Оформление аренды квартиры: условия сдачи, законодательство и оценка

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры.

Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки.

Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет.

Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом.

Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки.

Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов.

Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов.

Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик.

Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев.

Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

• Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
• Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
• Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
• Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

• Не получать своевременно плату за проживание.
• Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
• Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
• Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
• Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
• Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
• Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”.

О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

1. Дата составления договора.
2. Полные паспортные данные.
3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
11. Права и обязанности обеих сторон.
12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое.

Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами.

Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи.

В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости.

Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе.

Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

• Паспорт владельца квартиры
• Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя.

За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги.

Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Закон о сдаче квартиры

Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.

Как по закону сдать квартиру в аренду?

Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года.

Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.

Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.

Объектами указанного договора являются:

• Квартира;
• Дом;
• Часть квартиры или дома.

Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.

Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.

Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.

Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:

• Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
• Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
• Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
• Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
• Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.

Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:

• Квартира непригодна для проживания;
• Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
• В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.

Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.

Необходимые документы

Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:

• Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
• Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
• Выписка из ЕГРП;
• Технический паспорт квартиры;
• Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
• Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
• Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
• Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.

Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:

• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
• Удостоверение личности представителя;
• Нотариальная копия устава организации;
• ИНН и другие реквизиты предприятия.

Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.

Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:

• Паспорт;
• Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
• ИНН;
• Выписка из ЕГРИП;
• Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).

Ознакомьтесь  Закон о неприкосновенности

Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

• Удостоверение личности гражданина;
• Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
• Личные контактные данные.

Образец договора об аренде жилого помещения

Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.

Скачать заполненный образец можно по ссылке:

Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:

Регистрация договора и его срок

Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания.

Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон.

Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.

Перечень документов, необходимых для регистрации:

• Права, подтверждающие права собственника квартиры;
• Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
• Удостоверение личности.

Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.

Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.

Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.

Налогообложение

При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.

Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.

Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:

• Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
• Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.

Скачать ГК РФ

Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
• +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: http://210fz.ru/zakon-o-sdache-kvartiry/

Как сдать квартиру в аренду официально?

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

   Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Договор аренды жилья без уплаты налогов: документы, закон, правила, справка, штраф

Аренда недвижимости сегодня — это способ обзавестись как жильем, так и местом для ведения бизнеса (например, офисом, магазином или складом) на длительный или даже короткий срок. Но во всем многообразии такой сделки очень трудно не заблудиться. И в нашей сегодняшней статье мы вам в этом поможем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Или позвоните нам по телефонам:

(Москва)

(Санкт-Петербург)
(Россия) – звонок Бесплатный

Это быстро и !

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Алгоритмов мошеннических действий, как со стороны снимающей, так и со стороны сдающей жилье стороны великое множество, и чтобы уберечься от них нужно помнить следующее:

1. Если арендатор просит задаток за большой срок – это должно насторожить, ведь по закону предоплата может взиматься только при регулярной несвоевременной оплате и не должна превышать двухмесячный платеж.
2. Если субъект сдающий жилье не может документально подтвердить право собственности, причем оригиналом соответствующего свидетельства, не следует заключать договор. Любая неточность в определении местоположения и права собственности на квартиру делает его недействительным.
3. Если стоимость сдачи объекта меньше, чем в общей массе по району для квартир с сопоставимыми характеристиками – это должно насторожить, так как может быть приманкой.
4. Если сдающее лицо уклоняется от письменного оформления отношений, якобы чтобы не платить налог, и предлагает снизить цену, делать это недопустимо. Даже если мошеннических действий не будет, может наступить ответственность за содействие в неуплате обязательных сборов в пользу государства.
5. После осмотра квартиры можно пройти по соседям и представившись потенциальным покупателем ненавязчиво поинтересоваться квартирой, которую сдают и ее владельцем. Особенно полезными в этой ситуации будут соседи снизу.
6. Чтобы отсечь агентское предложение следует требовать паспорт и правоустанавливающий документ, на лицо которое показывает квартиру, или доверенность, если сдачей занимается не собственник.

Следующее видео также содержит консультацию профессионального риэлтора по вопросу того, как не дать себя обмануть при аренде квартиры:

Самое время поговорить о том, какие законы об аренде действуют в сфере сдачи жилья.

