8(800)350-83-64

Правила продажи доли собственности квартиры: разбираемся в нюансах

Содержание

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Правила продажи доли собственности квартиры: разбираемся в нюансах

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения.

Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Задать вопрос юристу

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей.

В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/osobennosti-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvenno/

Продажа доли в квартире: документы, советы юристов :

Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.

Что такое долевая собственность?

Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:

  1. Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
  2. Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
  3. Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.

Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить.

Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно.

Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.

Что такое идеальная доля?

Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля — это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира.

Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным.

Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.

Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.

Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.

Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.

Продажа доли в квартире собственником

Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им.

Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству.

Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.

Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу.

Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное.

Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.

При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя.

С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права.

Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.

Оформление преимущественного права

Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным.

А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников.

Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.

Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.

Как можно обойти преимущественное право?

Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости.

Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском.

Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.

Возможен ли договор дарения?

Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.

Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.

Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.

Завышенная цена в договоре

Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).

Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.

В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).

Оформление договора займа

Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.

Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.

Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.

Какие сделки с долями незаконны?

Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.

Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.

Всегда ли работает преимущественное право?

Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.

Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:

  1. Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
  2. Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.

Продажа всей квартиры при долевой собственности

Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.

Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:

  1. Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
  2. Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.

Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.

Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.

Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.

Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.

Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?

Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.

Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.

Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.

Каков размер налогов?

Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.

Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.

В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.

Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.

Налоговый вычет

Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.

Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.

Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.

Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.

Документы для продажи доли в квартире:

  1. Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.

  2. Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка.

    А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.

  3. Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
  4. Справка из ЕГРП.
  5. Паспорт технический из БТИ.

    Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.

  6. Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
  7. Документ о составе семьи от управляющей организации.
  8. Письменное согласие всех участников на сделку.

    Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.

Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.

Вместо послесловия

Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-prodazha-doli-v-kvartire-dokumenty-sovety-yuristov.html

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

  1. приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
  2. раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
  3. наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.

Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.

Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной. Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате.

Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв.

м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми. Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности.

Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки. Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им.

Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.

Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.

Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке).

В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?).

Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб. Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире.

Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия). 

Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов.

Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

  • когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
  • когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире.

Продажа квартиры целиком Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

  • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
  • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.

) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб.

за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации.

Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы. Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет.

Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире. В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет.

Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли.

То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Источник: http://pravobez.ru/articles/nyuansy-prodazhi-kvartiry-v-dolevoy-sobstvennosti.html

Продажа квартиры в долевой собственности 2017

Продажа квартиры в долевой собственности 2017

Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.

При этом необходимо не только прийти к согласию всем собственникам, но и провести сделку в соответствии с законом.

С правовой точки зрения продажа доли в квартире или в целом долевой собственности – непростая сделка с недвижимостью, имеющая ряд нюансов. Объясняется такое положение наличием нескольких собственников, у которых могут быть разные интересы. Для реализации сделки необходимо компромиссное решение с учетом мнений всех дольщиков.

Правовое регулирование долевой собственности

Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:

  • в результате приватизации, когда владельцами становятся все зарегистрированные в квартире;
  • при разделе квартиры как общей собственности супругов;
  • когда наследниками жилья становятся несколько граждан.

Понятие доли несколько эфемерно, очень сложно на практике определить ее границы в квартире и поставить запрет на пользование ею другими жильцами. Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).

На практике каждый собственник квартиры имеет право пользоваться ей. Обычно устанавливается режим пользования жилым помещением добровольно или принудительно по суду.

Для каждого участника выделяется комната либо ее часть, предусматривается график посещений кухни и санузла, а пользование прихожей и балконом предполагается совместное.

 Оплата коммунальных платежей при наличии общего неразделенного счета будет совершаться участниками, исходя из равных долей.

Продажа доли в квартире одним из собственников

Продать долю в квартире редко удается в соответствии с законом и без проблем. Такая сделка не может быть осуществлена быстро, да и продавцы нередко вынуждены снижать цены на долевую собственность. Немного найдется желающих жить в одной квартире с посторонними людьми.

Сделка с долевой собственностью возможна только при наличии согласия на то всех собственников жилья. Прежде чем продать долю в квартире посторонним лицам, необходимо сначала предложить другим собственникам преимущественное право выкупа данной доли (статья 250 ГК РФ).

Владелец доли обязательно должен получить согласие других собственников, либо их отказ. Если принято решение продажи жилья третьим лицам, то цена на него и условия продажи должны быть теми же самыми, какие были предложены другим собственникам.

