленения и т.п.
3. Решения по назначению ответственных лиц, которые смогут заключать договоры с гражданами и/или сторонними организациями, намеревающимися задействовать придомовую территорию в коммерческих целях: например, строительство рекламных конструкций, а также использование поверхностей дома для монтажа наружной рекламы и т.п.
4. Вопросы, связанные с текущим техническим обслуживанием, ремонтом дома (в том числе капитальным), реконструкции отдельных инженерных объектов (модернизация лифта, благоустройство подъезда и многое другое).
5. Принятие решения о том, как именно собственники будут управлять домом. Здесь имеется в виду конкретный способ управления:

• собственниками без посредников;
• Управляющей компанией, с которой заключается соответствующий договор;
• собственниками через свои органы – ТСЖ.

1. Решения о назначении дополнительных сотрудников для работы по содержанию дома, оказанию охранных, представительских и других услуг: консьержа, охранника, дворников и других.
2. Разрешение вопросов, связанных с парковкой: разметка, облагораживание территории, расширение зоны паркинга, вопросы обслуживания подземной парковки и другие.

Протокол собрания: образец 2017

Стандартный бланк протокола общего собрания жильцов включает в себя несколько обязательных пунктов:

1. Какое количество собственников присутствовало.
2. Кто был приглашен кроме собственников (если таковые есть).
3. Повестка дня (перечисление всех четко сформулированных пунктов).
4. Далее каждый вопрос расписывается подробно: как он регулируется законодательством с отсылками на конкретные акты, что было решено собранием, сколько «ЗА» и «ПРОТИВ», сколько «воздержались» с указанием общей площади тех, кто как ал.
5. Дата, время проведения, место проведения и подписи председателя и секретаря.

Также предполагается вложение нескольких приложений:

1. С пофамильным списком всех собственников, участвовавших в собрании (указывается номер квартиры, ее площадь, ставится собственная подпись каждого владельца).
2. С результатами ания по каждому вопросу (количество и суммарная площадь).
3. Списки членов Правления ТСЖ или Ревизионной комиссии, которые были избраны из состава участников.

Протокол общего собрания жильцов и приложения к нему подписываются Председателем и секретарем, на них проставляются штампы; вместе они считаются единым документом.

Стандартный бланк и его форма приводится ниже.

Протоколы собрания: реальные примеры

Собрания могут проходить по разным вопросам, и в основном они зависят от особенностей жилья и способа управления многоквартирным домом. Например, в новостройке чаще всего первые собрания посвящаются таким моментам:

1. Избрание старшего по дому, по подъезду, Председателя ТСЖ.
2. Решение вопроса о благоустройстве территории, об озеленении, строительстве и/или реконструкции детской площадки.
3. Выбор Управляющей компании или выступление представителя уже избранной компании.
4. Решение вопросов об использовании общих территорий – площадок на лестничных пролетах, цокольных этажей, чердаков, крыши.
5. Возможные назначения представителей, которые заключат договоры с гражданами или фирмами, заинтересованными в размещении рекламы на наружных поверхностях нового дома или рядом с ним.
6. Вопросы об обслуживании дома с привлечением соответствующих работников и др.

Жильцов более старых домов чаще всего беспокоят вопросы, связанные с качеством обслуживания многоквартирного дома, собрание собственников которого принимает соответствующее решение:

1. Вопросы о капитальном ремонте.
2. Решения о возможной смене Управляющей компании в связи с неудовлетворительным качеством работ по ремонту и обслуживанию.
3. Тарифы по оплате содержания дома и многие другие вопросы.

Выдержки с повесткой дня из реальных протоколов собраний жильцов приводятся ниже.

Обжалование решений общего собрания

Все решения, которые были приняты на собрании (в случае наличия кворума) обязательны для исполнения владельцами всех квартир и проживающими в них гражданах на правах аренды. Если гражданин не принял участие, он все равно по умолчанию должен подчиниться протоколу.

Тем не менее, если один или несколько членов собрания (в том числе не принявших участие) не согласны с принятыми правилами, считая их незаконными, ущемляющими их права, они могут обратиться с соответствующим иском в суд. Для этого необходимо приложить все необходимые доказательства, в том числе и копию протокола общего собрания жильцов. Обратиться в суд требуется не позднее 6 месяцев со дня собрания.

Источник: https://2ann.ru/protokol-sobraniya-zhilcov-doma/

Рекомендации по подсчёту на общих собраниях членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

6 Мар 2013 – 11:24 пользователем Ольга

Порядок принятия решения на общем собрании членов товарищества собственников жилья и собственников жилья в многоквартирном доме урегулирован в настоящее время Жилищным кодексом РФ.

По сути дела действующие нормы закона не оставляют места для самостоятельного установления какого-либо иного порядка ания и проведения собрания, так как все нормы сформулированы императивно и не предоставляют ни общему собранию, ни иным органам вносить в этот порядок какие-либо изменения.