Закон об аренде жилья

Законодательно процесс взаимоотношений между лицом, сдающим свое недвижимое имущество и лицом, его снимающим регулируется Гражданским кодексом РФ, регламентирующим все значимые моменты таких отношений. Рассмотрим важные моменты, вытекающие из текста ГК РФ и касающиеся арендных отношений.

1. Все продукты жизнедеятельности субъекта, полученные им в пределах арендованного недвижимого имущества, принадлежат одному ему, если другое не декларировано порядком оплаты или не запрещено законом:
   • определенная часть от полученных продуктов деятельности арендатора в натуральном или денежном выражении может быть применена для оплаты;
   • снимаемая недвижимость должна использоваться по назначению, то есть нельзя оборудовать производство или офис в жилом или проживать в нежилом помещении.
2. Если информация описывающая местоположение объекта, сдаваемого в наем и права собственности на него не позволяет однозначно определить, о чем идет речь договор считается незаключенным. То есть при неполном или неточном указании адреса или его несоответствии записи в Свидетельстве о регистрации права собственности, сделка будет признана недействительной.
3. Оформлять недвижимость в аренду вправе не только хозяин, но и лицо, имеющее на это доверенность.
4. В письменной форме сделка найма должна быть обязательно оформлена при продолжительности отношений больше года или если одна из сторон юридическое лицо.
5. При передаче вместе с недвижимым имуществом каких-либо предметов и объектов (мебель, техника и пр.) вместе с ними должна быть передана техническая и сопроводительная документация. При ее отсутствии наниматель может отказаться от сделки или потребовать компенсации, ссылаясь на невозможность эксплуатации арендуемого имущества в полной мере.
6. Лицо, сдающее квартиру, отвечает по закону за все недостатки, которые проявились при эксплуатации жилья, при условии не причастности к этому арендатора. Причем ответственность наступит без разницы знал ли он об этих дефектах до момента оформления отношений или нет.
7. Если есть ограничения по владению сдаваемым объектом, этот факт должен быть указан заблаговременно. В противном случае на основании вскрывшихся обстоятельств отношения могут быть расторгнуты с требованием возмещения ущерба.

Далее мы поговорим о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду, и каких правил стоит придерживаться в таком случае.

О правилах сдачи жилых помещений в аренду вы узнаете из следующего видеосюжета:

Особые виды найма

Муниципальная квартира

Если нет официального права собственности на квартиру и при проживании на основе договора социального найма, то есть тогда, когда жилье не приватизировано и находится в распоряжении городской администрации, сдать в наем её можно, но при условии соблюдения нескольких обязательных условий:

1. Оформить договор поднайма (субнайма), имеющий следующие особенности:
2. Получить согласие фактического владельца, то есть городской администрации в лице руководителя Департамента или управления жилищной политики соответствующего округа территориальной единицы (поселка, города и т.п.), для чего:
   • оформить стандартизованное заявление с запросом о возможности сдачи помещения в наем, подписанное всеми жильцами, которые включены в ордер или договор социального найма жилого помещения;
   • дождаться ответа на запрос с согласием или аргументированным отказом, причиной которого может стать недостаточная жилая площадь для размещения арендатора, исходя из утвержденных нормативов.
3. договор оформляется в письменной форме, также как при прямой аренде;
   • регистрация документа у нотариуса не требуется;
   • количество экземпляров соответствует числу сторон и передается: в муниципалитет, нанимателю и поднанимателю;
   • поднаниматель не вправе пользоваться жильем самостоятельно;
   • если период найма не определен, он составляет один год.

Напомним, что о том, какие документы нужны для аренды квартиры или частного дома, вы можете узнать из специального материала.

Служебное жилье

Служебное помещение выдается конкретному сотруднику или служащему исходя из его индивидуальных взаимоотношений с его работодателем.

Законодательный запрет на сдачу в наем, аренду или отчуждение жилья, находящего в пользовании как служебное помещение, устанавливает статья 100 Жилищного кодекса РФ.