При нарушении данных условий, собственники могут через суд потребовать прав перевода прав по договору купли-продажи на себя. Срок исковой давности – три месяца с момента получения собственником информации о нарушении своего преимущественного права.

В действительности же часто дольщики не могут договориться друг с другом и создают ситуации препятствия сделке. Например, собственник может запросить за свою долю необоснованно завышенную цену, а другие жильцы могут скрываться от получения уведомления и т.д.

Иногда все собственники, кроме одного, хотят продать общую квартиру и разделить денежные средства между собой. Если речь идет о доле малого размера, а ее собственник не заинтересован в пользовании квартирой, то такую долю можно выкупить принудительно.

Как реализуется преимущественное право?

Соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает соответствующее предложение другим собственникам. Передача уведомления об этом подтверждается одним из способов:

  • подписью собственников на дубликате письменного предложения о продаже с обязательным указанием даты вручения;
  • уведомлением о вручении, если предложение было отослано заказным или ценным письмом.

Дальше возможно несколько вариантов развития событий:

  • согласие собственников купить долю;
  • отказ собственников от покупки доли;
  • собственники не отвечают на уведомление дольше 1 месяца.

В первом и втором случаях происходит продажа доли в квартире одному из собственников, либо посторонним гражданам. Если другие собственники покупать квартиру не хотят, от них должен быть получен письменный нотариально заверенный отказ.

Третий вариант требует уточнения. Если собственники уведомление получили, но в течение 1 месяца не ответили на него, то продать долю можно другим лицам. В дальнейшем при регистрации перехода права в Росреестре придется предъявить доказательства, что уведомление было отправлено.

В ситуации, когда уведомление получено не было, собственник также может продать свою часть, но тогда дольщики, узнав об этом, в течение 3-х месяцев могут оспорить сделку в суде. Конечно, нужно учитывать, что игнорирование получения уведомления может быть и умышленным.

Варианты обхода преимущественного права

Если компромисс с собственниками невозможен, вполне реально продать долю другим лицам, обойдя преимущественное право. Существуют правовые способы решения этой проблемы, правда, сопряженные с некоторыми рисками:

  1. Преимущественное право не возникает, если передать собственность с помощью договора дарения. Однако, такая сделка может быть оспорена, как скрывающая за собой куплю-продажу, да и продавец рискует не получить деньги от покупателя. Похожим вариантом является дарение постороннему покупателю небольшой части своей доли, а затем предложение ему, как собственнику приобрести оставшуюся от доли часть.
  2. Собственникам можно предложить выкупить долю по явно завышенной цене, и тогда велика вероятность того, что они откажутся. После этого происходит продажа доли в квартире постороннему лицу по реальной цене, а в документах записывается та сумма, которая была названа собственникам. Сумма налога с продажи в таком случае, соответственно, увеличится (ндфл не платится, если собственник владел жильем более трех, а с 2017 г. – пяти лет).
  3. Можно правомерно оформить договор займа, сумма которого будет равна стоимости доли, под залог этой же части жилья. Затем путем заключения отступного соглашения доля в квартире переходит к новому владельцу. Однако такая сделка всегда может быть оспорена, как прикрывающая куплю-продажу. Покупатель возвратит долю обратно, а продавцу придется выплачивать долг по договору займа.

Документы, необходимые для продажи долевой собственности

Продавцы своих долей готовят для сделки следующую документацию:

  • правоустанавливающие документы на долю (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт, свидетельство о наследовании собственности и т.п.);
  • свидетельство о регистрации собственнических прав на долю в общем имуществе;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений;
  • документы из БТИ (технический паспорт, документы о перепланировке, если таковая была);
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально оформленное согласие супруга (если собственность приобретена путем купли-продажи в период брака);
  • разрешение на продажу доли из органов опеки (если отчуждается доля несовершеннолетнего либо недееспособного);
  • сам договор купли-продажи. Он может касаться доли или собственности в целом.

Пошаговый механизм продажи квартиры в долевой собственности

  1. Согласование продажи доли со всеми остальными собственниками (назначение цены и предложение им выкупить долю в письменном виде с указанием условий продажи).
  2. Если согласие одного из собственников получено, начинается оформление обыкновенной сделки купли-продажи.