В самом законе — в главе 6 Жилищного кодекса — заложено противоречие между интересами двух групп жильцов дома: собственников жилья, состоящих в товариществе собственников жилья и собственников жилья, не состоящих в товариществе собственников жилья.

Идеальная ситуация могла бы быть в том случае, если бы число членов товарищества собственников жильясовпадало с числом собственников. Однако такой ситуации не может быть в принципе, так как собственником квартиры может быть любое лицо, а членом товарищества собственников жилья — ограниченный круг лиц.

Например, членом товарищества собственников жилья не может быть несовершеннолетний гражданин. Хотя такая норма напрямую не закреплена в каком-либо нормативном акте, это следует из положений ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, если оказывается, что сособственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его родители вправе ать за него на общем собрании собственников жилья, но не вправе вступать «его долями» в товарищстве собственников жилья.

Законодательное ограничение составляет незначительную долю причин, по которым возникает разница между числом членов товарищества собственников жилья и собственников жилья. Основная причина дисбаланса — в неорганизованности самих жильцов.Согласно ч. 1 ст.

143 Жилищного кодекса РФ, право на членство в товариществе собственников жилья возникает у любого лица, получившего в собственность жильё после подачи заявления в товарищество собственников жилья. Однако реализуется это право далеко не всеми. Кому-то лень дойти до правления, кто-то не до конца оформил своё право собственности, кто-то вообще не появляется в доме и не интересуется его судьбой.Помимо изложенного, есть вопросы, которые вправе решать только члены товарищества собственников жилья или только собственники жилья, а на практике эти вопросы (например, использование общего имущества многоквартирного дома и установление коммунальных платежей) объединяются в одном ании.

https://www.youtube.com/watch?v=QWgF4s_EkKg

Таким образом, при организации общего собрания жильцов в доме, в котором существует товарищество собственников жилья, необходимо иметь на руках следующие данные:

    Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме.

    Количество собственников помещений, состоящих в товариществе собственников жилья.

    Количество собственников помещений, не состоящих в товариществе собственников жилья.

    Количество квадратных метров общей площади помещения, приходящихся на каждого из собственников — раздельно для членов и не-членов товарищества собственников жилья.

Сумма квадратных метров общей площади помещений, приходящихся на каждого из сособственников и общая площадь жилых и нежилых помещений в доме должны совпадать. Если этого не происходит, необходимо искать причину. Одной из причин может быть то, что часть собственников помещений не оформила свои права, и из-за этого они не могут участвовать в ании.

Закон ничего не предусматривает для таких ситуаций, но для выяснения этого вопроса мы можем обратиться к систематическому толкованию норм ст. 37 и 48 Жилищного кодекса РФ. Часть 3 ст. 48 предусматривает, что количество , принадлежащих собственнику жилого помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Доля же определяется пропорционально размеру общей площади помещения, которым владеет собственник (ч. 1 ст. 37). Таким образом, для проведения общего собрания нам важна не просто общая площадь жилых и нежилых помещений в доме, а общее количество «голосующих» помещений.

Поэтому помещения, права на которые не ясны или отсутствуют, следует исключать и из «общей полезной площади» дома для целей ания, и из числа «голосующих» площадей. То же самое относится к общим помещениям дома. Такие помещения могут попасть в строку «общая полезная площадь дома», существующую в техническом паспорте на дом.

Ориентировка на эту строку без соотнесения её с реальной полезной площадью дома может повлечь за собой ошибки вплоть до отмены принятого решения.Обратим внимание также на то обстоятельство, что площадь помещений в доме — величина, подверженная постоянным изменениям.

Любой собственник квартиры может произвести в установленном порядке перепланировку, которая иногда влечёт за собой изменение общей площади его помещения.

Поэтому целесообразно перед проведением каждого общего собрания сверяться не только с имеющимися данными, оставшимися после предыдущего собрания, но и заказывать ведомость помещений дома в органах технической инвентаризации, в которой отражаются текущие изменения.Отдельно следует рассчитывать голоса тех собственников, которые являются участниками общей собственности.

Общая собственность может быть либо долевой (ст. 245-252 Гражданского кодекса РФ), либо совместной (ст. 253-259 Гражданского кодекса РФ). Относительно долевой собственности всё достаточно просто. Необходимо взять долю, принадлежащую собственнику в праве на помещение и умножить её на его долю в общем имуществе. Результат и будет составлять количество его . Конечно, при этом нужно учитывать, что доли определяются не количеством лиц-участников общей долевой собственности, а тем размером, который указан в их свидетельстве о праве собственности.Пример.

В собственности двух лиц находится помещение общей площадью 100 м2. Собственник А владеет ¼ долей, а собственник Б — ¾. Общая площадь помещений в доме по техническому паспорту составляет 1000 м2, а оформлено право собственности только на 500 м2.

