Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка.

Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Что это?

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям.

Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.

Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.

Степень погрешности в оценки зависит от выбранного метода и задачи, которую призвана решить такая процедура. Рынок недвижимости динамичен.

Виды

В 2017 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.

Методы

Оценка представляет собой комплексную задачу. Для ее целей используются следующие методы:

1. Нормативный.
2. Сравнительных продаж.
3. Доходный (капитализации земельной ренты).
4. Распределения.
5. Выделения.
6. Остаточный.
7. Разбивки на участки.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету). Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог. Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.

Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости. Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.

Учитываются:

• местоположение земли;
• наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
• зонирование;
• экономические прогнозы специалистов.

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.

Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах. Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды.

Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками.

Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений.

Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Метод разбивки применяется при разделении земли на несколько земельных участков. Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.

Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Кадастровая оценка регулируется ЗК РФ – ст. 66. Законом, регулирующих деятельность профессионального сообщества оценщиков, является ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Для сделок с земельными участками также актуальны нормы ГК РФ о договоре и определяющие статус земельного участка как объекта недвижимости – Гл.17, ст. 260-287.

Оценка земельного участка

Оценка проводится специалистом по договору возмездного оказания услуг, подряда или другой гражданско-правовой сделки.

В нем обозначают цель, стандарты оценки, категория земель и виды разрешенного использования, особенности права собственности, наличие ограничений, дата оценки.

Кадастровая

При кадастровой оценке земельных участков проводится прикладной экономический анализ спроса и предложения и поиска их стоимостного эквивалента. Выполняется массовым способом и после разбивки участков на зоны.

Рыночная

Рыночная оценка зависит от текущей и прогнозируемой стоимости участка. Она основывается на физико-географических и прикладных параметрах объекта недвижимости. Учитывается местоположение земельного участка, его практическое применение, наличие коммуникаций и подъездных путей, социально-экономической инфраструктуры.

Оценка благоприятна для совершения сделок с земельным участком, а также для продажи ценного земельного участка через аукцион.

Независимая

Под независимостью оценки земельного участка понимается свобода действий оценщика, без вмешательства бюрократического фактора и заинтересованных лиц. Такая оценка может проводиться в рамках судебного разбирательства.

Независимая оценка выполняется профессиональным специалистом – членом СРО оценщиков.

Составление отчета

Отчет оформляется в письменном виде. Он состоит из описательной, аналитической и прикладной части. В описательной части указываются сведения о земельном участке – его адрес нахождения, площадь, наличие на нем зданий и сооружений.

В аналитической части приводится обоснованность выбранного метода оценки, описывается ситуация на рынке недвижимости, проводятся сопоставления отдельных факторов – доходов и расходов, спроса – предложения и т.д.

В прикладной части приводятся графики и таблицы. Можно также разместить фотографические таблицы и схемы, по которым удобно наглядно убедиться в обоснованности и верности расчетов специалистов.

Стоимость

Стоимость работ рассчитывается индивидуально и согласовывается в договоре. Средняя стоимость услуги составляет 5 тыс. рублей.

Необходимо обратиться к нескольким оценщикам и только после сравнения их условий сотрудничества выбирать подходящего исполнителя.

Заказчику следует передавать деньги только после заключения договора и получения его экземпляра. Нужно следить за правильностью оформления отчета и достоверностью представленной в нем информации.

На видео об оценке земли

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

• законы федерального значения;
• постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
• ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
• нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Как сделать оценку дома и земельного участка: методы, стоимость, документы

Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в то числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть, продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

• для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
• для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
• для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
• для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
• с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающих с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества, независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
• наличие обременения на дом и землю.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

• отличное
• хорошее
• удовлетворительное
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:

• копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
• оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства, отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
2. Информация о методах оценки.
3. Сведения об анализируемом объекте.
4. Исследование рынка недвижимости.
5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

• документы на объект недвижимого имущества;
• фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
• рыночная стоимость объекта;
• ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

• выставить требование о проведении повторной оценки;
• сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
• предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
• оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/

Оценка и методы оценки земельного участка

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

• идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
• определение ландшафтных связей между ними;
• анализ особенностей энергомассопереноса;
• анализ ландшафтно-геохимических потоков;
• проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
• социоэкологическая оценка;
• эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки — кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

• выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
• определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
• оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
• содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

• при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
• при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
• при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
• для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
• для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
• для оформления ипотечного кредита;
• при заключении договора аренды;
• при желании арендатора выкупить землю у государства;
• в ходе комплексной оценки бизнеса;
• при имущественных спорах;
• в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб.

Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р.

, так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Кадастровая оценка земельных участков: порядок проведения, методы и результаты

Жизнь людей связана с землей. С ней могут проводиться различные сделки. Часто требуется узнать ее доходность и полезность. Именно поэтому выполняется кадастровая оценка земельных участков. Процедура осуществляется по общепринятым правилам. Участок по кадастровому номеру можно будет найти для запроса необходимой информации.

О проведении мероприятия

Кадастровая оценка земельных участков является прикладным экономическим анализом спроса и предложения для использования и определения точной цены участков. Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земель отличается от остальных тем, что считается основным показателем при налогообложении и выполняется массовым методом. В итоге осуществляется разбивка территории на части, устанавливается цена, кадастровая стоимость и рыночная, которая считается подходящей для продажи в условиях рынка.

Принципы выполнения оценки установлены законодательством. На их основе проводится определение стоимости разных земель. Нормы этой процедуры прописаны в статье 66 ЗК РФ.

Для чего она необходима?

Кадастровая оценка земельных участков выполняется для:

• возможности оформления сделок дарения, аренды, продажи;
• получения кредитов, в которых земля будет залогом;
• при имущественных спорах;
• сбора документации судебными приставами;
• приватизации;
• страхования;
• оценки инвестирования;
• привлечения пайщиков;
• оценки предприятий;
• использования объекта в качестве уставного капитала;
• оценки ущерба;
• формирования налогообложения.

Для этих мероприятий она необходима. Кадастровая оценка земель во всех случаях проводится стандартно.

Особенности оценки

Земли имеют особенности, которые влияют на результаты оценки:

• они не будут результатом труда;
• ограничены в пространстве;
• нельзя заменить на другие средства;
• имеют постоянное месторасположение;
• при правильном использовании не приходят в негодность;
• имеют разное качество на различных участках;
• имеют свои полезные характеристики;
• обладают свойством плодородия;
• считаются пространственной опорой в разных сферах деятельности.

Понятия «земельный участок» и «земля» имеют несколько отличий. Землей называют территорию, которая не освоена и не имеет улучшений. А участок – это территория, где были выполнены улучшения для целевого назначения.

Виды улучшений

Изменения могут быть:

1. Внешними (возведение коммуникаций, дорог, улиц).
2. Внутренними (озеленение, планировка, выполнение строительных работ).

Оценка используется для всех видов земель. Стандартный объект недвижимости включает участок и постройки. Кадастровая оценка земельных участков выполняется для каждого объекта. Мероприятие часто проводится не с собственностью, а с арендованным имуществом. Тогда оцениваются права аренды.

Массовая и единичная

В мировой практике есть два варианта оценки:

1. Массовая. Используется для нескольких участков на большой территории.
2. Единичная. Применяется систематически. Для процедуры нужен тщательный анализ существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

Во время оценки нужно установить эффективный метод использования земли. Для этого учитывается много факторов:

• расположение;
• ситуация на рынке;
• финансовые траты;
• физические характеристики и возможность осуществления улучшений;
• физическая осуществимость проекта;
• технологическая обоснованность;
• соответствие назначения и использования;
• установление доходности.

Государственная кадастровая оценка земли может выполняться разными способами. Каждый из них имеет свои особенности.

Нормативный метод

Устанавливает нормативную стоимость участка. Он используется при:

• передаче в собственность или выкупе;
• дарении или оформлении в наследство;
• изъятии государством;
• получении кредита.
• установлении долевой стоимости.

Когда выполняется государственная кадастровая оценка объекта, состоящего из земли с правом владения по аренде, стоимость определяется на основе затрат, установленных с отводом его под постройку.

Метод сравнения продаж

Считается эффективным и удобным методом. Чтобы установить цену земли, нужно оценить положение рынка. Если у оценщика нет примеров сделок, то следует учитывать текущий спрос.

Принимаются во внимание:

• права собственности;
• ситуация на рынке;
• условия продаж;
• условия финансирования;
• местонахождение объекта;
• присутствие инженерных сооружений;
• физические характеристики;
• зонирование;
• коммунальное обеспечение;
• варианты эффективного применения;
• экономическая ситуация.

Этот подход предоставляет возможность получить точные результаты.

Метод капитализации земельной ренты

С этим способом получится обработать сведения об арендных ставках на землю и установить их цену как доход от аренды. Плата капитализируется в форме регулярного дохода.

Показатели процедуры устанавливаются по данным продаж и стоимости аренды. Есть формула, по которой выполняется цена земли. Результат равен сумме дохода с аренды, разделенной на показатель капитализации.