А если такие отношения будут заключены, даже при условии оформления договора, они будут признаны недействительными, а все выплаченные средства необходимо будет вернуть добровольно или в судебном порядке.

Специфическим термином, связанным с наймом служебного жилья, является справка о сдаче служебного помещения (например, военнослужащим), которая по своей сути представляет документ, выданный служащему по факту сдачи жилого помещения после его освобождения в связи с переездом к другому месту прохождения службы или по иным причинам.

Далее мы поговорим о том, возможна ли аренда жилья, например, квартиры с последующим выкупом, и каким должен быть договор о таком.

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Практика гражданских взаимоотношений, в части сдачи жилого помещения в наем с последующим постепенным выкупом, имеется, но характеризуется высокой сложностью документального оформления обязательств сторон и взаимными рисками.

Сложные моменты, которые должны найти соответствующее отражение в тексте договора, заключаются в следующем:

1. Нет четкого законодательного регулирования подобных сделок с недвижимостью, так как они являются гибридной формой между наймом и куплей-продажей.
2. В связи с длительным характером отношений, сложность заключается в определении продажной стоимости квартиры, без которой договор не будет иметь законной силы. В связи с возможностью изменения стоимости в долгосрочной перспективе, а рассрочка оформляется сроком до 5 лет, сумма выкупа устанавливается выше текущей цены, что не всегда выгодно арендатору.
3. За время аренды с выкупом жилье может быть обременено, даже если на момент заключения соглашения этого не было, в результате чего передача права собственности станет невозможной по причине наличия совладельца не давшего согласия. Этот пункт должен быть четко регламентирован, во избежание конфликта интересов сторон.
4. До того момента, как сумма будет выплачена в полном объеме, отношения носят характер найма и при разрыве договора по желанию одного из субъектов на законных основаниях, все уплаченные деньги останутся у хозяина квартиры и возвращены быть не могут, так как приравниваются к арендной плате.
5. За время осуществления выплат собственник может поменять принятое решение о передаче права собственности, это следует предусмотреть.

Не менее важной является и такая проблема, как штраф за незаконную сдачу жилья и возможность сдачи квартиры или другого помещения в найм без уплаты налогов, о чем мы и поговорим далее.

Налоги и штрафы

Итак, может ли идти речь об НДФЛ от сдачи квартиры (иного помещения) в аренду у физического лица? Прибыль, получаемая от сдачи квартиры в наем, является доходом физлица и подлежит налогообложению на общих основания в размере 13% от полученной суммы.

 Процентная ставка налога может быть уменьшена тогда, когда в качестве сдающего в аренду лица выступает предприниматель, не образующий юридического лица или попросту ПБОЮЛ.

Если выполнить такую уловку, то налог с прибыли составит всего 6%, но потребуется дополнительная уплата 1% от дохода в Фонд социального страхования.

Налог не платиться субъектом, сдающим квартиру в том случае, если арендатором является юридическое лицо, которое должно самостоятельно сделать необходимые выплаты в ФНС.

Заплатить налог на прибыль арендодатель должен до 30 апреля следующего за отчетным годом, то есть налог за 2015 год следует оплатить до 30.04.2016 г.

Если этого не произойдет штраф составит по 5% от суммы, которая утаена от сбора, за каждый месяц просрочки, но не более 30% или полугода просрочки.

После того, как просрочка по налоговому сбору превысит 181 день пеня будет исчисляться в 10% от суммы, не уплаченной в ФНС и так далее. Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – не ограничен. Просто если сумма штрафа станет несоизмеримо большой, то наступит уголовная ответственность со сроком наказания в виде лишения свободы до трех лет.

Помните, аренда недвижимости требует повышенного внимания как со стороны съемщика, так и со стороны арендодателя. Важно учесть все нюансы, в особенности, когда речь идет о съеме комнаты или

О том, что ожидает людей, которые на платят налоги со сдачи в аренду жилья, вы узнаете, посмотрев следующее видео:

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/arenda/nalogi-i-osobennosti-sdachi-zhilya-v-naym.html