Количество , принадлежащих собственнику А, составляет:

 1/4*100/500=1/20

Количество , принадлежащих собственнику Б, составляет:

 3/4*100/500=3/20

Источник: https://myupravdom.ru/articles/rekomendacii-po-podschyotu-golosov-na-obshchih-sobraniyah-chlenov-tszh-i-sobstvennikov

Как проводится заочное ание собственников жилья

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме часто заняты или не имеют желания посещать общие собрания, поэтому законодательством РФ закрепляется, как проводится заочное ание собственников жилья. В Жилищном кодексе РФ ответ на этот вопрос регламентирован ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание собственников жилья или помещений является органом управления многоквартирным домом. Значит, каждое собрание содержит повестку (вопросы), по которым требуется принятие решений.

Форма принятия решения и определяет форму такого собрания ТСЖ: очное ание, очно-заочное или заочное. Заочное ание проводится при отсутствии кворума, т.е.

на собрании присутствовали собственники, обладающее менее 50 % ания  от общего числа всех собственников дома.

По каким вопросам проводится заочное ание собственников жилья

ЖК РФ отдельно не выделяет перечень вопросов, которые принимаются на общем собрании собственников жилья исключительно очным анием или заочным. Значит, любой вопрос, поставленный на повестку дня, теоретически может быть разрешен путем заочного ания. Это:

• проводить ли капитальный или текущий ремонт общего имущества;
• каким образом использовать фонд капитального ремонта;
• как формировать фонд капитального ремонта жилого дома;
• получать ли займ на проведение капитального ремонта, установить ли повышенный размер платы за капремонт (более минимального);
• вопросы использования общего имущества, установки реклам, предоставления в аренду и т.п.

Если порядок проведения собрания, заочного ания был нарушен, защита жилищных прав осуществляется в суде. Собственник жилого помещения в таком доме вправе подать в суд исковое заявление об оспаривании решения общего собрания собственников.

Как проводится заочное ание собственников жилья опросным путем

Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное ание. А опросный путь предполагает следующий порядок.

Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного ания).

Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на ание, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон. 

Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет .

Подсчет итогов заочного ания собственников многоквартирного дома

Голосования в заочной форме предполагает принятие решений по каждому вопросу повестки только на основе письменных и поступивших до истечения предельного срока решений.

Количество каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Через представителя собственник вправе действовать при наличии специальной нотариально удостоверенной доверенности на ание (составить можно по примеру доверенности на подписание документов).

Засчитываются только те голоса, которые по одному вопросу явно выразили одно решение – за, против, воздерживаюсь. Если собственник допустил нарушение такого требования в некоторых вопросах – его голос по таким вопросам не засчитывается, на действительность решений по другим вопросам не влияет.

Бланки для проведения общего собрания 

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо оформить документы, подтверждающие надлежащую организацию заочного ания. Для составления документов удобно воспользоваться представленными образцами бланков, переделав их под свою ситуацию (строгой формы бланков нет).

Скачать образцы:

  Протокол решения общего собрания собственников (57,0 KiB, 6 480 hits)

  Протокол счетной комиссии общего собрания (39,5 KiB, 876 hits)

  Решение собственника при заочном ании (47,0 KiB, 899 hits)

  Лист регистрации вручения уведомлений (27,0 KiB, 8 973 hits)

  Уведомление о проведении собрания в форме заочного ания (37,5 KiB, 11 550 hits)

Источник: http://iskiplus.ru/kak-provoditsya-zaochnoe-golosovanie-sobstvennikov-zhilya/

Общее собрание членов ТСЖ

Жилищным кодексом РФ предусмотрено два вида собраний в многоквартирном жилом доме:  общие собрания собственников и общие собрания членов ТСЖ, которые обладают разной компетенцией

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

ЖК РФ обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Время проведения таких собраний необходимо закрепить в Уставе.

Такие собрания являются очередными. Однако в ходе деятельности ТСЖ могут возникнуть вопросы, требующие безотлагательного решения. В этом случае созывается внеочередное собрание.

Порядок созыва и проведения собраний обязательно должен быть закреплен либо в уставе товарищества, либо в отдельном документе, принятом общим собранием (положении об общих собраниях) и упоминаемом в уставе.

Компетенция:

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

— внесение изменений в устав товарищества;

— принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

— избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

— установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

— образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

— утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

— принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

— определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

— другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества  может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Проведение:

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

4. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено ание посредством опроса в письменной форме или ание по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Кворум:

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений)

— В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа ».

— Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество , которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.

— Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»

Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений  являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК).

В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.

3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества)

— «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ возникает на персональной основе в соответствии с положениями ч.1 ст.143 ЖК.

— Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.

В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий.

Приведем авторитетное мнение одного из создателей Жилищного кодекса — П.В.Крашенинникова:

«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса…, составляющие более чем 50% от общего числа , принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

Источник: http://Tsg-Mechta.ru/tsg/sobranie