Последняя ставка рассчитывается делением сумм арендной цены подобных участков на их цену.

https://www.youtube.com/watch?v=dZNlfqtpULE

Арендная плата определяется:

• местом нахождения участка;
• формой;
• размером;
• присутствием инженерных сооружений;
• транспортным сообщением;
• видом землепользования.

В России земли в аренду передаются от государства или муниципалитета. Ставка устанавливается по нормативной стоимости, которая не всегда равна рыночной.

Метод распределения

Анализируется объект кадастровой оценки с помощью соотношения стоимости участка и построек. Метод больше подходит для новостроек, которые должны отвечать лучшему варианту использования земли. Территория под старыми объектами будет обладать большой долей в стоимости объекта в сравнении со зданием.

Для этого способа нужно иметь сведения о соотношении цены построек и земель конкретного вида. Результаты мероприятия будут ориентировочными, недостоверными.

Метод выделения

Определяется стоимость участка, на котором присутствуют постройки, и если есть сведения о суммах сделок с подобной недвижимостью. С этим вариантом надо выполнять процедуру в установленной последовательности:

• устанавливаются сравнительные элементы объектов;
• определяются отличия от оцениваемой территории;
• выполняется корректировка;
• утверждается рыночная стоимость;
• определяется цена улучшений;
• устанавливается стоимость земли.

Этот вариант подходит для земли, где есть маленькие постройки. Его используют при отсутствии на рынке обычной активности.

Метод остатка

Происходит оценка земель, которые надо улучшить застройками для получения прибыли. Выполняется работа по следующим этапам:

• устанавливается доход с объекта;
• определяется доход от строений;
• доход капитализируется.

Метод разбивки на участки

Федеральная кадастровая служба включает сведения о землях. Для оценки может использоваться метод деления земель на участки. Он выполняется в следующей последовательности:

• устанавливаются число и размеры участков;
• определяется стоимость;
• рассчитываются расходы;
• определяется чистая прибыль;
• устанавливается ставка дисконта, в которой будут отражены риски.

Для освоения земли потребуются затраты на расчистку территории, планировку и разделение на участки, возведение инженерной системы, дорог, зарплату работникам, страховку, рекламу.

Порядок проведения

Такую работу могут выполнять оценочные учреждения. Процедуру можно разделить на следующие этапы:

1. Оформляется договор. Для его составления надо знать цель выполнения работы, стандарты, категорию земли, тип использования, вариант собственности, ограничения, сведения из кадастра, наличие строений.
2. Назначается дата выполнения работы.
3. Собирается и анализируется информация: документы, характеристики, описание, особенности земли.
4. Учитываются экономические показатели.
5. Организуется осмотр объекта и территории.
6. Подготавливается документация.
7. Выполняется анализ рынка недвижимости.
8. Устанавливается вариант оценки.
9. Согласуются результаты.
10. Составляется отчет.

Федеральное агентство кадастра содержит информацию о недвижимости, в том числе по землям. При проведении различных сделок необходимы запросы именно из этой организации.

Отчет

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в форме письменного отчета. Его содержание должно быть таким, как требует федеральное законодательство. На практике нет единой формы отчета, поэтому все организации могут предоставлять документы, отличные по виду.

Но сведения, форма мероприятия и результаты должны соответствовать следующим требованиям:

• наличие данных о стоимости;
• содержание и метод оценки;
• проверка результатов;
• обоснованная информация;
• принцип однозначности;
• расшифровка терминов;
• проверяемость;
• отсутствие промежуточной необязательной информации.

При написании отчета исполнитель должен вовремя передать результаты, обозначить дату выполнения, стандарты. При определении стоимости фиксируются ее критерии. В отчете будут важные данные по используемому методу. Отчет нумеруется и прошивается, подписывается и заверяется печатью.

Если известен участок по кадастровому номеру, то будет очень просто найти необходимые сведения о нем. Стоимость мероприятия определяется площадью участка, его местонахождением и поставленными задачами. Во всех регионах страны цена отличается, но средний показатель равен 2 тыс. рублей. Выполняется оценка не больше 5 рабочих дней.

Определение кадастровой стоимости позволит продать участок по соответствующей цене. Поскольку она меняется, процедуру нужно выполнять перед сделкой. Стоимость меняется из-за изменения назначения. Процедура нужна для правильного оформления различных сделок с землей.

Источник: http://.ru/article/323922/kadastrovaya-otsenka-zemelnyih-uchastkov-poryadok-provedeniya-metodyi-i-rezultatyi