    В случае, когда сразу несколько собственников согласны приобрести эту часть квартиры, продавец вправе выбрать покупателя по своему желанию.

  3. Если другие собственники не выразили намерение купить долю в квартире, необходимо получить их письменный отказ или дождаться, пока пройдет 1 месяц после получения ими уведомления о продаже.
  4. Продажа доли в квартире постороннему покупателю согласно правилам классической сделки купли-продажи.

    При регистрации перехода права в Росреестре обязательно следует предъявить отказы от покупки доли всеми сособственниками либо подтверждения, что они получали уведомление о продаже.

  5. При нарушении продавцом жилья преимущественного права, любой из дольщиков может обратиться в суд с целью оспорить сделку.

    Это разрешается сделать в течение 3-х месяцев со дня получения информации о продаже.

  6. Уплата налога с продажи собственником доли (или освобождение от него), а также реализация права имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Как рассчитать налоговый вычет?

С доходов, предполагающих получение прибыли, необходимо выплатить налоговые отчисления в пользу государства.

Но в случае продажи недвижимости от налога может быть освобожден собственник, владеющий имуществом на протяжении трех лет (с 2017 г. – пяти лет).

Если налог заплатить все-таки необходимо (он составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов), то можно получить имущественный вычет (только для резидентов).

Это та сумма, на которую может быть уменьшена стоимость квартиры или доли в ней при исчислении налога. По закону налоговый вычет равен доходу, но не может быть более 1 млн рублей.

Существует два варианта расчета налогового вычета для продажи долевой собственности:

  • Если была реализована общая долевая собственность, то налоговый вычет рассчитывается пропорционально проданным долям (например, по 500 тыс. рублей для каждого собственника, если были проданы по ½ доли);
  • Если осуществлялась продажа долей в квартире по отдельности, то налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить для каждой доли.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

В ситуации, когда перед собственником стоит задача продажи своей доли в общей квартире, нужно обязательно учитывать ряд моментов:

  1. Продажа доли в квартире может быть ограничена, если речь идет об уступке права (возможности продажи кредитором прав на долю в квартире (имущество должника) третьим лицам).
  2. Преимущественное право не соблюдается в случае продажи доли с публичных торгов. Чаще всего так реализуется имущество должника. Но и здесь есть ограничения. Данное взыскание разрешается, если доля в праве является предметом ипотеки (даже единственное жилье), а также, если должник имеет другое жилье в собственности, либо проживает в другой квартире по договору социального найма.
  3. Неоднозначным случаем является продажа доли в квартире несовершеннолетним или недееспособным гражданином. Когда одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, продать долю ребенка можно только с согласия его законного представителя (родителей, попечителя, опекуна). Для этого органы опеки дают разрешение на сделку, если уверены, что интересы несовершеннолетнего не пострадают. Аналогично подготавливается продажа доли недееспособного гражданина.
  4. Известно немало случаев, когда участники долевой собственности всеми способами уклоняются от получения уведомления, и собственник не может по закону распорядиться долей. Иногда даже адреса других собственников неизвестны. Тогда разрешается направить письменное уведомление по последнему известному адресу либо телеграмму по адресу работы. Однако, несмотря на это, другие собственники вправе оспорить продажу доли с помощью обращения в суд. Продавцу рекомендуется собрать как можно больше письменных подтверждений всех его попыток известить других жильцов о намерении продажи.
  5. Бывают ситуации, когда другие владельцы данной долевой собственности дают согласие на покупку, а затем намеренно затягивают процесс. Тогда есть смысл обратиться в суд с требованием выкупить свою долю, особенно если это однокомнатная квартира, и доля продавца меньшая по размеру.
  6. Часто в конфликты между собственниками вмешиваются квартирные рейдеры. Сначала они выкупают долю одного собственника, обычно на выгодных условиях, и после заселения мешают проживанию второго. В конце концов, и этот собственник продает свою долю (уже чаще всего за бесценок) подставному лицу рейдера, чтобы избавиться от проблемной собственности.

Реализация права продажи доли в общей собственности требует от владельца юридических знаний, соблюдения моральных норм и немалого терпения. В сложных ситуациях, несмотря на возможность обхода некоторых правовых препятствий, следует помнить, что стратегия действий в согласии с законом – самая выигрышная.

Источник: https://03-pravo.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть